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论商品房买卖合同司法解释第十八条之不足/于晨宏

作者:法律资料网 时间:2024-07-12 15:00:03  浏览:8568   来源:法律资料网
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论商品房买卖合同司法解释第十八条之不足

最高人民法院在2003年4月28日颁布了《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》,并于当年6月1日开始实施。该司法解释的颁布,给法院系统及仲裁委审理商品房买卖合同纠纷案件有了更为准确的法律依据,在司法界引起了高度的重视,且好评如潮。但是在司法实践中,笔者认为,该司法解释除了解释本身适用范围较窄之外,部分条文也存在法理上的不足,现仅就该司法解释的第十八条的不足之处分析一二。
一、司法解释的不足之处
该司法解释的第十八条的内容如下:
由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
笔者所认为该条的不足之处不在于逾期办证损失或者违约金计算方法,而是对于由于出卖人的原因的界定在此是不清楚的,该条文没有明确指出开发商的原因是否包含除开发商法定协助义务未履行之外的其他与开发商有关的原因,故此在司法实践中极易引起不同的理解。
二、协助义务与代理义务的差别
根据国务院1998年《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定,商品房的买受人应当在法定的期限内办理土地使用权证书和房屋所有权证书(预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内办理;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内办理),作为开发商的出卖人仅承担协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件的义务,根据此条的规定,开发商出卖商品房,如不履行协助买受人办理产权证的义务,应当承担违约责任。
本条规定在开发商与买受人就商品房办理产权证书没有任何的特殊约定,同时也没有收取办理产权证书税费的行为时,出卖人与买受人的关系及双方的权利和义务都是比较清楚的,但在商品房买卖实践中,存在为数不少的由商品房的开发商负责办理产权证书,且在双方签订的商品房买卖合同中约定了办理房产证的程序、方式,在这种情况下,如果出现逾期办证的情况,引用该司法解释时就需要慎重,否则会出现法理上的错误。
首先,如果开发商与买受人约定由开发商代为办理产权证书,那么办证责任应当由开发商承担,此时开发商的义务就包含两个方面,一个是法定的协助义务,另一个是约定的代理办证义务,这两个义务在法律上是不同的,具体的不同点在于协助义务属于法定义务,不具有时效的限制,同时无须买受人的请求,其应当按照法规的规定予以实施,但是约定的代理办证义务是一种合同法上委托代理关系,一种纯粹的合同约定义务,该义务是一种基于请求权存在的债权义务,受到时效的限制。
其次,在商品房买卖中,开发商的法定的协助义务根据相关规定是较为明确的,根据建设部《城市房地产转让管理规定》中第七条规定,出卖人承担与签订房地产买卖书面合同、会同买受人在合同签订后30天内办理合同备案手续的义务,同时按照建设部《城市房屋权属登记管理办法》的规定出卖人还有一项提供办理权属登记的部分资料的义务,该资料主要包含用地证明文件或者土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证或销售许可证及房屋竣工验收资料、楼宇测绘报告、完税证明、购房发票及购房证明书等等。当然,开发商代理买受人办理产权证书在法律上是没有限制性规定的,该合同约定只是合同当事人的意思自治。
第三,由于开发商办证不能基于的原因存在多种类型,故此可能使得商品房买卖合同纠纷中逾期办证违约金支付依据的差别。开发商不承担法定的协助办证义务,应当按照司法解释第十八条的规定,承担逾期办证违约金,这毫无疑问,但是如果开发商履行了协助义务,但是其作为代理人身份不积极履行或者客观上存在履行障碍,能否按照该条文承担逾期办证违约金呢,笔者以为应进行区分,毕竟代为办证义务是基于合同产生的义务,而且该义务是基于开发商与买受人就房产证办理在买卖合同中签订的委托代理条款而赋予开发商的一项义务,这与法定义务是根本不同的。当然在实践中,开发商代为办证迟延,肯定也会使买受人存在损失,但是该损失如何界定,只能依据合同法关于委托合同的规定予以测算,而不能按照商品房买卖司法解释第十八条计算,即使是按照合同法关于委托合同的规定或者合同约定计算出的损失数额是一致的。
第四,如果由于买受人不支付代理办证的对价或者由于不可抗力的因素使得其在履行了协助义务后,无法履行其代理办证的义务,双方之间的代为办证的代理合同应自然解除,开发商也不应承担违约责任,但是其协助办证义务不应受到任何的影响,无论是开发商的协助义务已经在履行中还是已经履行完毕。
三、代理义务履行迟延的责任及损失计算
实践中,关于代为办证的问题是十分常见的,主要原因是开发商为了更多的占用买受人的资金,用于进一步投资或者经营,按照有关规定,房屋产权证书所需要的税费最低不少于房价款的3.5%,主要包含契税和维修基金。一般情况下,开发商即使代为办证也应在房屋经过验收,办理楼盘的大证时,方可向买受人收取办证?费,但是多数开发商在签订预售合同时就想买受人受了全部税费。故此对于买受人来说,从合同签订时起至法定应该可以办理产权证书时间止,开发商无偿使用该部分资金,买受人的损失应当界定为银行同期贷款利率产生的损失,而从法定应该可以办理产权证书时间起至开发商履行代理办证义务止,买受人的损失界定为按照逾期银行贷款利率计算,基数为收取的全部税费和买受人已付房款总额,该结果更为准确。
当然如果开发商与买受人就代理办证义务迟延履行约定了其他的内容,那么应该依据双方的协议约定计算损失数额。
四、司法实践中的举证责任分配
在司法实践中,笔者认为,应将逾期办证原因查明的举证责任归属开发商更为准确,原因是,开发商在商品房买卖中与买受人信息严重的不对称,对于房屋、楼盘的具体情况,开发流程,验收办证程序等是不清楚的,如果出现了逾期办证的情况,具体是协助义务的不履行,还是代理义务的不履行,买受人是无法查清的,根据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第七条及第七十五条的规定,由于开发商在产权证书办理过程信息优势地位,同时协助义务履行的有关资料、证明均由开发商持有,如其不交付有关部门或者司法部门,查清该问题是极其困难的,故此应由其承担举证责任。

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重庆市人民代表大会常务委员会关于修改部分地方性法规中有关行政强制条款的决定

重庆市人大常委会


重庆市人民代表大会常务委员会关于修改部分地方性法规中有关行政强制条款的决定

重庆市人民代表大会常务委员会公告〔2012〕第14号


(2012年5月24日重庆市第三届人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过)



重庆市第三届人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定,对下列地方性法规作出修改:

一、删除《重庆市反不正当竞争条例》第三十二条第一款第五项、第六项,删除第五十九条第二款中的"将封存、扣押的财物,公开拍卖或由物价部门估价后抵缴,或者"。

二、《重庆市烟草专卖管理条例》第二十五条第一款第四项修改为:"查处辖区内的违法案件,对涉案烟草专卖品的生产、储存、经营场所和运输工具进行检查,必要时可以对涉案的烟草专卖品或其他财物予以先行登记保存。"

删除第二十六条第一款第二项,将该条修改为:"烟草专卖行政执法人员在进行执法检查时不得少于两人,并应出示国务院烟草专卖行政主管部门颁发的检查证件;未出示有效证件的,当事人有权拒绝配合。"

第二十七条修改为:"涉嫌违法的行为人在其涉案的烟草专卖品或其他财物被烟草专卖行政主管部门先行登记保存后,不在烟草专卖行政主管部门规定的时间内接受调查处理的,烟草专卖行政主管部门可将先行登记保存的烟草专卖品连同涉案财物予以没收"。

三、《重庆市计量监督管理条例》第三十二条第一款第四项修改为:"依据法律、法规的规定对涉案的计量器具及其相关物品采取强制措施。"删除第三款。

删除第三十九条第一款第五项中的"封存计量器具,"。

四、《重庆市实施〈中华人民共和国野生动物保护法〉办法》第二十八条修改为:"依法设立的木材检查站监督检查野生动物运输情况,对非法运输野生动物及其产品的行为有权制止,并及时移送当地野生动物行政主管部门依法处理。"

五、删除《重庆市实施〈中华人民共和国种子法〉办法》第四十一条第一款第三项中的"或者依法暂扣"。

六、《重庆市公路路政管理条例》第三十五条修改为:"对擅自在公路上设置障碍、堆放物件材料,严重影响公路畅通和安全,或违法在建筑物控制区内修建建筑物,又拒不服从管理的,公路路政管理机构可强行排(拆)除。

"造成公路、公路附属设施损坏,拒不接受公路路政管理机构现场调查处理的,或者违反本条例第十八条规定的,公路路政管理机构可以扣留车辆、工具。

"公路路政管理机构扣留车辆、工具的,应当当场出具凭证,并告知当事人在规定期限内到公路路政管理机构接受处理。处理完毕后,应当立即退还扣留的车辆、工具。当事人在扣留期限届满后仍不接受处理的,公路路政管理机构可依法拍卖。所得价款扣除拍卖费用,抵扣应缴赔(补)偿费及罚款后,余款退还当事人,不足部分予以追缴。

"公路路政管理机构对被扣留的车辆、工具应当妥善保管,不得使用。

"对载有乘客、鲜活物品、危险物品等不宜暂扣车辆的,可对驾驶人员的驾驶证、车辆行驶证予以先行登记保存,且当场出具凭证,并在七日内作出处理决定。处理完毕后,应当立即退还驾驶人员的驾驶证、车辆行驶证。"

本决定自公布之日起施行。


内蒙古自治区人民代表大会常务委员会工作条例(试行)

内蒙古自治区人大常委会


内蒙古自治区人民代表大会常务委员会工作条例(试行)
内蒙古自治区人大常委会



(1985年6月27日内蒙古自治区人民代表大会常务委员会第十二次会议通过)

目 录

第一章 总 则
第二章 常务委员会的职权
第三章 常务委员会会议
第四章 常务委员会主任会议
第五章 常务委员会秘书长和办公厅
第六章 常务委员会各委员会
第七章 联系人民代表和视察工作
第八章 附 则

第一章 总 则
第一条 自治区人民代表大会常务委员会为了更好地开展工作,充分发挥作用,根据《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》(以下简称地方组织法)和《中华人民共和国民族区域自治法》的有关规定,并参照《中华人民共和国
全国人民代表大会组织法》的有关精神,结合自治区的实际情况,制定本工作条例。

第二条 自治区人民代表大会常务委员会是自治区人民代表大会的常设机关,对自治区人民代表大会负责并报告工作。常务委员会在自治区人民代表大会闭会期间,按照《中华人民共和国宪法》、《地方组织法》、《民族区域自治法》和其它有关法律的规定行使职权。
第三条 自治区人民代表大会常务委员会要坚持四项基本原则和民主集中制的原则,实行集体领导,密切联系人民代表和各民族群众,加强社会主义民主,健全社会主义法制,保证和维护宪法、法律的实施。
第四条 常务委员会印发的各种重要文件,必须使用蒙、汉两种文字。

第二章 常务委员会的职权
第五条 常务委员会领导或主持自治区人民代表大会代表的选举。召集自治区人民代表大会会议。
第六条 常务委员会根据自治区的具体情况和实际需要,在和国家宪法、法律、政策、法令、政令不抵触的前提下,制定和颁布地方性法规。
常务委员会审议提请自治区人民代表大会审议的自治条例、单行条例和地方性法规。
第七条 常务委员会批准自治旗的自治条例和单行条例,审议制定呼和浩特市和经国务院批准的较大的市的人民代表大会常务委员会拟订的地方性法规草案。
第八条 常务委员会审议决定下列事项:
(一)自治区政治、经济、教育、科学、文化、卫生、民政、民族工作的重大事项;
(二)自治区人民政府建议的自治区国民经济和社会发展计划及预算的部分变更;
(三)自治区人民代表大会常务委员会向自治区人民代表大会的工作报告草案;
(四)授予自治区级的荣誉称号;
(五)其它需要自治区人民代表大会常务委员会决定的事项。
第九条 常务委员会监督自治区人民政府、自治区高级人民法院、自治区人民检察院的工作:
(一)执行国家宪法、法律、行政法规的情况;
(二)执行自治区人民代表大会和它的常务委员会的决议、决定和地方性法规的情况;
(三)处理自治区人民代表大会代表和人民群众对自治区人民政府、自治区高级人民法院、自治区人民检察院及其工作人员的申诉和意见的情况;
(四)办理人民代表大会和它的常务委员会交办的议案及人民代表建议和意见的情况;
(五)自治区人大常委会应监督的其它问题。
第十条 常务委员会依法撤销自治区人民政府的不适当的决定和命令,改变或者撤销下一级人民代表大会的不适当的决议。
第十一条 常务委员会依照法律规定的权限任免、决定任免、批准任免地方国家机关工作人员。
第十二条 在自治区人民代表大会闭会期间,补选自治区出席全国人民代表大会出缺的代表和撤换个别代表。接受由自治区人民代表大会选举和决定的个别人员的辞职。
第十三条 常务委员会设立代表资格审查委员会,负责自治区人民代表大会代表资格的审查。
第十四条 常务委员会指导自治区各级人民代表大会代表的选举工作。
第十五条 常务委员会批准对自治区人民代表大会代表中现行犯的拘留。对触犯刑律的自治区人民代表大会代表,非经自治区人大常委会同意,不得逮捕或者审判。

第三章 常务委员会会议
第十六条 常务委员会会议,由主任或由主任委托副主任召集,每两个月至少举行一次。
第十七条 常务委员会举行会议,应当在会前将开会日期、议程草案和拟审议的地方性法规草案通知常务委员会组成人员,做好审议的准备工作。
第十八条 自治区人大常委会主任会议、自治区人民政府、自治区高级人民法院、自治区人民检察院以及常务委员会组成人员四人以上,可以向常务委员会提出属于常务委员会职权范围内的地方性法规案和其它议案,由主任会议决定是否提请常务委员会会议审议,或者先交常务委员会
的有关委员会提出报告,再行决定是否提请常务委员会会议审议。
向常务委员会提出的议案,在交付全体委员会会议表决前,提案人要求撤回的,对该议案的审议即行终止。
第十九条 在常务委员会会议期间,常务委员会组成人员四人以上,可以向常务委员会书面提出对自治区人民政府及其所属各委、厅、局和自治区高级人民法院、自治区人民检察院的质询案,由主任会议决定交受质询机关书面答复,或由受质询机关的负责人在常务委员会会议上口头答
复。
第二十条 常务委员会审议的地方性法规案和其它议案以及对重大事项作出的决议、决定,由常务委员会以全体组成人员的过半数通过。
第二十一条 常务委员会组成人员在常务委员会会议上,对各方面工作提出的建议、批评和意见,由常务委员会办公厅整理后交有关部门办理。
第二十二条 常务委员会举行会议,自治区人民政府主席或副主席、自治区高级人民法院院长或副院长、自治区人民检察院检察长或副检察长、自治区人大常委会秘书长、副秘书长及各委员会主任、副主任列席会议;自治区直辖市人大常委会主任或副主任、盟人大工作办公室主任或副
主任列席会议。依照会议内容,自治区人民政府秘书长或副秘书长和所属有关部门负责人及旗县(市)人大常委会主任或副主任可以列席会议。
第二十三条 常务委员会通过的地方性法规,报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。
第二十四条 常务委员会通过的地方性法规和决议、决定,应分别送交自治区人民政府、自治区高级人民法院、自治区人民检察院组织实施。实施机关应向人大常委会报告实施情况。

第四章 常务委员会主任会议
第二十五条 常务委员会的主任、副主任组成主任会议,处理常务委员会的重要日常工作:
(一)决定常务委员会每次会议的会期,拟定会议议程草案;
(二)决定提请常务委员会会议审议的地方性法规案、其它议案和决议草案;
(三)决定将向常务委员会提出的质询案,交受质询机关答复;
(四)检查对自治区人民代表大会和它的常务委员会的决议、决定和地方性法规的执行情况;
(五)决定提请常务委员会审议的国家机关工作人员任免事项;
(六)领导和协调各委员会和办公厅的工作;
(七)处理常务委员会授权的事项和其它重要日常工作。
第二十六条 主任会议一般每月举行一次,必要的时候可以临时召集。
主任会议由主任主持,或者由主任委托副主任主持。
第二十七条 常务委员会的秘书长、副秘书长、各有关委员会主任或副主任列席主任会议。
第二十八条 主任会议讨论决定的事项,由办公厅印发会议纪要,分别由办公厅和各委员会办理。

第五章 常务委员会秘书长和办公厅
第二十九条 常务委员会设秘书长一人,副秘书长若干人,由常务委员会主任提请常务委员会会议任免。秘书长在常务委员会主任、副主任领导下负责处理常务委员会机关的日常工作。副秘书长协助秘书长工作。
第三十条 常务委员会设立办公厅,在秘书长领导主持下工作。
第三十一条 常务委员会办公厅的主要工作是:
(一)承办自治区人民代表大会会议、常务委员会会议和主任会议的组织准备工作;
(二)起草常务委员会综合性文件,承办文书处理、蒙古语文翻译工作,编辑出版常务委员会《会刊》、《工作通讯》等刊物;
(三)承办联系人民代表,组织人民代表和常务委员会委员视察,接待人民群众来信来访工作,催办代表议案;
(四)承办提交常务委员会会议审议决定的国家机关工作人员任免事项以及常务委员会机关工作人员的管理工作;
(五)承办受理人民群众对自治区人民政府、自治区高级人民法院、自治区人民检察院及其工作人员的申诉和意见;
(六)承办接待工作、机关行政工作和老干部工作;
(七)根据全国人大常委会对《地方组织法》的解释,解答市、旗县(市)人大常委会提出的关于执行《地方组织法》有关问题的询问;
(八)根据全国人大常委会的通知,做好自治区出席全国人民代表大会代表团的准备工作和服务工作;
(九)承办常务委员会会议、主任会议、秘书长办公会议交办的其它事项。
第三十二条 办公厅厅务会议由秘书长或者副秘书长主持。厅务会议讨论决定的事项印发会议纪要。

第六章 常务委员会各委员会
第三十三条 自治区人大常委会设立民族委员会、政治法律委员会、财政经济委员会、教育科学文化卫生委员会。
各委员会是自治区人大常委会的工作部门,在常务委员会主任、副主任领导下工作。
第三十四条 各委员会主任、副主任和委员的人选,由常务委员会主任提名,常务委员会会议任免。
各委员会设办公室,承办日常工作。
第三十五条 各委员会的主要工作是:
(一)提出制定地方性法规计划和规划;
(二)组织起草或审查地方性法规草案;
(三)承办自治区人民代表大会主席团和常务委员会交付的议案,并向常务委员会或主任会议提出报告;
(四)对自治区人民政府、自治区高级人民法院、自治区人民检察院执行宪法、法律、自治条例和地方性法规的情况,以及执行自治区人民代表大会和它的常务委员会决议、决定的情况,进行了解,提出报告;
(五)对自治区人民政府的行政规章、决定和命令,市、旗县(市)人民代表大会的决议,如发现有同宪法、法律、地方性法规相抵触的,应向主任会议提出报告;
(六)对属于自治区人民代表大会和它的常务委员会职权范围内同本委员会有关的问题,进行调查研究,向主任会议提出报告和建议;
(七)对全国人大常委会和全国人大各专门委员会交付讨论的有关的法律草案,组织讨论,提出修改意见;
(八)办理常务委员会会议和主任会议交办的其它事项。
第三十六条 民族委员会审查各自治旗报请自治区人民代表大会常务委员会批准的自治条例和单行条例,向常务委员会提出报告。
政治法律委员会承办选举工作的具体事宜。
第三十七条 各委员会会议讨论决定本委员会的重要事项,并写出会议纪要。

第七章 联系人民代表和视察工作
第三十八条 常务委员会必须同自治区人民代表大会代表保持密切的联系,每年组织代表就地视察一至二次,发挥人民代表的作用。
第三十九条 自治区人民代表大会代表可以随时向常务委员会反映人民群众的意见和要求,对各方面的工作提出建议、批评和意见。
第四十条 常务委员会对人民代表反映的问题以及提出的建议、批评和意见,应及时交有关机关、单位研究处理,并负责答复;重大问题,常务委员会应组织调查,提出处理意见。
第四十一条 常务委员会组成人员,每年进行一至二次视察。对一些重大问题要作一些专门调查研究,提出调查报告。

第四十二条 常务委员会组成人员到基层视察工作时,应当访问所在地区、单位的自治区人民代表大会代表,或者召开代表座谈会,听取他们的意见和要求。
第四十三条 常务委员会组成人员在视察工作中,对发现的问题和提出的建议,属于市、旗县(市)处理的,可以转告当地人大常委会或人民政府处理;需要由自治区人民政府及其所属部门处理的,应当向主任会议报告,根据主任会议的决定处理。
第四十四条 常务委员会在法律范围内,对市、旗县(市)人民代表大会和它的常务委员会实行监督,采取多种形式,加强联系,互通情况,交流工作经验。

第八章 附 则
第四十五条 常务委员会办公厅和各委员会,根据本条例制定岗位责任制和工作制度。
第四十六条 本条例自自治区人民代表大会常务委员会通过之日起试行。



1985年6月27日