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离婚中贷款房产及其增值分割/商家泉

作者:法律资料网 时间:2024-05-13 05:58:43  浏览:8365   来源:法律资料网
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离婚中贷款房产及其增值分割

商家泉


  离婚争议和诉讼中,房产分割一般说来时双方当事人最为关心的,离婚案件中,一般来说 ,贷款房取得房屋权属证书的时间可归纳为三种情形:(1)婚前一方办理贷款购买、签订协议、支付首付款,婚前取得房屋权属证书,夫妻婚后以共同财产进行部分贷款偿还;(2)婚前一方办理贷款购买、签订协议、支付首付款,婚后取得的房屋权属登记在其一人名下,夫妻婚后以共同财产进行部分贷款偿还;(3)婚前一方办理贷款购买、签订协议、支付首付款,夫妻以共同财产进行还贷,离婚诉讼期间尚未办理房屋权属证书。针对上述三种情况,目前处理起来存在较大争议,现就存在的问题作如下探讨。

一、尚未还清贷款的按揭房产能否分割
  贷款购房的法律构成具备如下特点:(1)特定财产权利转移而占有不转移;(2)债权人在债务人不履行债务时确定地取得所有权,债务人则享有通过履行债务而回赎担保物的权利。
一般来讲,按揭人只要取得了房产的权属登记证书,就对按揭房产拥有了所有权,是否还清了银行按揭贷款与是否取得按揭房产的所有权并不等同。而在离婚诉讼中,真正的问题在于按揭房产的权属是否已经确定,而不是因取得房产权属而承担的债务是否已经完全清偿。在夫妻一方或双方已经取得按揭房产权属登记的情况下,没有理由限制该房产作为共同财产在夫妻之间进行分割。
  故,在离婚诉讼中,对于已经取得权属登记的按揭房产,即使尚未还清银行按揭贷款,也不能将其认定为尚未取得所有权而不将其作为夫妻共同财产进行分割。一方按揭购房,其与银行之间形成的是以所购房产为担保的债权债务关系(如果婚后配偶一方参与共同还贷,则是以夫妻共同财产清偿夫妻一方的婚前个人债务,离婚时应由权属一方给予补偿),不妨碍按揭房产的权属确定与分割。

二、贷款房产权属权属及取得时间的确定
  目前有三种不同处理意见:
1、依照物权法第九条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”这是在物权法中明确确立了的物权行为原则,亦即不动产物权变动只有经过登记才能发生效力。依此原则,房产所有权的取得时间应当是获得房产证的时间,若夫妻双方在房产证下达之前缔结婚姻,房产即为夫妻共同财产。
2、在考察购买房产的实际状况时,若在夫妻关系存续期间用共同财产还贷部分大于一方支付首付款的,房产就应认定为夫妻共同财产,但一方婚前单独支付的部分是其个人财产。
3、夫妻缔结婚姻后还贷的部分,不论是用一方的收入还贷,还是用双方的收入还贷,均应认定为夫妻的共有权益;不论房产证何时下达,均应认定房产为一方个人财产;如二人离婚,婚前购房一方只需返还与另一方夫妻关系存续期间归还按揭贷款的一半。
  考察我国《物权法》第二十八条至第三十条,规定了不动产物权登记生效的若干例外,如规定因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。鉴于房屋产权登记仅仅只是不动产对外公示和取得政府担保该所有权归属的方法,不动产物权的登记时间不应影响不动产物权业已确定的归属。在婚前一方签定购房合同,也办理了相应的按揭手续情形下,该买卖合同的双方主体业已明确,对售房人享有请求交付房屋、办理产权过户的权利也已经明确。故此,在夫妻之间,一方婚前按揭贷款的房产应当以办理按揭手续而非以房产权属登记的取得作为所有权取得的判断时点,这应作为《物权法》登记生效主义的相关规定在适用上的又一个例外。只要夫妻一方在婚前按揭购房,且房产权属登记在该方名下的,无论该方的权属登记系在婚前取得还是在婚后取得,都应认定房产系该方的婚前个人财产。
故此,婚前以一方名义签订房屋买卖合同、支付首付款并签订按揭贷款合同的房屋,因为房屋买卖合同的买卖人是夫妻一方,合同义务是由该方在婚前开始履行的,所以,合同权利应当由该方享有,并继续履行合同义务,房屋系该方的婚前个人财产。购房所负的按揭贷款债务,是形成于婚前,应当认定为购房一方的婚前个人债务。婚后双方共同支付的按揭贷款金额,实际上是以夫妻共同财产偿还一方的婚前所负的个人按揭贷款债务

三、贷款房产婚后增值部分如何处理
  根据婚姻法及其解释,夫妻共同财产包括:1、工资、奖金;2、生产、经营的收益;3、知识产权的收益;4、继承或赠与所得财产;5、其他应当归共同所有的财产。《关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(二)》第11条规定,婚姻关系存续期间,一方以个人财产投资所得的收益,属于婚姻法17条规定的“其他应当归共同所有的财产”。而婚前购买用于居住的商品房,不是用来投资做任何商业或赢利用途,房屋的增值应属于自然增值,就当然不属于以个人财产投资取得的收益,因此,房屋增值部分并不属于夫妻共同所有的财产
  同时,房产的价值受市场因素影响,既可能增值,又可能贬值。在增值的情形下,如非权属一方有权分享增值,则在房产贬值时,是否也要分担贬值损失?面对判决做出之后房屋贬值,能否允许一方另行起诉主张权益?现实中显然是不允许。故此,仅享受增值带来的权益,不承担贬值带来的损失,是不符合立法本意及公平合理原则的。
  对此,美国有些州法院认为,因通货膨胀或其他不是因当事人的主观努力而是因市场价值的变化而产生的增值,为被动增值,认定为个人财产。
  但虽然房屋增值不能作为夫妻共同财产分割,考虑到双方婚后以夫妻共同财产偿还一方的婚前所负的个人按揭贷款债务,另一方对该房屋的保值、增值有一定贡献(免于因不能按期交纳按揭款而被按揭权利人即银行行使抵押权的风险和要求滞纳金的风险),房屋权属一方应就婚姻关系存续期间的房屋增值部分对另一方进行适当补偿。
四、总结
  据上论结,尚未还清贷款的双方购买按揭房产可以分割。而按照特别法优于普通法原则,物权法与婚姻法非为上位法与下违法关系,有矛盾的,应遵循婚姻法相关规定。故婚前以一方名义签订房屋买卖合同、支付首付款并签订按揭贷款合同的房屋,无论房产证下发时间是婚前还是婚后,均应为一人婚前财产,只能分割婚后双方共同还贷部分。又房屋增值系自然增值,不属于夫妻共同财产共同财产范畴,故不宜进行分割,但确应根据另一方所作贡献,予以适当补偿。


作者:商家泉 律师
单位:高博隆华律师事务所
电话:84512800-850
E-Mail:shangjiaquan@globe-law.com


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黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县旅游管理条例

黑龙江省人大常委会


黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县旅游管理条例
黑龙江省人民代表大会常务委员会


《黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县旅游管理条例》已由黑龙江省第九届人民代表大会常务委员会第十次会议于1999年6月4日批准,现予公布,自1999年7月1日起施行。

第一章 总 则
第一条 为加强旅游管理,合理开发利用和保护旅游资源,规范旅游市场秩序,维护旅游者和旅游经营者的合法权益,加快发展旅游业,根据国家有关法律、法规,结合我县实际,制定本条例。
第二条 凡在本县行政区域内开发利用旅游资源,从事旅游经营和管理的单位、个人及旅游者,均应遵守本条例。
第三条 发展旅游业应当突出民族特色,坚持经济效益、社会效益和环境效益相统一,旅游资源开发利用与保护同步。营造文明、有序、整洁、优美的旅游环境。
第四条 自治县人民政府应当把旅游业的发展纳入国民经济和社会发展规划及年度计划,加大投入力度,加强旅游基础设施建设,开发旅游商品,培育旅游市场,使旅游业逐步成为县域经济的支柱产业。
对本县少数民族聚居地区和贫困地区发展旅游给予扶持,实行旅游开发扶贫政策。
第五条 旅游业开发建设应广泛吸引国内外投资者,实行开放开发、联合开发、多元开发的原则。
第六条 自治县人民政府设立旅游发展资金,并视财力逐年增加额度,重点用于旅游资源普查、旅游宣传、旅游商品开发和人员培训。
第七条 县旅游行政管理部门负责组织实施本条例。
各相关部门应当按照各自职责,配合县旅游行政管理部门做好旅游管理工作。

第二章 旅游资源开发与保护
第八条 县、乡(镇)人民政府应当采取措施,依法保护国家自然保护区,合理利用旅游资源,任何单位和个人不准破坏旅游资源。
第九条 县旅游行政管理部门,应当会同有关部门根据本县的国民经济和社会发展规划,编制本县旅游发展总体规划,报县人民政府批准后实施。
第十条 自治县人民政府对在本县投资开发旅游资源、建设旅游设施、从事旅游经营活动的国内外组织和个人应给予鼓励和支持,实行优惠政策。
对在本县境内开发利用旅游资源成绩显著者,由自治县人民政府给予表彰和奖励。
第十一条 旅游资源开发和旅游设施建设应与环境保护、生态平衡相协调。
建设旅游设施项目的主体工程应与垃圾、废物的处理设施同时设计、同时施工、同时投入使用。
禁止在旅游景区建设污染环境的项目,严禁一切破坏景观和生态的活动。
第十二条 在旅游景区内进行工程建设,应当经县旅游行政管理部门同意后,按照规定程序报有关部门审核批准。
第十三条 旅游资源的开发应当突出民俗风情、赛马狩猎、湿地风光等具有民族传统文化和民族地方特色的项目。

第三章 旅游经营
第十四条 从事旅游业务的,必须依法取得旅游业务经营许可证和工商营业执照。
第十五条 旅游经营者应当按照核定的经营范围依法开展经营活动,诚实守信、公平竞争,为旅游者提供优质服务。
第十六条 旅游经营部门对其从业人员应当进行旅游业道德教育并按规定组织其参加岗位培训。
第十七条 旅游项目的价格及收费应当符合政府物价管理部门的规定。旅游经营者必须公开服务项目和收费标准,实行明码标价;不得擅自提高属于政府物价管理部门制定的收费标准及与旅游者约定的收费标准;不得进行不正当竞争和强卖商品;不得欺诈、勒索旅游者;不得强迫旅游
者接受约定以外的收费性服务项目。
第十八条 旅游经营者应当遵守旅游安全法规、规章和有关规定,为旅游场所配备旅游安全设备和设施,制定防止危害发生的严密措施,建立安全责任制,确保旅游者人身安全和财产安全。凡不符合安全条件的,不得开业。出现隐患的,应当立即停业。
第十九条 旅行社应按照有关规定,为旅游者办理人身意外保险。
第二十条 旅游经营者应当坚持国家有关部门制定的卫生标准,不得污染环境和损害旅游者的健康。
第二十一条 旅游经营者的合法权益受法律保护,任何单位和个人不得侵犯,旅游经营者有权拒绝没有合法证件的任何单位和个人的检查,有权拒绝任何单位和个人的不符合国家规定的收费、摊派和罚款。
第二十二条 经自治县人民政府批准,旅游经营者可以经营具有民族特色的有奖旅游项目。

第四章 旅游管理
第二十三条 申办旅行社,应当向县旅游行政管理部门申请,由县旅游行政管理部门报批,取得《旅行社业务经营许可证》后,方可到工商管理部门办理营业执照。《旅行社业务经营许可证》不得转让或者变相转让。旅行社停业或者废业,应当在工商行政管理部门办理相应手续后,在
3日内到旅游行政管理部门办理备案手续。
对旅行社实行质量保证金制度。
旅行社不得聘用未取得导游资格证书的人员从事导游业务。
旅行社接待旅游团队时,应当在旅游定点经营单位住宿、就餐、游览、娱乐、购物和乘车。
第二十四条 旅游定点单位(饭店、宾馆、购物、娱乐场所和车、船队等)由旅游行政管理部门确定,并发给相应证件。
第二十五条 导游人员应当经国家统一组织的考试,并取得旅游行政管理部门颁发的资格证书后,方可上岗从事导游业务。
导游人员从事导游工作应当持证上岗,佩带导游证,按照规定职责和标准提供服务。
第二十六条 旅游车、船经营者应当执行规定的收费标准,不得乱收费或者收取回扣;不得擅自改变旅游路线和游览景点。
第二十七条 旅游行政管理部门对符合受理条件的投诉,应当及时调查处理或者移交有关部门处理;不符合受理条件的,应当在7日内告知投诉者,并说明不予受理的理由;做出的处理决定,应当在15日内告知投诉者和被投诉者。
对于旅游行政管理部门做出的处理决定不服的,当事人在15日内可以依法申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼;逾期不申请行政复议,也不提起行政诉讼,又不履行行政处罚决定的,作出行政处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行。

第五章 旅游者权利和义务
第二十八条 旅游者在旅游活动中,其合法权益受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。旅游者在旅游活动中享有下列权利:
(一)了解旅游服务的真实情况,要求旅游经营者提供服务的内容、规格、时间、费用等有关情况;
(二)自主选择旅游经营者、服务方式、服务项目和旅游商品;
(三)按照合同约定获得质价相称的旅游商品和旅游服务;
(四)人格尊严、民族风俗习惯、宗教信仰受到尊重;
(五)人身权、财产权受到损害时,有权要求赔偿损失或者向有关部门投诉、起诉;
(六)法律和法规规定的其他权利。
第二十九条 旅游者在旅游活动中,应当遵守下列规定:
(一)遵守国家有关法律、法规和社会公德;
(二)尊重旅游地的民族风俗习惯和宗教信仰;
(三)自觉保护旅游资源、环境和设施;
(四)遵守旅游秩序和安全、卫生规定;
(五)履行旅游合同或者有关规定。

第六章 法律责任
第三十条 对违反本条例规定,未经批准擅自设立旅行社的,由旅游行政管理部门责令停止非法经营,没收违法所得,并处以人民币1万元以上5万元以下罚款。
第三十一条 对旅行社违反本条例规定有下列行为之一的,由旅游行政管理部门责令限期改正,没收违法所得;逾期不改正的,责令停业整顿15日至30日,并处以人民币5000元以上2万元以下罚款;情节严重的吊销《旅行社业务经营许可证》:
(一)强迫旅游者接受约定以外收费性服务项目的;
(二)未取得导游资格证书和岗位证书的人员从事导游业务的;
(三)旅游经营单位违反旅游安全规定的;
(四)未经旅游行政管理部门批准擅自经营旅游业务的;
(五)超出旅游行政管理部门和工商行政管理部门核准的经营范围的。
第三十二条 旅行社违反本条例规定有下列行为之一的,由旅游行政管理部门责令限期改正;情节严重的收缴《旅行社业务经营许可证》:
(一)未足额缴纳质量保证金而从事旅行社经营业务的;
(二)未将境外旅游者安排在旅游涉外饭店和旅游定点经营单位的;
(三)转让或者变相转让《旅行社业务经营许可证》的;
(四)未经旅游行政管理部门批准,组织中国境内居民出境和边境旅游团组出境的;
(五)降低服务质量标准的。
第三十三条 对违反本条例规定有下列行为之一的,由有关部门依法给予处罚:
(一)在旅游景区擅自采石、采矿、采油、采气、采热、挖沙、取土、建坟、采伐林木、排放污染物以及倾倒废物等破坏旅游资源的;
(二)强卖旅游商品和欺诈、勒索旅游者的;
(三)销售伪劣、变质和国家明令禁止的旅游商品的;
(四)倒卖或者私自印制出入境函件的;
(五)进行不正当竞争的;
(六)擅自加收服务费的;
(七)擅自提高有关管理部门规定的或者与旅游者约定的收费标准的。
第三十四条 对违反本条例规定挪用旅行社质量保证金的,由上级主管部门责令追回,并对单位负责人和有关责任人员给予行政处分。
第三十五条 旅游管理人员玩忽职守,徇私舞弊,滥用职权的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分。
第三十六条 对违反本条例规定构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十七条 旅游行政管理部门在实施行政处罚时,应当按照《中华人民共和国行政处罚法》的有关规定执行。

第七章 附 则
第三十八条 本条例由杜尔伯特蒙古族自治县人民代表大会常务委员会负责解释。
第三十九条 本条例自1999年7月1日起施行。


(1999年6月4日黑龙江省第九届人民代表大会常务委员会第十次会议通过)


黑龙江省第九届人大常委会第十次会议经过审议,决定批准《黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县旅游管理条例》,由杜尔伯特蒙古族自治县人大常委会实施。



1999年6月4日

教育部办公厅关于做好2010年普通高等学校招生执法监察工作的通知

教育部办公厅


教育部办公厅关于做好2010年普通高等学校招生执法监察工作的通知

教监厅函〔2010〕7号


各省、自治区、直辖市教育厅(教委),新疆生产建设兵团教育局,部属各高等学校:
  今年是《国家中长期教育改革和发展规划纲要(2010-2020年)》启动实施之年,做好今年的高校招生考试工作具有十分重要的意义。为全面贯彻落实党和国家关于教育发展的各项方针政策,切实维护广大人民群众的利益,维护国家教育考试的公信力和国家招生制度的严肃性,现就做好2010年普通高等学校招生执法监察工作的有关事项通知如下:
  一、加强教育,进一步落实高校招生考试工作责任制。地方各级招生考试管理部门和高校领导要进一步增强责任意识,严格按照党风廉政建设责任制的要求,在招生考试工作中落实“一岗双责”。主要负责同志既要抓好招生考试规范管理工作,又要抓好招生考试监督工作;要明确分管领导责任,细化各部门及其工作人员的职责,把任务落实到岗、责任落实到人,确保招生考试监督管理工作不留盲区,不留死角。地方和高校各级教育纪检监察部门要全面履行监督职责,既要对本地区、本部门及本校落实招生工作责任制以及执行管理制度情况进行监督检查,还要会同招生考试管理部门加强对招生工作人员和监考教师的教育培训,强化工作人员的法纪意识和责任意识,确保招生考试工作人员队伍业务过硬,忠于职守,敬业负责。
  二、突出重点,进一步加强招生考试制度建设。地方各级招生考试管理和教育纪检监察部门以及各高校要认真总结工作经验,在继续加强招生考试重大事项、关键环节、重要岗位和重点时段管理与监督工作的基础上,要进一步突出工作重点,加强招生考试制度建设。要根据招生考试改革工作的需要,进一步明确本部门、本学校领导集体决策重要事项的内容范围、程序要求;要进一步强化、细化特殊类型招生考试工作管理,对特殊类型招生资格确认、考核、评价、录取等各个环节,都要提出明确的、操作性强的制度性要求,切实做到考核严格、评价科学、录取公正,防止招生行为失范。要按照国家的政策规定,进一步完善招生考试信息公开制度,充实信息公开内容,扩大信息公开范围,提高信息公开时效性,保证“阳光招生”各项工作落到实处,促进招生考试工作安全规范进行。
  三、强化监督,进一步提高招生考试制度的执行力。地方各级教育纪检监察部门要继续坚持“在参与中监督,在监督中服务”的原则,积极会同招生考试管理部门全面加强对招生考试工作的监督。要针对近年发生的招生考试案件,进一步创新监督工作思路,完善监督工作机制。既要高度重视国家政策规定执行情况的监督检查,也要着力加强操作层面制度落实情况的监督检查。要会同招生考试管理部门和高校建立健全相互协调、制约有效的内部监管工作机制,建立完善责任明晰、快速处理的信访工作机制。要重视解决群众投诉反映的问题,做到“有诉必应、有错必纠、有责必问、有案必查”。要以有效监督促进规范管理,确保国家招生考试制度不折不扣地贯彻执行。
  四、严肃纪律,进一步加大对招生考试违法违纪行为的惩处力度。地方各级招生考试管理部门和教育纪检监察部门,要认真贯彻执行《国家教育考试违规处理办法》和《教育部关于实行高等学校招生工作责任制及责任追究暂行办法》的有关规定,严肃查处招生工作人员及考生在报名、考试、录取等环节发生的各类违法违纪行为。对伪造材料、资格作假以及考场舞弊行为,发现一起,查处一起。对高校擅自超计划招生、违规承诺乱招生、混淆学历性质欺诈招生,以及与招生录取挂钩乱收费等行为,要严肃处理责任人员,追究有关领导的责任,保证招生考试工作健康有序进行。
                            教育部办公厅
                          二○一○年五月十三日