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何某等诉南通市通业实业有限公司侵犯商业秘密纠纷案/唐青林

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 09:09:49  浏览:9320   来源:法律资料网
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何某等诉南通市通业实业有限公司侵犯商业秘密纠纷案

唐青林


一、案件来源
江苏省南通市中级人民法院(2001)通中民初字第69号、江苏省高级人民法院(2002)苏民三终字第034号判决书。

二、案件要旨
善意第三人是指在主观上没有故意,不知道或不应当知道非权利人的违法行为,从非权利人处获得或获取后使用、披露了他人商业秘密的人,其对商业秘密不构成侵权,在支付合理的使用费并承担保密义务的前提下,可以在其取得时确定的范围内继续使用该商业秘密。

三、基本案情
原告通业公司拥有一批固定的日本客户,主要从事纺织品外贸业务。因其自身并无进出口经营权,故其通常通过有进出口权的外贸企业代理的方式进行对外贸易。2000年1月,通业公司与对外贸易公司签订了一份外贸代理合同,约定由通业公司以对外贸易公司进出口业务二部的名义对外开展进出口业务,通业公司自主负责对外洽谈业务、签订和履行合同并向外贸公司交纳管理费等。为开发客户,通业公司曾多次派人参加华交会、广交会,花费了一定的人力和财力。
2000年3月,被告何某进入通业公司工作,2000年10月起担任贸易二部部长,主要负责与龙定、太子织物等日本客户进行纺织品进出口贸易,并向石光商事、佐藤棉业等日本客商多次邮寄过货样,其中石光商事还向通业公司发过订单。整个工作期间,何某掌握了通业公司大量的客户名单、行销计划、定价策略、进货渠道等经营信息。为了防止泄密,通业公司于2001年1月与何某签订了《劳动合同》、《通业保密合同》,约定何某在任职期间应保守商业秘密且离职后一年内不得与其任职期内所接触的客户发生贸易关系等有关内容。此外,通业公司还制定了要求员工保守商业秘密的规章制度,并多次在全体员工会议上强调保守商业秘密的要求。2001年7月19日,何某因故离开通业公司。
被告张某与何某系夫妻关系,2000年7月从吉林来到南通,没有固定工作。2001年2月至11,张某以国际公司、南强集团(张某与南强集团签订外贸代理协议书一份,约定张某使用南强集团外贸经营部名义对外签约经营以及双方的权利义务事宜)的名义与原告通业公司的包括太子织物、龙定等五家日本客户共发生三十三笔纺织品外贸业务,业务总额为358651.94美元。
后通业公司以何某、张某、南强集团侵犯其客户名单商业秘密为由向南通市中级人民法院提起诉讼。

四、法院审理
南通市中级人民法院认为,原告通业公司所主张的客户名单除了客户名称的列举外,还包括客户的需求类型和习惯、经营规律、客户对商品价格的承受能力等,这些都是原告在外贸经营活动中付出时间、人力和物力逐步积累起来的经营信息,具有特定性,应认定该客户名单具有不为公众所知悉的属性;且原告为了保护自己的商业秘密,先后采取了签订保密合同、制定保密制度等方法,这些保密措施应当认为是适当的和合理的;同时,毫无疑问,原告掌握这些客户名单,会增加交易机会,减少交易费用,为其带来经济利益。故原告所主张的客户名单构成法律意义上的商业秘密。关于原告提出的八个日本客户是否都属于其客户名单的问题,应以他们事实上有没有与原告发生贸易往来为标准加以区分,凡是与原告有过交易或原告发出过要约的,应予认定。凡是处于寄送货样之类要约邀请而原告又不能证明双方有任何实质性贸易接触的,均不予认定。综上,本案原告所主张的包括太子织物、龙定等五个日本客户名单应当属于原告的商业秘密。
被告何某在原告公司任职期间掌握了原告的上述商业秘密,作为何某之妻的张某出面经营的绝大部分业务品种,及其中五个日本客户又与原告的客户名单具有一致性或相同性。而张某在庭审中又未能提供她所使用的信息是合法获得或者使用的证据。故基于何、张二人之间特殊的身份关系以及张某并没有从事过纺织品外贸的经历,若无他人提供有关经营信息,其在较短的时间内与龙定等五家日本客户做成三十三笔业务令人难以置信。据此,足以推定何某实施了违反保密合同的约定,将原告的商业秘密披露给张某并允许其使用的侵权行为,而张某则实施了使用并允许他人使用原告商业秘密的侵权行为。但由于原告没有确凿的证据证明被告南强集团在主观上对何某、张某的侵权行为处于应知或明知的状态。故南强集团以善意第三人身份获取、使用原告的客户名单不能视为侵犯商业秘密。故其不应承担任何民事责任。
根据有关法律规定,何某、张某停止侵权的义务本不应有具体时间的限制,只要在原告的商业秘密存续期间,二人均负有此项义务。但原告按照通业保密合同的有关约定,仅要求何某、张某在判决生效之日起一年内不得采用原告的商业秘密从事纺织品外贸业务,这种寄希望于通过时间的间隔来断绝被告与其客户贸易关系的做法,是原告对其权利的处分,法院可以准许。但在一年之后,非因其它原因,原告的客户名单仍将保持其商业秘密属性,何某与张某仍然负有不向公众扩散该商业秘密的义务。关于赔偿额的问题,首先考虑的是被侵权人的经济损失。故以原告每美元可获平均毛利润为参考依据,再综合考虑外贸经营上的风险以及除产品工料费外的其他费用支出等因素,最终得出原告的经济损失。据此,法院判决:一、被告何某、张某自本判决生效之日起一年内在原告商业秘密存续的前提下停止披露、使用或者允许他人使用原告的客户名单;二、被告何某、张某自本判决生效之日起十五日内一次性赔偿原告通业公司经济损失人民币28万余元;三、驳回原告通业公司对被告南强集团的诉讼请求。
判决后,何某、张某、通业公司均不服原审法院判决,向江苏省高院提起上诉。何某、张某上诉称:原审判决二上诉人于判决生效之日起一年内在通业公司商业秘密存续的前提下停止披露、使用或允许他人使用通业公司的客户名单是错误的;原审判决的赔偿额错误。故请求二审法院:撤销原审判决第一项,改判何某、张某于2002年7月18日以前停止与通业公司的客户名单相重叠的客户发生贸易往来;撤销原审判决第二项,并依法改判;诉讼费用由通业公司负担。
通业公司则上诉称:包括佐藤棉业等三家一审判决未予认定的日本客户应属于其商业秘密;原审判决认定何某、张某应承担的经济赔偿数额过低。故请求撤销原判第二项,改判何某、张某赔偿其经济损失47.7万元并负担二审诉讼费。
二审审理中,由于何某、张某、通业公司均对原判中认定的经济损失有异议,故江苏省高院委托天华大彭会计师事务所对通业公司2001年度对外贸易业务的平均毛利率进行审计。经审计,结论为通业公司2001年度平均毛利率为13.89%。该上述审计报告经过质证,何某、张某及通业公司均无异议,故法院对该审计报告予以采信。
根据已查明的事实,针对争议焦点,江苏省高院认为:
一、关于通业公司商业秘密的客户名单的范围。上诉人通业公司认为佐藤棉业等三家日本客户也属于其客户名单,但根据现有证据,通业公司虽向该三家日本客户多次寄送过货样,或客户至其公司进行过考察,但相对于其他竞争者来说,这些客户名单尚不具有特定性,不能使其产生一定的竞争优势。故通业公司认为佐藤棉业等三家日本客户属于其客户名单的上诉理由不能成立,法院不予采纳。
二、关于何某、张某应当如何承担停止侵权的民事责任。通常只要商业秘密继续存在,对于侵权人来说,停止侵权一般不附有期限。但在本案中,通业公司在诉讼中请求何某、张某于判决生效后一年内停止与其客户发生贸易往来,意味着商业秘密的权利人仅针对侵权人停止使用其商业秘密限定了一年的期限,但并未对侵权人停止披露或允许他人使用其商业秘密附加期限。也即一年之后,何某、张某虽然可以使用通业公司的客户名单,但只要该客户名单不丧失商业秘密属性,仍然负有不得披露和允许他人使用该商业秘密的义务。这是权利人对自己权利的处分,因不违反法律的规定,应当予以认可。何某提出由于自己与通业公司签订有保密合同,而合同中约定的是在其离职后一年内不得与任职期所接触的客户发生贸易关系,故判决应当根据合同约定。但由于本案系违约之诉与侵权之诉竞合,而权利人选择的是侵权之诉。在侵权之诉中,一些问题的解决若当事人没有明确要求,可以参考合同约定。而本案权利人对停止使用其商业秘密的起算点、期限都有明确的要求,该要求合理合法,故应当按照权利人的要求,而不再参考合同的约定。因此,何某、张某认为停止侵权应从何某离职之日起算的主张不能成立,本院不予支持。
三、关于损失赔偿额的确定。依据审计结论,通业公司的毛利率虽为13.89%,但考虑到通常经营过程中存在一定的风险,及除产品工料费外的其他费用支出等因素,法院以该毛利率作为参考依据,认为原判酌定每美元可获利润为人民币0.8元,并以此确定的赔偿额并无不当。故何某、张某及通业公司关于原判确定的赔偿额不当的上诉请求均不予支持。
综上所述,何某、张某及通业公司的上诉理由均不能成立,法院不予采纳。原判认定事实清楚,但对何某、张某停止侵权的判决表述不当,应予变更。最终法院判决:一、变更一审判决第一项为:何某、张某于本判决生效之日起一年内停止与属于通业公司商业秘密的涉案客户发生贸易往来;二、维持一审判决第二、三项及案件受理费部分。二审案件受理费、审计费由何某、张某和通业公司各半负担。

五、律师点评
本案中,被告张某以南强集团签订外贸代理协议书,约定由张某使用南强集团外贸经营部的名义对外签约经营,但法院在认定被告何某、张某的侵犯商业秘密责任时,却以由于原告未能提供确凿证据证明南强集团在主观上对何某、张某的侵权行为处于应知或明知状态,故属于以善意第三人身份获取、使用了原告同业公司的客户名单,因而不能视为侵犯商业秘密,故不应承担民事责任。那么,什么是商业秘密侵权纠纷中的善意第三人,构成善意又有何标准呢?
在商业秘密法律关系中,第一人是商业秘密的权利人,它是商业秘密的合法所有权人,第二人、第三人都是参照第一人提出的。其中,第二人是指以不正当手段获取、披露、使用或允许他人使用商业秘密的侵权者,以及虽然合法获得但是违反保密约定擅自披露、使用或允许他人使用商业秘密的违约者。而商业秘密第三人则是指从第二人处获取或获取后使用、披露他人商业秘密的人。按照从主观方面的标准,又可分为恶意第三人与善意第三人。《反不正当竞争法》第十条第二款所规定:“第三人明知或者应知前款所列违法行为,获取、使用或者披露他人的商业秘密”,该第三人即为恶意第三人。而善意第三人即与之相对应的,在主观上没有故意,不知道或不应当知道非权利人的违法行为,从非权利人处获得或获取后使用、披露了他人商业秘密的人。
构成善意第三人应符合以下几个条件:一是需主观上具有善意。考察第三人是否具有主观上的善意,可从其行为是否构成了《反不正当竞争法》第十条所列举的几种方式,同时根据最高人民法院《关于审理技术合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条第二款的规定:“当事人双方恶意串通或者一方明知或者应知另一方侵权仍然与其订立或者履行合同的,属于共同侵权”来考察。由此可见,“善意”应以第三人是否不知非权利人对商业秘密没有处分权,并且对此不具有重大过失为判断标准。判断第三人善意的时间点,我国通常以第三人得到商业秘密的时间为准,即第三人只要在取得商业秘密时为善意即可;二是第三人客观方面的行为体现为善意。即该第三人在取得该商业秘密时,秉承合理信赖,并有占有、使用该商业秘密的目的,基于法律行为取得该商业秘密,并支付给非权利人以合理的对价。
当商业秘密权利人以其商业秘密受侵害向法院提起告诉,法院认定侵害权利人商业秘密使用权、转让权的合同无效后,善意第三人还能否适用该商业秘密呢?参照最高人民法院《关于审理技术合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九、二十条的规定,在发生上述情况时,善意第三人可在取得该商业秘密时确定的范围内继续使用该商业秘密,但应当向权利人支付合理的使用费并承担保密义务。若善意第三人与商业秘密的权利人不能就商业秘密的使用费达成协议的,任何一方均可请求人民法院予以确定。善意第三人继续使用商业秘密但又拒不支付双方协议确定的或由法院裁决确定的使用费的,法院可根据权利人的请求判令善意第三人停止使用该商业秘密。人民法院可根据权利人通常对外转让该商业秘密的费用或善意第三人取得该商业秘密所支付的费用,并考虑该商业秘密的研究开发成本、成果转化和应用程度以及使用人的使用规模和经济效益等因素,对已使用期间和以后继续使用的使用费一并作出裁决。另外,无论善意第三人是否继续使用该商业秘密,法院均应判令其向权利人支付已使用期间的使用费。善意第三人已向非权利人支付的费用应由该非权利人负责返还,该费用中已由非权利人作为侵权损害的赔偿直接支付给商业秘密权利人的部分,在善意第三人向权利人支付使用费时应相应扣除。


编者注:本文摘自北京市安中律师事务所唐青林律师主编的《中国侵犯商业秘密案件百案类评》(中国法制出版社出版)。唐青林律师近年来办理了大量侵犯商业秘密的民事案件,为多起涉嫌侵犯商业秘密罪提供辩护,在商业秘密法律领域积累了较丰富的实践经验,欢迎切磋交流,邮箱:lawyer3721@163.com,电话:13910169772。


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郑州市城市房地产市场管理条例

河南省人大常委会


郑州市城市房地产市场管理条例
河南省人大常委会


(1994年12月23日河南省郑州市第十届人民代表大会常务委员会第七次会议通过 1995年4月17日河南省第八届人民代表大会常务委员会第十三次会议批准 1995年7月1日起施行)

目 录

第一章 总 则
第二章 房地产转让
第三章 房屋租赁
第四章 房地产抵押
第五章 房地产拍卖
第六章 房地产中介
第七章 法律责任
第八章 附 则

第一章 总 则
第一条 为加强城市房地产市场管理,维护房地产市场秩序,保护当事人的合法权益,促进房地产业的发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规规定,结合本市实际情况,制定本条例。
第二条 凡在市、县(市)城市规划区内进行房产买卖、租赁、抵押、拍卖、赠与及国有土地使用权转让、出租、抵押等活动,均应遵守本条例。
第三条 房地产交易应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。禁止损害国家利益、社会公共利益和他人的合法权益。
房地产交易实行房地产价格评估制度。
第四条 市、县(市)和上街区人民政府应当加强对城市房地产市场的调控和指导。
第五条 市、县(市)和上街区人民政府房产管理部门是城市房地产市场的行政主管部门,负责本行政区域内城市房地产市场的管理工作。
第六条 市、县(市)土地管理部门依法对土地使用权的转让、出租、抵押进行监督检查,办理土地权属变更登记。
房地产交易中的价格事宜,应依照国家和省规定接受物价部门的管理和监督检查。
工商行政管理、财政、国有资产、税务、公安等有关部门应在各自职责范围内,配合房地产市场行政主管部门做好房地产市场管理工作。

第二章 房地产转让
第七条 房地产转让是指房屋所有权人和国有土地使用权人通过买卖、交换、赠与或其他合法方式,将房屋所有权和国有土地使用权转移给他人的行为。
下列行为视为房地产转让:
(一)一方提供土地使用权,另一方或多方提供资金建房的;
(二)收购企业或者企业合并、兼并,房地产转移给新权利人的;
(三)以房地产抵债或以房地产换物的;
(四)以房屋所有权作为奖品的。
第八条 土地使用权转让的,其地上建筑物、其他附着物随之转移。
地上建筑物、其他附着物所有权转让的,其使用范围内的土地使用权随之转让。但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
第九条 有下列情形之一的,房地产不得转让:
(一)无合法房屋所有权证、国有土地使用权证的;
(二)房屋所有权或土地使用权有争议的;
(三)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(四)县级以上人民政府依法决定收回土地使用权的;
(五)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;
(六)设定抵押的房地产未书面通知抵押权人的;
(七)依法公告拆迁范围内的房地产;
(八)法律、法规、规章规定禁止转让的其他房地产。
第十条 转让房产必须持有房屋所有权证,转让国有土地使用权必须持有国有土地使用权证。预售商品房必须持有商品房预售许可证。
第十一条 预售商品房应当向市、县(市)、上街区房地产市场行政主管部门办理预售登记。对符合下列条件的,发给商品房预售许可证:
(一)建设单位具有开发经营资格;
(二)持有合法的国有土地使用权证和建设工程规划许可证;
(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上;
(四)已签订建筑施工合同并已确定施工进度和交付日期。
第十二条 预售商品房,买卖双方应签订书面商品房预售合同并使用统一文本。
商品房预售人应当按照国家有关规定将商品房预售合同报市、县(市)、上街区房地产市场行政主管部门登记备案。
商品房预售单位刊发预售广告,必须向广告经营单位交验商品房预售许可证。
第十三条 转让共有房地产,须经全体共有人书面同意。在同等条件下,共有人享有优先受让权。
以买卖方式转让已出租的房地产,出租人应提前三个月通知承租人,在同等条件下,承租人享有优先受让权。
第十四条 单位按住房制度改革的有关规定向职工出售住房,职工享受国家或单位补贴购买或建造的房屋转让,按住房制度改革规定购买的拥有有限产权的房屋转让,按国家、省、市有关规定办理。
第十五条 以出让方式取得国家土地使用权的,转让房地产时,必须符合下列条件:
(一)按照出让合同约定已经支付全部国有土地使用权出让金,并取得国有土地使用权证书;
(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,必须已经按出让合同约定完成投资总额的百分之二十五以上;
(三)按照出让合同约定属于成片开发土地的,必须形成工业用地、其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。
第十六条 以划拨方式取得国有土地使用权的,或者未缴纳国有土地使用权出让金而依法取得土地使用权的,转让房地产时,应当经市、县(市)、上街区人民政府批准后方可转让。经批准准予转让的,由受让方到土地管理部门办理国有土地使用权出让手续,并按照国家有关规定缴纳
土地使用权出让金;经批准可以不办理国有土地使用权出让手续的,转让方应按照国家和省规定,将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理,由市或县(市)、上街区房地产市场行政主管部门代收。
第十七条 以买卖方式转让房地产的,双方当事人应当签订书面房地产买卖合同并使用统一文本。
以赠与方式转让房地产的,应有赠与人的书面证明;以其他方式转让房地产的,双方当事人应签订书面转让协议。
第十八条 房地产转让成交后一个月内,双方当事人须持房地产买卖合同或转让协议到市或县(市)、上街区房地产市场行政主管部门登记备案。
第十九条 实行房地产成交价申报制度,房地产转让权利人申报登记时,应如实申报成交价,不得隐报或瞒报。
第二十条 房地产转让当事人应按国家和省有关规定交纳税、费。转让成交价低于评估价格又无正当理由的,按评估价格计征税、费;转让成交价高于评估价格的,按转让成交价计征税、费。
第二十一条 房地产市场行政主管部门对房地产买卖合同或转让协议、交换协议、赠与书进行审查,对符合本条例及有关规定的,转让当事人按规定缴纳税、费后,发给受让人契证。
房地产受让人应持契证申请房地产变更登记,办理房屋所有权证,到土地管理部门申请土地使用权变更登记,办理国有土地使用权证。

第三章 房屋租赁
第二十二条 房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。

第二十三条 下列行为应视为房屋租赁:
(一)只提供房屋由他人承包经营的;
(二)将房屋内的场地出租给他人使用的;
(三)将房屋内的设施、设备出租给他人就地使用的;
(四)以联营、入股等形式将房屋或房屋内的设施、设备、场地的使用权提供他人使用,只获得固定收益,不负盈亏责任的。
第二十四条 公有房屋所有权人出租房屋的,应持房地产出租申请书、房屋所有权证向市或县(市)、上街区房地产市场行政主管部门申请办理房地产租赁许可证。房地产租赁许可证许可的内容发生变化时,当事人应在十日内申请变更登记。
房地产租赁许可证实行年度审验,未按规定审验的,自行失效。
第二十五条 市、县(市)、上街区房地产市场行政主管部门应自接到房地产出租申请之日起十五日内,发给房地产租赁许可证。但是,有下列情况之一的,不发给房地产租赁许可证,并书面答复申请人:
(一)没有房屋所有权证或产权有争议的;
(二)违章建筑或超过期限的临时建筑;
(三)房屋严重损坏影响居住、使用安全的;
(四)在依法公告拆迁范围内的;
(五)法律、法规、规章禁止出租的其他房屋。
第二十六条 房屋出租,出租人与承租人应当签订书面租赁合同并使用统一文本。
第二十七条 房屋租赁合同签订后十五日内,当事人应持房地产租赁许可证、房屋租赁合同及承租人身份证明,到市、县(市)、上街区房地产市场行政主管部门登记备案,并按国家和省有关规定缴纳税、费。
第二十八条 公有住宅房屋的租金应严格执行国家和市、县(市)、上街区人民政府制定的租金政策和标准。
公有非住宅房屋和私有房屋的租金由租赁双方协商议定。房屋所有权人以营利为目的,将以划拨方式取得使用权的国有土地上的房屋出租的,应当按照国家和省有关规定将租金中所含的土地收益上缴国家,由市或县(市)、上街区房地产市场行政主管部门代收。
第二十九条 出租人应按租赁合同约定的时间向承租人提供房屋,并按租赁合同约定的责任负责检查维修房屋及其设施,保证房屋安全。
出租人不得因租赁房屋向承租人收取租赁合同约定以外的其他费用。
第三十条 承租人应按租赁合同的约定合理使用房屋,不得擅自改变房屋的结构和用途。
承租人确需改变房屋用途或进行装修的,应征得出租人同意。
第三十一条 承租人可将承租的房屋部分或全部转租第三人,但须经出租人同意,并就收益分配协商一致。
转租人与受转租人应按本条例规定签订租赁合同,并按本条例第二十七条规定申请登记。
第三十二条 转租的租赁合同约定的租期最后时限不得超过原租赁合同约定的最后租期日期。
转租的租赁合同生效后,转租人享有并承担出租人的权利和义务;受转租人享有并承担承租人的权利和义务;转租人与受转租人对原出租人负连带责任。
第三十三条 房屋租赁合同依法签订即具有法律约束力,当事人应全面履行,任何一方不得擅自变更或解除。但当事人协商一致的、因不可抗力不能履行或不能全面履行的,可以变更或解除租赁合同。
转租期间,原租赁合同变更、解除或终止的,因转租而签订的租赁合同随之相应变更、解除或终止。
第三十四条 承租人有下列行为之一的,出租人有权解除租赁合同:
(一)利用房屋进行非法活动的;
(二)擅自改变房屋结构和约定用途的;
(三)擅自将房屋转租第三人的;
(四)拖欠房租累计六个月以上的,租期六个月以下拖欠房租连续两个月的。
因上述行为给出租人造成损失的,出租人有权要求承租人赔偿。
第三十五条 出租人有下列行为之一的,承租人有权要求出租人承担违约责任和其他相应责任并可解除租赁合同:
(一)未按约定的时间向承租人提供房屋的;
(二)向承租人收取租赁合同约定以外的其他费用的;
(三)干扰或妨碍承租人正常合理使用房屋的;
(四)未按租赁合同约定的责任检查、维修房屋及其设施,影响承租人使用和居住安全的。
第三十六条 土地使用权和地上建筑物、其他附属房屋出租,由市或县(市)、上街区房地产市场行政主管部门办理有关手续。

第四章 房地产抵押
第三十七条 房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产,以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

第三十八条 依法取得所有权的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权可以设定抵押权。国有土地使用权,可以设定抵押权。
下列房地产不得设定抵押:
(一)权属有争议的房地产;
(二)用于教育、医疗等公共福利性质的房地产、列入文物保护单位的房地产和农业科研试验用地;
(三)司法机关、行政机关依法查封、扣押或以其他形式限制转移的房地产;
(四)在依法公告拆迁范围内的房地产;
(五)法律、法规规定不得抵押的其他房地产。
第三十九条 以房屋设定抵押的,该房屋使用范围内的土地使用权同时抵押;以土地使用权设定抵押的,其地上建筑物、其他附着物同时抵押。
第四十条 共有的房地产抵押,抵押人应取得其他共有人的书面同意。
第四十一条 已出租的房地产设定抵押时,抵押人应将租赁情况告知抵押权人,将抵押情况告知承租人。抵押合同签订后,原租赁合同继续有效。
第四十二条 房地产抵押,抵押人和抵押权人应签订书面抵押合同并使用统一文本。
房地产抵押合同经登记后方为有效。登记之日为抵押合同生效之日。
房地产抵押合同签订后,当事人应持房屋所有权证和国有土地使用权证及其他有关证件到房地产市场行政主管部门办理登记。经审查符合本条例规定的,由房地产市场行政主管部门发给抵押权人房地产抵押权证。
第四十三条 房地产抵押期间,该房屋的所有权证和土地使用权证由抵押人收存,房地产抵押权证由抵押权人收存。
公民、法人和其他组织查询房地产抵押资料,房地产市场行政主管部门应当无偿提供查询服务。
第四十四条 被抵押的房地产由抵押人管理、维护、保证安全完好,不得损坏或拆除。未书面通知抵押权人的,不得转让。
第四十五条 有下列情况之一的,抵押权人可以向房地产市场行政主管部门或者人民法院、仲裁机构申请处分被抵押的房地产:
(一)抵押人未按合同约定履行债务的;
(二)抵押人死亡或被依法宣告死亡、宣告失踪而无继承人或受遗赠人;
(三)抵押人的被抵押房地产继承人或受遗赠人拒绝履行清偿债务的;
(四)抵押人解散、破产或被宣布撤销的。
抵押权人应当自上述情况发生之日起二年内申请处分抵押物。当事人另有约定的,从其约定。
第四十六条 处分被抵押的房地产所得款项,依下列顺序分配:
(一)支付处分该房地产的费用;
(二)支付与该抵押房地产有关的应纳法定税、费;
(三)按抵押顺序依次偿还抵押人所欠债务本息及违约金;
(四)余额退还抵押人或被抵押房地产继承人、受遗赠人。
法律、法规另有规定的,从其规定。

第五章 房地产拍卖
第四十七条 房地产拍卖是指房地产权利人委托拍卖机构以公开竞买的方式转让房地产。
第四十八条 有下列情形之一的,当事人可以以拍卖方式转让房地产:
(一)房地产权利人转让房地产;
(二)房地产抵押权人处分被抵押的房地产;
(三)处理破产企业的房地产;
(四)司法机关、行政机关处理、变卖依法扣押、没收或采取诉讼保全措施的房地产;
(五)其他需要转让、处分的房地产。
第四十九条 拍卖房地产应具有合法的房地产权属证件,产权无纠纷,符合房地产转让条件。
房地产拍卖竞买人应具有足够的竞买资金,并向拍卖机构出具金融机构的资信证明。
第五十条 委托拍卖者应根据被拍卖的房地产的具体情况确定最低价,并向竞买人提供被拍卖房地产的基本状况及有关资料文件。
第五十一条 房地产拍卖前,拍卖机构应当公告拍卖地点、时间、规则。
房地产市场行政主管部门对房地产拍卖活动实行监督。
第五十二条 房地产拍卖成交双方应当签订书面买卖合同。

第六章 房地产中介
第五十三条 房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。
第五十四条 房地产中介服务机构可以从事下列中介服务:
(一)房地产价格评估;
(二)房地产信息服务;
(三)房地产法律、政策及业务咨询服务;
(四)房地产转让、租赁、互换等居间介绍活动;
(五)接受当事人委托,代办房地产转让、租赁、抵押等有关手续;
(六)法律、法规、规章允许从事的其他服务项目。
第五十五条 房地产中介服务机构应当具备下列条件:
(一)有自已的名称和组织机构;
(二)有固定的服务场所;
(三)有必要的财产和经费,能够独立承担民事责任;
(四)有足够数量具备相应资格的专业人员;
(五)法律、法规规定的其他条件。
凡符合前款规定设立房地产中介服务机构,应当持房地产市场行政主管部门资质审查合格证明到工商行政管理部门申请登记,办理营业执照后,方可开业。
第五十六条 房地产中介服务机构及从业人员应当接受房地产市场行政主管部门的监督、指导。
第五十七条 房地产中介从业人员应经过房地产业务培训,取得相应资格证书,方可从事房地产中介服务活动。
第五十八条 房地产转让、产权交换、抵押,必须经具有房地产评估资格的评估机构评估价格。
第五十九条 房地产中介服务机构举办房地产交易展示会等大型活动,应当报市、县(市)、上街区房地产市场行政主管部门批准。

第七章 法律责任
第六十条 违反本条例第九条、第三十一条第一款、第三十八条第二款规定的,其转让、出租、转租、抵押房地产行为无效,由房地产市场行政主管部门责令纠正。
第六十一条 违反本条例第十一条、第十八条、第十九条、第二十四条第一款、第二十七条、第三十一条第二款、第四十二条第三款规定未办理登记的,由房地产市场行政主管部门责令限期补办登记手续,补交税、费,可以并处一百元以上一千元以下罚款;逾期仍不登记的,处以五百
元以上三千元以下罚款。
第六十二条 违反本条例第二十四条规定未办理房地产租赁许可证的,由房地产市场行政主管部门责令限期补办,没收非法所得。
违反本条例第二十五条规定出租房地产的,出租无效,由房地产市场行政主管部门没收违法所得,并对出租人处以违法所得一倍以下罚款。
第六十三条 违反本条例规定未办理或伪造、涂改商品房预售许可证预售房屋的,由房地产市场行政主管部门责令停止预售,处以五千元以上二万元以下罚款;情节严重的,处以二万元以上五万元以下罚款。构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第六十四条 房地产转让、租赁、抵押的当事人,房地产中介服务机构偷漏税、费的,由税务部门、房地产市场行政主管部门追缴所偷漏税、费,并由税务部门依法处以罚款,房地产市场行政主管部门可以并处应补交费额二倍以下罚款。构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第六十五条 房地产中介服务机构违反本条例第五十九条规定擅自举办房地产交易展示会等大型活动的,由房地产市场行政主管部门没收违法所得。
第六十六条 违反本条例的行为同时违反国家其他法律、法规的,由有关部门依照有关法律、法规规定处理。
对同一违法行为,不得重复罚款和没收财物。
罚款和没收财物一律上缴同级财政。
第六十七条 当事人因房地产转让、租赁、抵押、拍卖发生争议的,可以通过协商解决;协商不成或不愿协商的,可向人民法院起诉或者根据达成的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。
第六十八条 当事人对房地产市场行政主管部门的具体行政行为不服的,可在接到决定书之日起十五日内向同级人民政府或者上一级房地产市场行政主管部门申请复议。对复议决定不服的,可在接到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉。当事人也可以直接向人民法院起诉。
逾期不申请复议也不起诉,又不执行处罚决定的,作出处罚决定的房地产市场行政主管部门可以申请人民法院强制执行。

第六十九条 房地产市场行政主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的,按有关规定给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第八章 附 则
第七十条 在市、县(市)城市规划区以外的国有土地范围内的房地产市场管理,按本条例执行。
第七十一条 市人民政府可以根据本条例有关规定制定实施办法。
第七十二条 本条例具体应用问题,由市人民政府房地产市场行政主管部门负责解释。
第七十三条 本条例自1995年7月1日起施行。



1995年4月17日

邮政产品质量监督抽查管理办法(暂行)

国家邮政局


邮政产品质量监督抽查管理办法(暂行)

(2002/07/01)


第一章 总 则

  第一条 为了促进邮政产业的健康发展,提高邮政产品质量,加强邮政产品市场的管理,根据《中华人民共和国产品质量法》及有关规定,制定本办法。

  第二条 本办法所称的邮政产品是指邮政部门运用通信手段,把用户交寄的邮件等实现空间转移过程中所涉及的邮政处理设备和用品用具。

  第三条 国家邮政局依法对可能危及人体健康和人身、财产安全、影响邮政通信质量产品以及消费者反映有质量问题的邮政产品进行监督抽查。

  第四条 国家邮政局对邮政产品进行质量监督抽查的依据是:

  中华人民共和国国家标准;行业标准;国家邮政局批准的产品技术暂行规定。

  第五条  质量监督抽查工作每年进行一次。对质量问题突出、消费者反映强烈的邮政产品,国家邮政局可以组织专项监督抽查。

第二章 组织管理

  第六条 国家邮政局计划财务部归口管理邮政产品质量监督抽查工作。其主要职责是:

  组织制定年度质量监督抽查计划。

  审批质量监督抽查方案的实施细则。

  审查质量监督抽查结果并发布通告。

  第七条 国家邮政局计划财务部科技处具体负责邮政产品质量监督抽查的组织实施工作。

  第八条 承担质量监督抽查的检验机构必须是依法设立,取得国家计量认证证书,并经国家邮政局授权的产品质量监督检验机构(以下简称质检机构)。

第三章 实 施

  第九条 质检机构应在每年9月31日以前,提出下一年度质量

监督抽查计划建议表(见附件1),报国家邮政局计划财务部。计划财务部根据邮政产品质量的实际情况,提出邮政产品质量监督抽查计划。

  第十条  质检机构应当根据质量监督抽查计划提出产品质量监督抽查实施细则,报国家邮政局计划财务部,经审批后统一组织实施。实施细则的主要内容应包括:产品质量概况、检验依据、检验项目、判定原则、抽样方法、抽查企业名单和经费预算等。

  第十一条 质量监督抽样人员进行现场抽样应当持“国家邮政局产品质量监督抽查通知书”(见附件2)和个人身份证件,从企业成品库或生产线末端按规定抽取样品,或者从市场上抽取样品。并按抽样方法规定的数量抽取样品。

  第十二条 质检机构必须严格按照质量监督抽查实施细则进行检验,保证检验工作客观、公正、科学,真实地出具检验报告(见附件3)。

  第十三条 检验结束后,质检机构应当及时将“邮政产品质量监督抽查检验报告”送交受检生产企业。将产品质量监督抽查工作总结报告、检验结果汇总表(见附件4),和检验报告(复印件),报送国家邮政局计划财务部。

第四章 工作纪律

  第十四条 质检机构及其工作人员对产品质量监督抽查计划和抽查的企业应保守秘密。抽样不得事先通知受检单位,检测必须有详实的记录,保守企业技术秘密。不得擅自透露质量监督抽查结果。

  第十五条 从事邮政产品质量监督抽查的人员应当自觉地遵守国家的法律、法规,不得以权谋私,不得接受企业的礼品、礼金和劳务费。不得参与用公款支付的营业性歌厅、舞厅、夜总会等娱乐活动。

  第十六条 邮政产品生产企业和经销单位不得拒绝国家邮政局依法进行的产品质量监督抽查,不得以任何理由和形式为抽查设置障碍。

第五章 问题处理

  第十七条 凡监督抽查中产品不合格的企业应在规定时间内进行整改,对连续两次监督抽查不合格的企业,应按国家有关规定由相关部门进行处理。

  第十八条 邮政产品生产企业、经销单位对抽查结果有异议的,

可在收到检验报告之日起15日内,向实施监督抽查的质量监督检验机构提出书面意见,逾期没有提出异议的,按认可检验结果处理。

  第十九条 为了保证产品质量监督抽查工作的公正性,抽样人

员在抽样现场,应将“国家邮政局产品质量监督抽查情况反馈单”(见附件5)交送受检单位。受检单位应根据产品抽样、检测工作的实际情况认真填写,并反馈给国家邮政局计划财务部。

  第二十条 质量监督抽查所需经费由国家邮政局解决,不得向企业收取。抽查产品不合格,申请复检的所有经费由企业支付。

  第二十一条 对拒绝抽样或抽样后拒不送样的企业,其产品按不合格处理。

  第二十二条 质检机构和受检企业应妥善保存抽样样品,保存时间直至企业确认检验结果为止。

第六章 附 则

  第二十三条 本办法由国家邮政局计划财务部负责解释。

  第二十四条 本办法自发布之日起执行。


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附件1:

产品质量监督检查计划建议表

报送时间:__年__月__日 填报单位(盖章):

产品名称

规格型号


检查形式

实施时间
年 月至 年 月

全国企业数
国有
集体
乡镇
个体
三资
合计








拟查企业数







经费预算
(万元)


检查依据标准及编号


该产品质量状况简述





产品主要用途










联系人:_____ 电话:________                   

地址:______________                         


--------------------------------------------------------------------------------

承检单位基本情况

序号
承检单位全称
所在地
审查验收单位
验收时间
备注







说明:

1、此表中有关内容填写不下时,可另附页说明;

2、“检查形式”栏填写“统检”或“部门抽查”;

3、承检单位为非国家级或部质检中心时,请在“备注”栏中填写地方省级

技术监督部门审查认可的时间及有效期。


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附件2:

国家邮政局
产品质量监督抽查通知书

————————————:

根据国邮[200×] 号文中的监督抽查计划,我局委托
质量监督检验中心 等 人,对你单位生产(经销)的________
产品实施质量监督抽查,请你们主动配合,做好抽样工作。谢谢合作。

(有效期___天)

此致

敬礼!

国家邮政局计划财务部

年 月 日


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附件3:

NO:

检 验 报 告

产品名称____________

型号规格____________

受检单位____________

检验类别____________

国家邮政局×××××××质量监督检验中心

年 月 日


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注意事项

1、 报告无“检验报告专用章”或检验单位公章无效。
2、 复制报告未重新加盖“检验报告专用章”或检验单位公章无效。
3、 报告无主检、审核、批准人签字无效。
4、 报告涂改无效。
5、 对检验报告若有异议,应于收到报告之日起十五日内向检验单位提出,逾期不予受理。
6、 送样委托检验,仅对来样负责。
地 址:
电 话:
传 真:
邮政编码:


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国家邮政局××××××质量监督检验中心
检 验 报 告

NO: 共 页第1页

产品名称

型号规格


受检单位

检验类别


生产单位



样日期




抽样地点



样 者




样品数量

原编号或

生产日期


实测数量

检验检验项目


检验依据









(检验报告专用章)

签发日期 年 月 日

备注



批准: 审核: 主检:


--------------------------------------------------------------------------------

附件3:

检 验 结 果

NO: 共 页第2页

序号
检验项目
单位
技术要求
测试结果
结论




备注


日期:


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附件4:

产品质量监督检验结果汇总表

序号
企业概况
主要检测项目
检验结果

企业名称
抽样地点
产品名称及型号





















检测项目一栏中“+”为合格

“-”为不合格

“/”为该项不检测



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附件5:

产品质量监督抽查情况反馈单

企业名称

通讯地址

企业法人
邮政编码
联系电话

被抽查产品名称
规格型号

抽样数量
抽样日期

检验机构名称

对检验工作的评价
公正性
科学性
工作作风
廉政
评价结果请在相应栏中打“√”



较好

一般



文字说明

需要说明的其它问题



填表日期: 年 月 日(单位公章)

说明:

评价的内容主要是你单位对检验机构及其工作人员在抽样检验工作中是否公正、科学、以及工作作风、遵纪廉政等方面的情况,对好的或差的事例最好作出文字说明。按表格要求填写后(内容较多时可另附纸填写)及时反馈给国家邮政局计划财务部科技处。

国家邮政局地址:北京市西城区宣武门西大街131号

邮 政 编 码:100808

电 话:66419742,66419748