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同居关系中财产纠纷的裁判/赵军蒙

作者:法律资料网 时间:2024-06-17 09:27:29  浏览:9095   来源:法律资料网
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“同居”即非婚姻关系的男女共同生活的行为,在中外历史上都存在过。我国于1950年颁布《婚姻法》,将一夫一妻、结婚登记作为基本的婚姻制度确立下来,并逐步加以完善。同居行为在上世纪80年代前曾几乎绝迹。近年来同居现象在我国逐渐增多,随之产生的纠纷也与日俱增,特别是财产分割、子女抚养等问题比较突出。笔者多年审理婚姻家庭案件,从数量上看,涉及同居关系的案件虽不在多数,但对其中的财产纠纷如何审理因尚无专门规定,争议很大。那么,何为同居关系?如何正确地适用现行的《婚姻法》及此后的《关于适用< 中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》[以下简称《解释(一)》]、《关于适用若干问题的解释(二)》[以下简称《解释(二)》]审理这类案件,准确的分割财产,保护当事人合法的财产权利?在此,阐述一家之言。
  一、同居关系的内涵
“同居”词典上解释为同在一处居住。同居从居住的对象来看,可分为同性同居和异性同居。从同居的时间来划分,同居可分为短期同居和长期同居:前者如同居一个星期甚至一天,“一夜情”之类;后者如居住者在一段较长的时间里持续、稳定地生活在一起。
  与之相对应的是,同居关系也有广义说和狭义说两种不同的见解。广义的同居关系,是一种基于共同生活、居住而形成的关系。狭义的同居关系,是被赋予了特定含义的同居即虽然不完全具备合法婚姻的构成要件,但在某些方面与婚姻关系又有些相似的特征。人民法院审理的同居关系纠纷,是指男女双方未办理结婚登记,对外以夫妻名义相称形成的共同生活、居住的关系①。也有学者称之为准婚姻关系②。但从司法实践的角度,“同居关系”一语更为常用。笔者以下对同居关系的论述采取狭义说,是与婚姻关系相对应的,二者在是否受法律保护以及保护的程度等方面有明显区别。
(一)婚姻关系的类型
在法律主义的引导下,婚姻的合法性成为婚姻的本质属性③。合法性要求法定的婚姻主体资格具备者依照法定程序成立婚姻,方有法律效力,否则不受法律保护。也就是说,婚姻绝非两性自然的生理结合,而是经当时社会确认其为夫妻关系的社会关系;婚姻关系只能存在于具有合法的夫妻身份的男女双方之间④。2001年修订后的《婚姻法》第8条规定:要求结婚的男女双方必须亲自到婚姻登记机关进行结婚登记。符合本法规定的,予以登记,发给结婚证。取得结婚证,即确立夫妻关系。根据婚姻法的基本原则,结合最高人民法院的相关司法解释,我国目前受法律保护的婚姻关系有两种形态:

1.登记婚:包括即一开始就具备形式要件和实质要件的登记婚和依《婚姻法》第8条规定经补办登记后形成的具有一定溯及力的婚姻关系。后者指虽符合婚姻的实质要件,但尚不具备形式要件的情形,应当允许补办登记,通过补正行为使之成为合法婚姻。
  2.事实婚姻。《解释(一)》第5条规定:“未按婚姻法第八条规定办理结婚登记而以夫妻名义共同生活的男女,起诉到人民法院要求离婚,应当区别对待:(一)1994年2月1日民政部《婚姻登记管理条例》公布实施以前,男女双方已经符合结婚实质要件的,按事实婚姻处理。……”
婚姻关系的夫妻间的同居,为其应有之义,是合法同居关系。
  (二)同居关系的类型
  从修改后的《婚姻法》的相关规定来看,同居关系有三种形态:
  1.非婚同居关系
  之所以未采用“未婚同居”的提法,是因为人们习惯上认为“未婚同居”是指青年男女的初婚前同居,对于离婚夫妻和好后未办理复婚登记即又同居的则认为不在此列。故笔者认为,“非婚同居”的提法既可以避免人们习惯认识上的误区,又能准确地表达这种同居的特征。未办理结婚登记即以夫妻名义共同生活,且不违反《婚姻法》规定的一夫一妻制原则和结婚的实质要件的,虽非法律保护的社会关系,但对此种私权范畴内的行为,应奉行“法不禁止即自由”。因此,既然该行为的成立不为法律所禁止,那么解除一般也不能进入司法领域,故《解释(二)》规定:当事人如果起诉仅仅要求解除同居关系,法院不予受理。
  2.非法同居关系
  (1)有配偶者与他人同居关系。2001年修订后《婚姻法》增加了“禁止有配偶者与他人同居”的规定作为禁止重婚的补充。《解释(一)》第2条规定:婚姻法第3条、第32条、第46条规定的有配偶者与他人同居的情形,是指有配偶者与婚外异性,不以夫妻名义,持续、稳定地共同居住。《解释(二)》又进一步规定:当事人请求解除的同居关系,属于“有配偶者与他人同居”的,人民法院应当受理并依法予以解除。因此,人民法院应将其作为同居关系纠纷中的一种特殊类型案件,以更好地维护一夫一妻制、促进社会文明健康发展。
  (2)被宣告无效或被撤销的婚姻而形成的同居关系。《婚姻法》第12条规定:无效或被撤销的婚姻,自始无效。当事人不具有夫妻的权利义务,同居期间所得的财产……。据此,这也属于同居关系的一种形态。婚姻无效的情形包括:(1)重婚的;(2)有禁止结婚的亲属关系的;(3)婚前患有医学上认为不应当结婚的疾病,婚后尚未治愈的;(4)未到法定婚龄的。
  二、我国同居关系的社会与立法现状
  (一)社会现状
  从有人类社会开始,同居作为一种社会现象就同时存在,并一度受到多国婚姻法的排斥。但20世纪20年代中后期,非婚同居在世界范围内大量增加。目前,在我国在不同的人群中,均存在同居族。一是城市(特别是发达的地区)人口中的年轻人,因为受到西方同居文化和大众传媒的影响,出于对承担婚姻责任的胆怯和对婚姻不稳定的惧怕,认为“试婚”是一种时尚的生活方式,跃跃欲试,不再羞于启齿。二是农村有些群众认为办理结婚登记没有意义,只要按风俗举行婚礼即可,或为逃避计划生育政策而故意不办理结婚登记,这使得农村中的非婚同居现象也十分严重。三是部分老年人或受子女阻拦不敢再婚,或出于对再婚后产生家庭纠纷的恐惧而不愿意办理结婚登记,从而选择同居的方式。
  (二)立法现状
  1950年到2000年整整50年间,新中国《婚姻法》的颁布、实施、修改向国民昭示:婚姻以登记为要件;要结婚,得登记。修订后《婚姻法》再次重申了这一点,第8条规定:“要求结婚的男女双方必须亲自到婚姻登记机关进行登记。……未办理结婚登记的,应当补办登记”。但由于受到传统民间习俗的影响和经济文化发展水平的制约,在我国未办理结婚登记即共同生活的人为数可观,有一个相当庞大的群体。修改后的《婚姻法》之所以增加“补办登记”这一柔性规定,就是为了给涉足这种行为的人们提供一个最后补救的机会,同时也强化了登记的效力(否则登记制度就失去了意义),并在法律上严格区分同居关系和婚姻关系,不失为一种有利于保持社会关系稳定的一种方法。这反映了法律以正视现实的态度对待这类客观存在的现象所持有的一种灵活、变通的态度。《解释(一)》亦对此类行为人进一步作了规定,“未补办登记的,按解除同居关系处理”,明确了未补办的法律后果。但无论是前者,还是后者,均未强调该行为的“非法”性,一改最高人民法院《关于人民法院审理未办理结婚登记即以夫妻名义同居生活的若干意见》(以下简称《若干意见》)中的基本用语“非法同居关系”。解除同居关系和解除非法同居关系这一微妙的变化,虽然只有两个字的区别,但却是质的转变,折射出的法律底蕴不可小视,体现了涉及人类感情生活的婚姻家庭纠纷的特殊性和“特事特办”的务实态度。在《解释(二)》,最高人民法院走得更远了。第1条就明确规定:当事人起诉请求解除同居关系的,人民法院不予受理。但当事人请求解除的同居关系,属于婚姻法第3条、第32条、第46条规定的“有配偶者与他人同居”的,人民法院应当受理并依法予以解除。这样,人民法院对无配偶男女的同居采取不予理会、干预的态度,完全是个人私事。法律条文上的变化体现出观念的转变:婚姻法具有民法的本质,属私法范畴。因此,对于同居这一民事行为,除特殊情形外,司法不应予以干预,因为这是当事人意思自治的领域,法律既不提倡也不禁止。
不论同居行为有怎样的合理性,从法理角度虽不宜多加限制,但其所产生的社会问题确实不容忽视:(1)冲击了“一夫一妻”制和婚姻登记制度;(2)规避了计划生育政策;(3)发生纠纷后妇女儿童易成为弱者;(4)从社会学的角度看,几乎所有关于同居问题的研究都得出了大致相同的结论,即由同居关系演变成的婚姻比非同居关系发展成的婚姻具有更高的离异风险,同居关系并未促进婚姻的般配性和长久性,其盛行几乎与离婚率的上升并行。从深层次看可能是婚姻关系往往更多地依靠道德伦理观把两人凝聚在一起,而同居关系则是一种自然本能的倾向使然,缺少伦理纽带。
同居关系中财产纠纷的裁判
法律的视而不见不会影响同居现象的存在。同居关系当事人可以随时解除同居关系,但一方要求解除而另一方不同意并发生争议的,只有法院有权裁决。因此法官应充分考虑裁判所带来的社会效果,并通过裁判的指引作用,使人们感受到同居的利与弊,从而对自身的生活方式作出正确地选择。
受理
《解释(二)》对此已有明确规定。
  (二)实体处理
  《解释(二)》虽规定了受理同居纠纷的相关问题,但对同居期间的财产分割、子女抚养等纠纷的实体处理未作详尽规定。无论解除同居关系本身是否需要司法干预,上述问题均需在诉至法院的同居纠纷中加以解决,缺乏具体规定就会使司法实践陷入无法可依或裁判不一的困境。幸好《若干意见》的第8条至第13条对财产分割、债权债务关系如何处理和子女抚养问题都做出了详细的规定,除了在用于表述上“非法”二字已经被新的司法解释修订外,其余内容如果与修改后的《婚姻法》及出台后的司法解释没有抵触的,仍然可以继续适用。
同居关系的认定
有学者认为,我国对同居关系的保护在很大程度上是对符合结婚实
孙套:《性或非性之民事契约》,载葛洪义主编:《法律方法与法律思维》(第2辑),中国政法大学出版社2003年版。李姝旎:《论非婚同居关系的法律规制》,载《法制与经济》2007年第8期。
质要件的事实婚姻的保护,但在司法实践中,审理的同居关系纠纷远非限于此,如对“有配偶者与他人同居”的,人民法院应当受理并依法予以解除。因此,按本文前述的同居关系的三种类型,审理时应首先认定是否成立同居关系,从而界定双方当事人的权利义务关系。
  2.同居关系的解除
(1)关于有配偶者与他人同居的同居关系纠纷,人民法院应判决解除同居关系并处理财产分割和子女抚养问题。
(2)被宣告婚姻无效而形成的同居关系,《解释(二)》第3条规定:“人民法院受理离婚案件后,经审查确属无效婚姻的,应当将婚姻无效的情形告知当事人,并依法作出宣告婚姻无效的判决。”第4条规定:“人民法院审理无效婚姻案件,涉及财产分割和子女抚养的,应当对婚姻效力的认定和其他纠纷的处理分别制作裁判文书。”
(3)非婚同居者起诉要求离婚且未补办结婚登记的,《解释(一)》第五条规定按解除同居关系处理。
  3.同居关系中的财产分割问题
财产分为积极财产和消极财产。
在处理积极财产问题时,双方有财产协议且不违反法律的强制性规定,应认可其效力,优先适用;双方无协议或协议无效时,在非婚同居者之间的财产关系上,各国立法区别较大,有的适用夫妻财产制(如瑞士);有的适用联合财产制(如菲律宾);也有的适用合伙关系(如美国部分地区)。相对而言,我国对同居者之间的财产关系仅在《若干意见》第10条中予以了规定:解除非法同居关系时,在同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产,按一般共有财产处理。但其中使用的“一般共有财产”一词,严格而言并非规范用语。通观《民法通则》,始终没有使用“一般共有财产”的提法,仅有第78条第2款规定的“共有分为按份共有和共同共有,……”揣度司法解释者的本意,使用“一般共有财产”只是为了与夫妻共同共有财产相区别,从而否定该种共有的基础法律关系的合法性———非法同居关系。但使用“一般共有财产”一词确与现行法律规定不一致,极易造成认识和使用上的混乱,应予纠正。
那么,如何界定同居期间的财产性质?《解释(一)》第5条规定:“被宣告无效或被撤销的婚姻,当事人同居期间所得的财产,按共同共有处理。但有证据证明为当事人一方所有的除外”。虽然该条是对被宣告无效或被撤销的婚姻中同居期间财产关系的规定,并倾向于共同共有,但是否对非婚同居和有配偶者与他人同居者也具有适用性?有学者认为,同居者之间对财产无约定的,按共同共有处理。笔者认为,要正确认定同居期间的财产的性质,首先应明确同居期间的财产不能等同于共同共有财产,不能产生离婚时分割夫妻财产的效果。其次,处理同居者财产的一般原则是:各归各有。如果有证据证明自己为对方财产的获得作出贡献,即形成共有,可以从两种方式中选择对该项财产加以认定:一是按份共有,二是共同共有。选择共同共有,虽易于操作,但无法体现与夫妻共有财产的区别,反而成为与夫妻共有财产关系等量齐观的财产关系。这显然不利于保障婚姻关系的合法性和稳定性,也不能体现行政机关婚姻登记的权威性。这是选择共同共有的最大缺陷。选择按份共有虽具有更大的合理性,但如何认定共有人的财产份额有时会遇到一些困难。如果双方当事人在同居期间均注入财产且能分清出资比例的,认定按份共有操作极为简便。但如一方有财产收入,而另一方无财产收入时,该怎样认定双方的财产份额呢?这为法官的自由裁量提供了余地。无收入的一方提供了家政服务的,应认为也创造出价值,可按照一定的比例,确定其在共有财产中的份额。如果双方共有份额难以确定的,则推定为份额相同。
综上,笔者主张将同居期间形成的共有财产关系认定为按份共有。因为权衡共同共有与按份共有制度的利弊,定性为按份共有更能体现出立法对同居关系与婚姻关系的不同态度,从而使人们认识到同居之弊端并主动放弃同居这种生活方式。
(2)在处理消极财产及同居期间产生的债务问题,应认定为共同债务,双方对此承担连带清偿责任。
  4.同居关系中的其他财产权利
(1)经济帮助
大多数国家不承认同居者相互之间有抚养权,如埃塞俄比亚;美国司法实践则有适用默示契约肯定女方抚养权的判例;我国过去司法实践中在解除非法同居问题时,如果一方有困难,法院要求有条件的一方应给予有困难的一方以一定的经济帮助。这种做法在一定程度上起到了保护弱者作用。因为同居关系当事人之间,不具有合法婚姻的人身关系,因此原则上讲,也就不存在相互的扶养义务,均无扶养请求权。但是现实中应有例外。因为在同居关系中,也会有较为弱势的一方:或为共同生活体作出较大牺牲,以致在同局关系结束后,因一时无法找到工作等问题没有足够的能力维持生活,或为女方怀孕等需要特殊照顾等情况,应当酌情让另一方给予经济帮助。但在下列情况下可以免除:被帮助方不再有被帮助情形的;被扶养一方结婚或者有新的同居关系的。
(2)继承权。在同居双方当事人之间不发生继承,不得相互继承遗产。如果同居伴侣依靠被继承人扶养且缺乏劳动能力又没有生活来源或对被继承人扶养过多的,按照我国《继承法》的规定可以适当分得遗产。
(三)裁判中的相关问题
对于非婚同居起诉要求离婚且未补办结婚登记的,能否准予撤诉?是否一律判决予以解除?应否在裁判主文中述及解除同居关系,还是仅裁判财产问题和子女抚养问题?司法解释对上述对上述问题未予明确。此外,审理中往往还会遇到原告经人民法院传票传唤,无正当理由拒不到庭,或未经法庭许可中途退庭,或应交案件受理费而不预交,申请缓、减、免交而未获批准仍不预交等情形……对这些消极诉讼行为究竟应如何处理,确为审判实践中无法回避的问题。
另外,《解释(二)》第1条规定,当事人起诉请求解除同居关系的,人民法院不予受理。结合《解释(一)》第5条规定,似乎可以得出这样的结论,非婚同居的当事人诉至法院的案由不同,可能会引发不同的处理结果:起诉请求离婚的,如不构成事实婚姻,按解除同居关系处理;而起诉请求解除同居关系的,一般不予受理。这是否意味着案由的选择将直接影响最终的结果?
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中华人民共和国政府和奥地利共和国政府关于互设总领事馆及领区问题的换文

中国政府 奥地利共和国政府


中华人民共和国政府和奥地利共和国政府关于互设总领事馆及领区问题的换文


(签订日期1994年6月24日)
             (一)奥方来照

北京
中华人民共和国外交部:
  奥地利共和国驻华大使馆向中华人民共和国外交部致意,并谨以奥地利共和国外交部的名义,本着发展奥地利共和国和中华人民共和国之间的友好关系以及加强双方领事关系的愿望就奥地利共和国在上海市设立总领事馆、中华人民共和国在萨尔茨堡市设立总领事馆同中华人民共和国外交部达成协议如下:

 一、奥地利共和国外交部同意中华人民共和国外交部在萨尔茨堡市设立总领事馆。领区为萨尔茨堡州、克恩顿州、蒂罗尔州和弗拉尔贝格州。

 二、中华人民共和国外交部同意奥地利共和国外交部在上海市设立总领事馆。领区为上海市、浙江省、安徽省和江苏省。

 三、两国外交部根据各自国家的法律和规定为对方设立总领事馆和执行领事职务提供一切必要的协助。两国可在各自方便的时间开馆。开馆时间通过外交途径事先通知对方外交部。

 四、两国外交部将根据一九六三年四月二十四日维也纳领事关系公约规定,通过友好协商解决两国领事关系中可能出现的问题。
  中华人民共和国外交部如果以复照确认上述内容,本照会和贵部的复照即构成奥地利共和国外交部与中华人民共和国外交部之间的协定,并自复照之日起生效。
  顺致最崇高的敬意。

                      一九九四年六月二十三日于北京
             (二)中方复照

奥地利共和国驻华大使馆:
  中华人民共和国外交部向奥地利共和国驻华大使馆致意并荣幸地收到奥地利共和国驻华大使馆一九九四年六月二十三日第6180/21-A/94号照会,内容如下(内容同对方来照,略——编者)。
  中华人民共和国外交部确认上述内容。
  顺致最崇高的敬意。

                       中华人民共和国外交部(印)
                      一九九四年六月二十四日于北京

鞍山市人民政府办公厅关于转发市物价局、房产局鞍山市物业服务收费管理实施办法的通知

辽宁省鞍山市人民政府办公厅


鞍山市人民政府办公厅关于转发市物价局、房产局鞍山市物业服务收费管理实施办法的通知

鞍政办发[2008]100号



各县(市)、区人民政府,市政府各部门,各有关单位:
经市政府同意,现将市物价局、房产局制定的《鞍山市物业服务收费管理实施办法》转发给你们,请认真贯彻执行。
二○○八年十二月八日

鞍山市物业服务收费管理实施办法
第一章 总 则
第一条 为进一步规范物业服务收费行为,保障业主和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《辽宁省物业服务收费管理实施办法(试行)》、《鞍山市城市住宅区物业管理办法》以及相关规定,结合我市实际,制定本实施办法。
第二条 本实施办法适用于我市市区内具有物业企业资质的物业服务企业对业主提供物业服务的收费行为。
第三条 本实施办法所称物业服务收费,是指物业服务企业按照物业服务合同约定,向业主收取的经营服务性费用。主要包括日常管理与服务、房屋管理、共同设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六项内容。
第四条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第五条 物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容、特点的不同情况,分别实行政府指导价和市场调节价。
第六条 市物价局会同市房产局负责全市物业服务收费的监督管理工作。
第七条 物业服务企业应当具备下列条件,方可向业主收取物业服务费:
(一)经工商行政管理部门登记注册;
(二)经物业管理行政主管部门资质确认;
(三)取得税务登记证书并依法纳税;
(四)承接物业项目时,对共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全;
(五)管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书;
(六)有完善的物业管理方案,质量管理、财务管理、档案管理等制度健全;
(七)管理服务人员统一着装、佩带标志,行为规范。
第八条 住宅共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过住宅专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
住宅专项维修资金由业主大会决定支出使用,并报市住宅专项维修资金管理中心审核。
住宅共用部位包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
住宅共用设施设备包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、护坡墙、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第二章 物业服务收费分类和标准
第九条 普通住宅区物业服务收费实行政府指导价。
具备实行专业化管理条件的住宅区,由市物价局会同市房产局根据物业的硬件设施、环境和物业服务企业的服务内容、服务标准等因素,制定三个等级收费参考标准(按每平方米建筑面积月收费),分别是:一级为1.30元/平方米,二级为1.00元/平方米,三级为0.70元/平方米,物业服务收费六项内容的服务标准达不到三级的不超过0.40元/平方米,具体等级收费标准详见《鞍山市普通住宅区物业服务收费等级标准》。不具备实行专业化管理条件的住宅区,可以实行社区自治与业主自治相结合的开放式物业管理,成立业主委员会,物业服务收费参考标准为0.2元/平方米,主要用于该住宅区内的房产管理及共用部位共用设施设备日常维修,由所在房管所收取,接受业主委员会监督。
原则上上述标准为上限标准,物业服务企业和业主协商约定的物业服务费具体价格,根据物业服务质量和业主的认可程度,可在政府指导价范围内浮动。
第十条 别墅、高级公寓和非住宅的物业服务收费实行市场调节价,由物业服务企业与业主在物业服务合同中约定具体收费标准。
第十一条 具有别墅、高级公寓和普通住宅的混合住宅区,其中普通住宅按照本办法第九条的规定执行,别墅、高级公寓物业服务收费由物业服务企业与业主在一级收费标准基础上协商议定。
第十二条 物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务,服务收费标准由双方约定。
第三章 机动车停放服务与收费
第十三条 机动车辆在住宅区内公共场地或者占用业主共有道路的停放、收费、管理等事项,由业主大会决定。
机动车停放服务收取的费用应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
第十四条 机动车停放服务收费实行政府指导价,由市物价局会同市房产局根据地上和地下等不同位置、环境、设施等因素,确定不同的停放服务收费参考标准。
第十五条 地上机动车停放服务收费分为三个等级参考标准:
一级停放服务收费每月每台100元,服务标准为:对进出住宅区的车辆实施证、卡管理,有出入记录;车辆有智能化管理系统,配备防抢闯装置;引导车辆有序通行、停放;夜间进行巡查并有记录。
二级停放服务收费每月每台70元,服务标准为:对进出住宅区的车辆有出入记录;引导车辆有序通行、停放;夜间进行巡查并有记录。
三级停放服务收费每月每台40元,服务标准为:对进出住宅区的车辆有出入记录;车辆停放有序。
业主大会确定本住宅区机动车停放服务费具体价格,根据停车位的供需情况和物业服务企业的服务水平,参照上述标准,可以上下浮动。
第十六条 有产权的地下停车位,机动车停放服务收费按本住宅区物业服务收费标准收取物业服务费。
第十七条 机动车临时停放不收费。
第十八条 车主对车辆有特殊保管要求的,由车主和物业服务企业单独签订保管合同。
第四章 电梯服务与收费
第十九条 电梯服务收费包括电梯年安全检测、电梯定期常规保养、零星配件及维修、电梯运行电费等四项内容。
第二十条 电梯年安全检测费用采取按户据实分摊的方式收取。
第二十一条 电梯定期常规保养、零星配件及维修等费用采取按户据实分摊的方式收取,但不得超过每户每月15元。
第二十二条 电梯运行电费,新建住宅由建设单位安装电表,按每部电梯的电表计量,采取按户据实分摊的方式收取;原有住宅依据已有合同约定执行。
原有住宅应当由建设单位或产权人为每部电梯加装电表,逐步过渡到按电表计量,按户据实分摊的收取方式。
第二十三条 不使用电梯的住宅底层或原始设计不停靠的楼层业主,不交纳电梯服务费。如需使用电梯按合同约定结算与分摊电梯服务费。
第二十四条 电梯大修及更新改造费用,从住宅专项维修资金中列支。
第二十五条 电梯运行、保养、年检、维修服务应达到以下要求:
(一)保证电梯24小时运行,轿厢内按钮、灯具等配件保持完好,轿厢整洁。
(二)委托专业维修保养单位进行定期保养,每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》,物业服务企业应有专人对电梯保养进行监督,并对电梯运行进行管理。
(三)电梯发生一般故障的,专业维修人员2小时内到达现场修理,发生电梯困人或其它重大事件时,物业管理人员须在5分钟内到现场应急处理,专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。
(四)电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的,或由业主大会要求专人驾驶的,有上述情况之一的驾驶员应坚守岗位不脱岗,保障安全运行。
第五章 备案管理
第二十六条 市物价局对住宅区物业服务收费、机动车停放服务收费和电梯服务收费实行备案管理。
第二十七条 物业服务企业备案需填报《物业服务收费备案表》,并同时提供下列材料:
(一)市房产局对住宅区业主委员会申请备案的回函;
(二)法人营业执照;
(三)物业服务企业资质证书;
(四)物业服务合同;
(五)税务登记证书;
(六)备案申报说明。
第二十八条 市物价局根据物业服务企业提供的备案材料,审验《物业服务收费备案表》。
第二十九条 物业服务企业凭经审验的《物业服务收费备案表》到公共行政服务中心办理《收费许可证》,凭证收费,并在每年第一季度内,携带上年度收支情况到发证机关审验。
第三十条 备案事项发生变动时,物业服务企业应当按照以上程序和要求重新办理备案手续。
第三十一条 物业服务企业应当将物业服务内容、服务质量和收费项目及标准向业主公布,接受各方面监督。
第三十二条 物业服务企业违反本实施办法,由市物价局、房产局依据国家、省、市有关法律、法规、规章的规定,依法予以查处。
第六章 附 则
第三十三条 本实施办法中下列用语的含义是:
大修,是指需拆除部分主体结构和房屋设备且一次费用在该项目新建造价的50%以上的维修工程为大修工程。主要内容包括更新屋面防水,更换室内、外排水管线等。
中修,是指需拆换少量主体构件,进行局部维修且一次费用在该项目新建造价的20%以上,并保持原房的规模与结构的维修工程。主要内容包括对少量结构构件已形成危险点的房屋,一般损坏而需要进行局部修复的房屋,整幢房屋的公用生活设备需要局部更换、改装、新装工程及单个项目维修的房屋进行的维修。
小修,是指不需要拆除立体结构,为维护房屋及设备的功能,保证房屋正常使用进行的且一次费用在该项目新建造价的20%以下的维修工程为小修工程。
第三十四条 前期物业管理服务收费标准,可参考本实施办法,由开发商与通过招投标方式聘用的物业服务企业协商确定。开发商在销售房屋时,必须向购房者明示。购房者在入住前必须与开发商聘用的物业服务企业签订前期物业服务合同。
业主大会成立后,通过招投标的方式选聘物业服务企业并签订物业服务合同,前期物业服务合同自行终止。
物业服务合同(含前期物业服务合同)签订后,需向市房产局备案。
第三十五条 本实施办法中未涉及的物业服务收费的其它事项,按照国家、省有关规定执行。
海城市、台安县、岫岩满族自治县可以参照本实施办法制定本地区物业服务收费的具体实施办法。
第三十六条 本实施办法自2009年1月1日起施行。《关于印发<鞍山市物业服务收费备案细则(试行)>的通知》(鞍价发〔2005〕68号)和《关于<鞍山市物业服务收费备案细则>的补充通知》(鞍价发〔2005〕195号)同时废止。

附件:鞍山市普通住宅区物业服务收费等级标准(略)

鞍山市物价局
鞍山市房产局
二○○八年十二月一日