淮安市政府办公室关于印发淮安市行政执法评议考核规定和淮安市行政执法过错责任追究办法的通知
江苏省淮安市人民政府办公室
淮安市政府办公室关于印发淮安市行政执法评议考核规定和淮安市行政执法过错责任追究办法的通知
淮政办发〔2006〕104号
各县（区）人民政府，市各委、办、局，市各直属单位，部、省属驻淮单位:
《淮安市行政执法评议考核规定》和《淮安市行政执法过错责任追究办法》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
淮安市人民政府办公室
二○○六年八月三十一日
淮安市行政执法评议考核规定
第一条 为了进一步落实行政执法责任制,规范行政执法行为，促进和保障行政执法机关依法行政，维护公民、法人和其他组织的合法权益，根据国家和省有关规定，结合本市实际，制定本规定。
第二条 本市各级行政执法机关及其行政执法人员应当遵守本规定。
第三条 本规定所称行政执法，是指各级行政执法机关依法制定规范性文件，实施行政许可、行政处罚、行政强制、行政征收或征用、行政裁决、行政确认、行政监督检查、行政给付等行政行为。
本规定所称行政执法责任制，是指行政执法机关将法定职责进行分解，明确行政执法机构及其人员的执法权限、责任的制度。
本规定所称行政执法机关，是指具有行政执法主体资格的各级行政机关和法律、法规授权的具有管理公共事务职能的组织。
本规定所称行政执法人员，是指各级行政执法机关中取得行政执法资格，并承担行政执法任务的工作人员。
第四条 建立和实施行政执法责任制应当坚持职权法定、权责一致、内外监督相结合的原则。
第五条 县级以上人民政府领导本行政区域内的行政执法责任制工作。县级以上人民政府法制机构及政府所属行政执法机关会同有关部门负责本地区、本部门行政执法责任制实施工作。
第六条 行政执法机关应当依照本规定建立和实施行政执法责任制。
第七条 行政执法机关的行政首长是本机关行政执法责任制的责任人，负责领导本机关行政执法责任制。
第八条 县（区）人民政府法制机构每年应当将本地实施行政执法责任制的工作情况报告上级人民政府法制机构。
市、县（区）人民政府所属行政执法机关每年应当将本机关实施行政执法责任制工作情况报告同级人民政府法制机构和上级业务主管机关。
第九条 行政执法机关建立行政执法责任制应当包括下列内容：
（一）法定职权的分类整理，分解落实，定岗定责；
（二）本机关及其内设机构、行政执法人员的行政执法权限、责任和工作目标；
（三）行政执法责任定性定量与评议考核制度；
（四）行政执法责任的追究制度；
（五）行政执法活动的公开、公示制度；
（六）勤政、廉政、行政效能方面的保障措施及举报投诉制度；
（七）对行政执法人员的法律知识培训、考核措施及秉公执法、文明执法的要求；
（八）行政执法文书使用、档案管理和案件统计报告制度；
（九）其他有关行政执法责任制的内容。
第十条 行政执法机关的评议考核每年度进行一次，由市、县（区）政府和各行政执法机关法制机构组织实施。
第十一条 对行政执法机关评议考核的主要内容有：
（一）领导和组织实施行政执法责任制的工作情况；
（二）建立和落实行政执法责任制有关制度的情况；
（三）行政执法培训工作内容、人员、时间、效果“四落实”情况；
（四）规范性文件备案审查工作情况；
（五）行政许可、行政处罚、行政强制等行政执法以及行政复议等有关工作开展情况；
（六）对行政执法人员违法行为的追究情况；
（七）其他需要评议考核的内容。
第十二条 评议考核可以采取下列方式进行：
（一）听取被评议考核机关的汇报；
（二）查阅行政执法档案以及与行政执法有关的其他工作资料；
（三）向被评议考核机关有工作联系的单位了解情况；
（四）征求人大代表、政协委员或社会各界对评议考核机关的意见。
第十三条 评议考核结果，由各级政府法制机构核定，同时作为评价行政执法机关负责人政绩的内容之一。
第十四条 对行政执法人员的评议考核纳入年度工作考核内容。
第十五条 市、县（区）人民政府所属行政执法机关应向本级人民政府报告遵守和执法法律、法规和规章的情况，及时反映存在的问题。各级政府法制机构负责本行政区域内行政执法责任制有关工作的监督检查。对本行政区域内社会反映强烈的有关行政执法工作的突出问题，应当及时开展专门调查，并向本级人民政府报告调查情况。市、县（区）人民政府所属行政执法机关法制工作机构负责本系统行政执法责任制有关工作的监督检查。
第十六条 行政执法机关的行政执法主体资格，由各级政府法制机构依据法律、法规和规章的规定审核，并经同级人民政府确认后，在有关媒体上公布。
第十七条 行政执法人员必须申领行政执法资格证，实行持证上岗，亮证执法。
根据法律、法规规定持有其他行政执法证件的，应当向同级人民政府法制机构备案。
县级以上人民政府所属行政执法机关应当将本机关行政执法人员名单及其变化情况及时在当地媒体上公布，接受社会监督。
第十八条 具有下列情形之一的，由县级以上人民政府或上级行政主管部门给予通报批评，构成行政违纪的，对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分：
（一）未建立和实施行政执法责任制的；
（二）拒不接受监督检查和评议考核的；
（三）弄虚作假的。
第十九条 有关部门开展监督检查和评议考核的人员，在监督检查、评议考核工作中弄虚作假、徇私舞弊、玩忽职守，构成行政违纪的，按人事管理权限依法给予行政处分。
第二十条 本规定自2006年10月1日起实施。
淮安市行政执法过错责任追究办法
第一章 总则
第一条 为促进依法行政，提高行政效能，规范行政执法行为，保证行政执法机关、行政执法人员合法、公正、高效实施行政管理，预防和及时纠正行政执法过错行为，追究有关行政机关或者行政执法人员的行政执法过错责任，维护公民、法人和其他组织的合法权益，根据有关法律、法规，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本市各级行政执法机关及其行政执法人员的行政执法过错责任追究适用本办法。
第三条 行政执法过错责任的追究，坚持权力与责任相平衡、责任与惩戒相适应、教育与惩戒相结合的原则。
第四条 市、县（区）人民政府领导本行政区域的行政执法过错责任追究工作。
第五条 各级行政执法机关实施行政执法过错责任追究制度和追究工作情况纳入行政执法责任制评议考核范围，作为工作目标管理和岗位考核的内容。
第二章 行政执法过错行为
第六条 行政执法过错行为是指行政执法机关及其行政执法人员在行政执法活动中，因故意或者过失作出违法或者明显不当的具体行政行为，以及不履行法定职责的不作为等行为。
第七条 在实施行政许可过程中的下列行为，属于行政执法过错行为：
（一）对符合法定条件的行政许可申请不予受理的；
（二）不在办公场所公示依法应当公示的材料，或者不公开依法应当公开的信息的；
（三）在受理、审查、决定行政许可过程中，未向申请人、利害关系人履行法定告知义务的；
（四）未依法说明不受理行政许可申请或者不予行政许可理由的；
（五）依法应当举行听证而不举行听证的；
（六）对不符合法定条件的申请人准予行政许可的；
（七）对符合法定条件的申请人不予行政许可，或者不在规定时限内作出行政许可决定的；
（八）依法应经过招标、拍卖、考试等方式择优作出行政许可决定而未经招标、拍卖、考试等方式，或者不根据招标、拍卖结果、考试成绩等作出准予行政许可决定的；
（九）无法定依据收费或者不按法定项目和标准收费的；
（十）对涉及不同部门的行政许可，在规定期限内不办理、延迟办理，或者办理完毕后应当及时移交其他部门而不移交，或者拖延移交的；
（十一）不按规定向申请人出具相关书面凭证的；
（十二）将行政许可权违法委托给公民、法人和其他组织行使的；
（十三）其他违反行政许可规定，贻误行政许可工作，损害许可申请人合法权益的。
第八条 在实施行政征收、征用过程中的下列行为，属于行政执法过错行为：
（一）无法定依据、法定职权实施征收、征用的；
（二）擅自设立征收、征用项目，或者擅自改变征收、征用范围和标准的；
（三）未按法定程序实施征收、征用的；
（四）其他违反征收、征用规定的。
第九条 在实施行政检查过程中的下列行为，属于行政执法过错行为：
（一）无法定依据、法定职权实施行政检查的；
（二）超越法定权限实施行政检查的；
（三）非正当目的实施行政检查的；
（四）不按法定程序、时限实施行政检查的；
（五）放弃、推诿、拖延、拒绝履行行政检查职责的；
（六）隐瞒、包庇、袒护、纵容违法行为的；
（七）其他违反行政检查工作规定，损害行政管理相对人合法权益的。
第十条 在实施行政强制过程中的下列行为，属于行政执法过错行为：
（一）无法定职权或者超越法定职权实施行政强制的；
（二）无法定事实依据实施行政强制的；
（三）违反法定程序实施行政强制的；
（四）擅自使用、丢失、损毁查封、扣押的财物的；
（五）其他违反行政强制规定，损害行政管理相对人合法权益的。
第十一条 在实施行政处罚过程中的下列行为，属于行政执法过错行为：
（一）无法定处罚依据和事实依据实施行政处罚的；
（二）指派、委托不具备行政执法资格的组织或人员实施行政处罚的；
（三）擅自设定行政处罚或者改变行政处罚种类、幅度的；
（四）对当事人的同一违法行为重复罚款的；
（五）违反“罚缴分离”规定，擅自收取罚款的；
（六）对当事人进行罚款、没收财物的处罚不开具法定部门制发的罚款、没收财物单据的；
（七）应当移交司法机关追究刑事责任而不移交的；
（八）玩忽职守，对应当予以制止和处罚的违法行为不予制止、处罚的；
（九）未履行法定告知义务的；
（十）依法应当组织听证而不组织听证的；
（十一）实施行政处罚显失公正的；
（十二）其他违反法律规定的。
第十二条 在实施其他行政管理过程中的下列行为，属于行政执法过错行为：
（一）违法集资、摊派费用，或者要求公民、法人和其他组织履行非法定义务的；
（二）侵犯公民、法人和其他组织的合法经营自主权的；
（三）要求公民、法人和其他组织接受无法定依据的指定服务，或者购买无法定依据的指定商品的；
（四）损害公民、法人和其他组织人身权、财产权的其他违法执法行为；
（五）违反有关规定，截留、私分、挪用罚没款、征收款，截留、私分、使用、损毁被没收、征收、征用财物的。
第十三条 不履行法定职责的下列行为，属于行政执法过错行为：
（一）经公民、法人和其他组织请求，拒绝履行法律、法规和规章规定的特定义务的；
（二）拒绝、拖延执行上级机关依法作出的行政决定的；
（三）具有法定义务在法定期限内不作为的；
（四）不依法给予公民、法人和其他组织行政赔偿、行政救济、行政补偿、行政给付的；
（五）依法应当向公民、法人和其他组织出具凭证而未出具的；
（六）其他法律、法规和规章规定应当作为而不作为的。
第三章 行政执法过错责任及追究形式
第十四条 对妨碍正常行政管理秩序，损害行政管理相对人合法权益，造成不良社会影响或者其他危害后果的行政执法过错行为，应当追究有关行政执法机关及其行政执法人员的行政执法过错责任。
第十五条 应当经过审核、审批的具体行政行为，产生行政执法过错行为的，对行政执法人员按下列情形追究行政执法过错责任：
（一）承办人未经审核人、批准人审核、批准而擅自作出的，追究承办人的行政执法过错责任；
（二）承办人弄虚作假、徇私舞弊，致使审核人、批准人未能正确履行审核、批准职责，追究承办人的行政执法过错责任；
（三）虽经审核人审核、批准人批准，但承办人不依照审核、批准内容实施的，追究承办人的行政执法过错责任；
（四）承办人因过失提出错误意见，审核人、批准人应当发现而没有发现，或者发现后未予纠正，按所起作用大小追究承办人、审核人、批准人的行政执法过错责任；
（五）审核人不采纳或者改变承办人正确意见，批准人应当发现而没有发现，按照审核人意见批准的，按所起作用大小追究审核人、批准人的行政执法过错责任；
（六）审核人未报请批准而直接作出错误决定的，追究审核人的行政执法过错责任；
（七）批准人改变承办人、审核人正确意见，或者未经承办人拟办、审核人审核，批准人直接作出错误决定的，追究批准人的行政执法过错责任。
第十六条 经行政执法机关集体讨论决定作出的具体行政行为，产生行政执法过错行为的，追究行政执法机关主要负责人的行政执法过错责任。
第十七条 两个以上行政执法机关联合执法、集中执法活动中产生的行政执法过错行为，追究有关行政执法机关及其负责人的行政执法过错责任。
第十八条 行政执法人员执行公务时，认为上级的决定、命令有错误的，可以向上级提出改正或者撤销该决定、命令的意见；上级不改变该决定、命令，或者要求立即执行的，执行后产生的行政执法过错行为，由上级承担相应责任；但行政执法人员执行明显违法的决定、命令的，应当依法承担相应的行政执法过错责任。
第十九条 行政执法人员具有下列情形，应当从重追究其行政执法过错责任：
（一）行政执法人员明知本人的行政执法过错行为处于继续状态，而不积极采取措施予以纠正的；
（二）行政执法人员一年内发生三次以上行政执法过错行为，或者两次以上被追究行政执法过错责任，仍然发生同一性质、同一种类行政执法过错行为的；
（三）干扰、阻碍、抗拒对其行政执法过错行为进行调查的；
（四）对投诉人、检举人、控告人或者责任追究承办人员打击报复的。
第二十条 对于共同行政执法过错行为的产生具有辅助或者次要作用的行政执法人员，应当比照对该行为的产生具有决定性作用或者主要作用的行政执法人员从轻或者减轻追究。
第二十一条 行政执法人员发现行政执法过错行为，并积极采取补救措施，防止危害后果发生的，可以不追究其行政执法过错责任；采取的补救措施，未能防止危害后果发生的，应当承担行政执法过错责任，但可以从轻或者减轻追究。
第二十二条 行政执法机关及其行政执法人员有下列情形之一的，不承担行政执法过错责任：
（一）因不可抗力产生的行政执法过错行为；
（二）因正当防卫、紧急避险等原因产生的行政执法过错行为；
（三）因行政管理相对人的过错造成的行政执法过错行为。
第二十三条 行政执法过错行为情节、危害后果显著轻微的，可以不予追究行政执法过错责任。
第二十四条 根据行政执法人员的行政执法过错行为的性质、情节、后果，行政执法过错责任追究机关可以给予下列形式的处理：
（一）性质、情节轻微、危害后果不大的，诫免谈话或者责令书面检讨；
（二）性质、情节轻微，社会影响较大的，通报批评；
（三）性质、情节一般，危害后果较大的，离岗培训；
（四）性质恶劣、情节较重，危害后果较大的，调离执法岗位或者取消执法资格。行政执法人员年度考核不合格的，行政执法过错责任追究机关可以视情况按照前款规定形式处理。涉嫌违反政纪的，由任免机关、监察机关依法依纪处理。涉嫌构成犯罪的，移送司法机关处理。
第二十五条 具有下列情形的，行政执法过错责任追究机关可以责令行政执法机关限期整改；情节严重的，可以给予通报批评或者建议取消评比先进资格：
（一）作出的具体行政行为在行政复议和行政诉讼中被确认违法或者变更、撤销的比例较高的；
（二）行政执法责任制评议考核时，外部评议群众满意度较低的；
（三）不推行行政执法责任制，或者在推行行政执法责任制工作中弄虚作假、虚报敷衍的。
第二十六条 依照本办法追究有关行政执法机关和行政执法人员行政执法过错责任外，需要对有关行政执法人员采取组织处理措施的，按照干部管理权限和规定的程序办理。行政执法过错责任追究机关有权向有关机关提出处理建议。
第四章 行政执法过错责任追究程序
第二十七条 行政执法机关及其负责人的行政执法过错责任，由本级人民政府监察机关负责追究。
实行垂直管理的行政执法机关及其负责人的行政执法过错责任，由其上级机关负责追究，本级人民政府监察机关可以向其上级机关提出追究责任的建议。
实行双重管理的行政执法机关及其负责人的行政执法过错责任，按照有关管理职责规定由有关机关予以追究。
其他行政执法人员的行政执法过错责任由其所在的行政执法机关负责追究。
第二十八条 市、县（区）人民政府法制机构及政府所属行政执法机关的法制机构负责承办本级政府、本部门追究行政执法过错责任的具体工作。
第二十九条 上级行政执法过错责任追究机关认为下级行政执法过错责任追究机关负责追究的行政执法过错行为在本地区、本系统内影响较大，且下级行政执法过错责任追究机关尚未予以追究的,可以直接予以追究。
第三十条 有下列情形之一的，行政执法过错责任追究机关应当开展调查：
（一）具体行政行为被人民法院、行政复议机关判决或者决定撤销、部分撤销、变更、责令重新作出、确认为违法，以及责令履行法定职责的；
（二）可能存在行政执法过错行为，上级或者同级人大机关，上级行政执法机关要求调查处理的；
（三）可能存在行政执法过错行为，上级或者同级人大代表、政协委员以建议、提案形式要求调查处理的；
（四）可能存在行政执法过错行为，上级或者同级行政执法监督机构、监察机关要求调查处理的；
（五）行政执法过错责任追究机关发现的其他应当开展调查的情形。
第三十一条 公民、法人或者其他组织投诉、检举、控告有关行政执法机关及其行政执法人员行政执法过错行为的，行政执法过错责任追究机关应当自收到有关材料后15个工作日内决定是否开展调查。经审查需要追究有关行政执法人员行政执法过错责任的，应当开展调查。决定不开展调查，但有明确投诉人、检举人、控告人的，应当告知不开展调查的理由。
第三十二条 行政执法人员的行政执法过错行为构成犯罪、行政违纪的，依法被追究刑事责任或给予行政处分后，仍需要追究行政执法过错责任的，依据有关机关认定的事实、性质和情节进行追究。刑事案件、行政监察案件结案后，涉案行政执法人员未被追究刑事责任和未受到行政处分，具有行政执法过错行为，需要追究行政执法过错责任的，依据有关部门认定的事实、性质和情节进行追究。
第三十三条 开展调查工作应当由行政执法过错责任追究机关的两名以上工作人员进行。
第三十四条 有关行政执法机关及其行政执法人员应当积极配合调查，如实说明被调查的行政执法行为的有关情况。
第三十五条 负责对有关行政执法过错行为进行调查的工作人员可以向有关的或者知情的公民、法人或者其他组织进行调查。
第三十六条 行政执法过错责任追究机关承办追究工作的有关人员与行政执法过错行为人有利害关系，或者具有其他可能影响公正处理原因的，应当回避。
第三十七条 行政执法过错责任追究机关作出追究决定前，应当听取当事人的意见，当事人有权进行陈述和申辩。
第三十八条 追究行政执法过错责任必须做到事实清楚、证据确实、客观公正。
第三十九条 根据调查结果，行政执法过错责任追究机关应当作出以下决定或认定：
（一）事实清楚、证据确实的，作出追究行政执法过错责任的决定；
（二）虽有行政执法过错行为，但具有本办法规定的免责情形的，作出不予追究行政执法过错责任的决定；
（三）事实不清楚、证据不确实的，作出不予追究行政执法过错责任的决定；
（四）没有行政执法过错行为的，作出没有行政执法过错行为的认定；
（五）应由其他机关处理的，作出移送有关机关处理的决定。第四十条行政执法过错责任追究机关作出行政执法过错责任追究决定时，应当制作行政执法过错责任追究决定书。
行政执法过错责任追究决定书应当载明以下内容：
（一）被追究行政执法过错责任的行政执法机关或者行政执法人员的基本情况；
（二）行政执法过错行为的事实和证据；
（三）行政执法过错责任的认定；
（四）行政执法过错责任追究的依据；
（五）行政执法过错责任追究机关的处理决定；
（六）不服行政执法过错责任追究决定的申诉途径、期限和方式；
（七）作出决定的机关和决定日期。行政执法过错责任追究决定书必须盖有行政执法过错责任追究机关的印章。
第四十一条 行政执法过错责任案件的当事人不服行政执法过错责任追究机关作出的有关决定的，可以自收到决定书之日起30日内以书面形式向作出决定的行政执法过错责任追究机关申诉。
行政执法过错责任追究机关应当自接到书面申诉材料之日起30日内作出复查决定。符合《中华人民共和国行政监察法》、《中华人民共和国公务员法》规定的有关情形的，当事人可以依法向监察部门、人事部门申诉。申诉期间，行政执法过错责任追究决定不停止执行。
第四十二条 行政执法过错行为一经确认后，有关行政执法机关及其行政执法人员应当自行纠正；拒不纠正的，由行政执法过错责任追究机关责令限期纠正。
第四十三条 行政执法机关对本机关发生的行政执法过错行为不按规定调查处理的，上级行政执法机关、同级人民政府法制机构和监察机关可以责令调查处理。接到责令调查处理的通知后，拒不执行的，追究该机关有关负责人的责任。
第四十四条 行政执法过错行为两年内未被发现的，不再追究有关行政执法机关及其行政执法人员的行政执法过错责任。行政执法过错行为处于连续或继续状态的，追究时效从行政执法过错行为终了之时起计算。法律、法规和国家部委规章对追究时效另有规定的，从其规定。
第四十五条 行政执法机关及其行政执法人员的行政执法过错行为造成的社会影响恶劣，或者严重损害公民、法人和他组织的人身权利、财产权利，确有必要予以追究的，不受追究时效限制。
第五章 附则
第四十六条 本办法所指行政执法机关，是指具有行政执法职能的各级行政机关，法律、法规授权的具有管理公共事务职能的组织。对依法受行政执法机关委托从事行政执法活动的组织及其执法人员的过错责任追究参照本办法执行。
本办法所指行政执法人员，是指各级行政执法机关从事行政执法活动的工作人员。本办法所指行政执法过错责任追究机关，是指依照本办法第二十七条、第二十九条之规定有权追究行政执法机关、行政执法人员行政执法过错责任的各级人民政府，以及各级人民政府所属的监察机关和行政执法机关。
第四十七条 各县(区)人民政府和市政府所属行政执法机关应当依照本办法，结合本地区、本部门实际，制定实施细则。
第四十八条 本办法自2006年10月1日起施行。
辽阳市物业管理暂行办法
辽宁省辽阳市人民政府
辽阳市物业管理暂行办法
辽阳市人民政府令第119号
《辽阳市物业管理暂行办法》业经2010年11月22日辽阳市第十四届人民政府第39次常务会议讨论通过，自2011年3月1日起施行。
代市长 王正谱
二○一一年一月七日
第一条 为规范住宅物业管理活动，保障物业的合理使用，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《辽宁省物业管理条例》等有关法律、法规和规章的规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 在我市行政区域内的物业管理活动，适用本办法。
第三条 本办法所称物业管理，是指建设单位或者业主通过选聘物业服务企业，由物业服务企业与建设单位或者业主按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备、相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生、相关秩序的活动。
本办法所称物业服务企业，是指依法设立具有独立法人资格，并取得工商营业执照和物业服务企业资质证书，从事物业服务的企业。
本办法所称物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的非所有权人。
第四条 物业管理实行市场化服务、业主自主管理、社区管理与政府扶持相结合，房地产开发建设与物业管理相分离，公开公平、诚实信用、市场竞争、依法管理的原则。
第五条 市、县（市）区建设主管部门是本行政区域内物业管理的主管部门（以下简称物业主管部门），负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
街道办事处、乡镇人民政府负责监督指导业主自主管理、社区管理与政府扶持的物业小区的物业活动，调解物业管理纠纷。
物价、环境保护、城管执法、公安等有关部门在各自职责范围内，依法负责物业管理的有关工作。
第六条 新建住宅小区应当实行物业管理或者经二分之一以上本小区业主同意的业主自治管理。
原有住宅物业园区配套设施设备状况符合物业服务条件的，提倡实行物业管理；也可以根据业主意愿，委托物业服务企业或者专业性服务企业实行专项服务。
第七条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中享有法律、法规规定的权利，履行法律、法规规定的义务。
新建商品房已经由物业买受人与开发企业订立房屋买卖合同且交付全款，并已交付使用，但未进行房屋产权登记的，其物业买受人不管是否入住，在物业管理活动中视为业主。
第八条 物业管理区域内，已交付使用的专有部分建筑面积超过物业总建筑面积50％时，应当成立业主大会，选举产生业主委员会。
业主大会是代表和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织，由物业管理区域内的全体业主组成。
一个物业管理区域依法成立一个业主大会。
第九条 符合第八条第一款条件时，建设单位（含物业服务企业）应当在30日内向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面申请，并提供以下文件资料：
(一)业主名册；
(二)物业建筑面积清册；
(三)建筑规划总平面图；
(四)交付使用的配套设施设备证明；
(五)物业管理用房配置证明；
(六)其他有关文件资料。
建设单位（含物业服务企业）未能在30日内申请成立业主大会的，业主可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府书面申请成立业主大会。
第十条 符合业主大会成立条件的物业管理区域，由物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府负责组织成立首届业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。
筹备组由业主代表，建设单位（或者物业服务企业）代表，街道办事处、乡镇人民政府代表共5至11人组成，业主代表应当占筹备组总人数的半数以上。
筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府派出的1名代表担任，副组长由建设单位推举出的1名代表（或被指派的社区代表）担任，负责召集筹备组成员制订筹备组工作程序和召开首届业主大会会议的筹备工作。
筹备组成员名单确定后3日内，应当以书面形式在物业管理区域内进行公告，公告时间不得少于7日。
业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。
第十一条 筹备组负责下列工作：
（一）确定首届业主大会召开的时间、地点、形式和内容；
（二）拟定《业主大会议事规则》（草案）、《管理规约》（草案）；
（三）确认业主身份，确定业主的总投票权数；
（四）制定业主委员会的选举办法（草案）；
（五）确定由业主推荐或自荐的业主委员会委员候选人名单；
（六）召开首届业主大会会议的其他准备工作。
前款内容应当在首届业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内予以公告，并向物业主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府备案。
第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用集中进行书面征求意见的形式。会议应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数、且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。
物业管理区域内业主可以以栋、单元、楼层等为单位，推选1名业主代表参加业主大会会议。被推选的业主代表应当于召开业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表业主的意见。需要投票表决的，经业主签署同意、反对或者弃权意见后，由业主代表在业主大会会议上代为投票。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
第十三条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第（五）项和第（六）项规定的事项时，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上、且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数、且占总人数过半数的业主同意。
业主大会做出的决定以书面形式在物业管理区域内公告后生效。
第十四条 业主委员会执行业主大会决定的物业管理事项。
业主委员会由5至15人的单数委员组成。业主委员由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力、具有社会公信力和必要工作时间的业主担任。业主委员会设主任1人，副主任2人，在业主委员中选举产生。
业主委员会应当于选举产生之日起30日内，将业主大会成立情况、业主大会议事规则、管理规约、业主委员会名单和基本情况等材料整理后，向所在地物业主管部门备案。
第十五条 业主委员会具体履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，督促业主履行管理规约、交纳物业服务费用；
（四）协调业主或者物业使用人与物业服务企业之间的矛盾纠纷；
（五）业主大会赋予的其他职责。
业主委员本人、配偶及其近亲属不得在本物业管理区域物业服务企业中任职。
第十六条 业主委员会应当按照业主大会议事规则定期组织召开业主大会。发生重大、紧急事件时，或者经五分之一以上业主提议，业主委员会可以组织召开临时业主大会。业主委员会不履行组织召开会议职责的，由街道办事处、乡镇人民政府组织实施。
第十七条 业主委员会会议除定期召开外，经三分之一以上业主委员提议或者业主委员会主任认为有必要召开会议的，可以随时召开专题会议，会议通知及有关材料应当提前7日送达每位委员。
业主委员会会议应当有二分之一以上委员出席，做出决定时，应当经全体委员的二分之一以上同意，每名委员拥有1票表决权。业主委员会的决定应当于做出决定之日起3日内在物业管理区域内公告生效，公告应当有半数以上委员签署的表决意见并加盖业主委员会印章。
第十八条 半数以上委员辞职或不履行职责，或者做出错误决定不整改，被物业主管部门责令改选的，业主大会应当改选业主委员会。
改选业主委员会，由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府按照业主大会议事规则组织实施。新的业主委员会组建后，应当重新备案。
第十九条 业主委员会委员有下列情况之一的，经业主委员会通过，其委员资格终止，并予以公告：
（一）不再是本物业管理区域业主；
（二）有违法犯罪行为；
（三）拒不履行业主义务和管理规约；
（四）连续3次缺席业主委员会会议；
（五）因健康原因不能工作；
（六）未经业主大会同意擅自以业主委员会名义做出决定，产生不良影响；
（七）在本区域物业服务企业工作；
（八）业主大会规定的其他情况。
第二十条 业主委员会每届任期由业主大会议事规则规定。在任期届满前2个月，业主委员会应当组织换届选举。业主委员会委员可连选连任。业主委员会因故不能组织换届选举时，由街道办事处、乡镇人民政府组织换届选举。
第二十一条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得做出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会办公经费的筹集、管理、使用办法，由业主大会议事规则规定，但不得要求物业服务企业提供。
业主委员会的办公经费账目应当定期向全体业主公布，并接受其监督。
第二十二条 物业服务企业应当建立安全防范的管理制度和措施。在物业管理区域内发生治安案件或者各类安全事故时，应当采取劝阻、制止、救助和及时报告等措施。
第二十三条 一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一实施物业服务。
新建小区在业主、业主大会选聘物业服务企业前，建设单位应当通过公开招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，实施前期物业管理。投标人少于3个或者多层建筑总建筑面积在3万平方米以下、高层建筑总建筑面积在1万平方米以下的，经物业主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。
建设单位选聘物业服务企业后，应当签订前期物业服务合同，并且在首位业主入户30日前报物业主管部门备案。
前期物业服务合同包括：服务内容，服务标准，收费项目，收费标准，计费方式，起始时间，建设单位、业主和物业服务企业三方的权利义务，投诉和争议的处理方式等。
第二十四条 建设单位在销售物业之前应当制定临时管理规约。
临时管理规约应当对物业的使用、维护、管理，业主权利和义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。
临时管理规约的效力至业主大会审议通过的管理规约生效日止。
第二十五条 建设单位在销售物业时，应当向物业买受人明示临时管理规约，并作为物业销售合同的附件。
物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约。
第二十六条 前期物业服务合同可以约定物业服务期限，除分期建设项目外，服务期限最长不得超过2年。
前期物业服务合同期限未满，业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同已生效的，前期物业服务合同自行终止。
前期物业服务合同期限已满，物业管理区域内业主委员会尚未组建或者尚未选聘新的物业服务企业，合同双方对继续履行合同无异议的，前期物业服务合同有效期可以顺延至业主大会选聘新的物业服务企业之日。
前期物业服务合同期满，物业服务企业不再继续从事物业服务的，物业服务企业应当于期满前30日通知全体业主或者建设单位。
业主应当按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准交纳物业服务费用。
第二十七条 建设单位应当在地面以上，按照建筑面积不少于建设工程项目总建筑面积的3‰，配置能够独立使用的房屋作为物业管理用房。
物业管理用房应当具备水、电、暖等基本使用功能，同时应当充分考虑办公及群众办事方便；业主委员会办公用房从物业管理用房中调剂。
违法建筑、临时建筑、公共场所和公共部位等不得作为物业管理用房。
第二十八条 规划部门核发建设工程规划许可证时，应当对物业管理用房的位置、面积予以审查。核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当核查并注明物业管理用房。
第二十九条 物业管理用房产权归物业管理区域内全体业主所有。未经业主大会同意，任何单位和个人不得改变物业管理用房的用途。
第三十条 建设单位申请工程项目综合验收时，应当提交该项目规划总平面图和物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备清单。具体包括：
（一）物业管理用房；
（二）门卫房、电话间、监控室及设备、邮政交接间、配电室、泵房、地面架空层、共用走廊；
（三）物业区域内按规划配建的非机动车车库（场、棚）；
（四）公共绿地、道路、场地、文体设施等；
（五）建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的设施设备；
（六）其他依法归全体业主所有的设施设备。
第三十一条 物业服务企业应当按照国家有关规定取得资质证书，并在其资质等级范围内从事物业服务活动。
第三十二条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备、场地进行查验。经查验发现缺少应当配置的设施设备和存在质量或者使用功能问题的，应当通知建设单位，并要求建设单位书面答复解决的时限和方法。
第三十三条 办理物业承接手续时，建设单位应当将物业管理区域内的下列资料移交物业服务企业：
（一）物业项目中标确认书或者具有法律效力的其他政府批文；
（二）竣工总平面图；
（三）单体建筑、结构、设备竣工图；
（四）配套设施、地下管网工程竣工图、竣工验收资料；
（五）设施设备的订货合同及安装、使用和维护保养等技术资料（含随机资料）；
（六）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（七）物业管理用房的相关资料；
（八）工程质量备案证明；
（九）物业管理区域内各类建筑物、构筑物、场所、设施设备的清单；
（十）物业产权及配套设施清单；
（十一）物业管理所必需的其他资料。
物业服务企业应当对上述物业管理资料建立规范的档案和使用管理制度，并设专人妥善管理，不得丢失或者损坏。
第三十四条 前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将本办法第三十三条规定的资料和物业管理用房全部移交给建设单位或者业主委员会。
第三十五条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，为业主提供质价相符的物业服务。物业服务合同应当约定下列主要事项：
（一）物业的基本情况、物业服务事项和双方的权利义务；
（二）物业服务费用的标准、收取办法、计费方式；
（三）合同期限；
（四）合同争议及纠纷的解决办法；
（五）双方约定的其他事项。
物业服务合同草案应当在物业管理区域内公示，充分听取物业服务区内业主意见。
第三十六条 物业服务收费应当按照价格行政主管部门会同物业主管部门制定的物业服务收费标准在物业服务合同中约定，并接受价格行政主管部门的监督检查。
物业服务企业根据业主的要求为其提供特殊服务的，服务报酬由双方约定。
第三十七条 业主应当根据物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，但业主应负连带交纳责任。
物业产权发生变化，原业主应当向物业服务企业结清欠缴的物业服务费用，也可以由物业产权交易双方对物业服务费用的结算交纳作出明确约定。未结清的，由物业产权买受人交纳，原业主应负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位全额交纳。
第三十八条 物业服务合同期满不再续签，以及依法解除或者按照合同约定提前终止物业服务的，当事一方应当提前2个月通知相对方。
物业服务企业应当在物业服务合同终止前1个月向物业主管部门和物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报告。在物业主管部门或街道办事处、乡镇人民政府的监督下，物业服务企业应当妥善处理物业服务活动中有关债权债务，并将物业管理用房和本办法第三十三条规定的资料移交给业主委员会。
物业服务合同终止时，原物业服务企业应当自合同终止之日起10日内退出该物业管理区域，不得以未结清债权债务为由拒绝移交或者退出。
第三十九条 物业服务企业退出物业管理区域，该物业管理区域尚未选聘到新的物业服务企业期间，由当地街道办事处、乡镇人民政府组织社区或者有关专业队伍对该物业管理区域内的环境卫生进行清扫保洁，保洁费用按照未实施物业管理的住宅区标准收取。
第四十条 在物业管理区域内禁止下列行为：
（一）破坏房屋承重结构；
（二）侵占、损坏或者擅自移动公共场地、物业共用部位、共用设施设备；
（三）在建筑物、构筑物或者树木上违章悬挂、张贴、涂写、刻画；
（四）擅自改变物业使用性质；
（五）违法搭建棚厦或者插建其他建筑物、构筑物；
（六）擅自设置摊点、随意停放车辆、挤占道路；
（七）随意堆放、倾倒或者抛弃垃圾、污水、杂物；
（八）违反规定饲养家禽、宠物；
（九）生产、储存、经营易燃易爆、毒害性、放射性物质，排放有毒、有害物质或者产生超标准噪声；
（十）从事妨碍业主正常生活的经营活动；
（十一）法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。
业主、业主委员会、物业服务企业发现有前款行为之一的，应当进行劝阻和制止，经劝阻和制止拒不改正的，及时报告有关行政执法部门。
有关行政执法部门接到物业服务企业的报告后，应当依法及时处理。
第四十一条 物业管理区域内，供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等有关单位应当向最终用户收取有关费用。
物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费和额外费用。
第四十二条 供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等有关单位，应当依法承担物业管理区域内有关管线和设施设备的维修养护责任，并服务到户。
前款规定的单位因新增、维修、更新和改造等需要，临时占用、挖掘道路、场地或者共用部位的，施工单位应当在施工15日前，向物业服务企业通报，并与物业服务企业签订有关协议后方可实施。协议中应明确施工时间、施工范围、恢复方式、损失补偿方式、违约责任等事项。
第四十三条 业主大会决定利用共用部位、共用设施设备进行经营的，应当按照有关规定办理经营手续，所得收益主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第四十四条 在物业管理区域内公共部位、场地停放车辆和涉及收费、管理等事项的，由业主大会决定，所得收益归该物业区域内全体业主所有。前述收费应当单独建账、专款专用、定期公布，收费标准按照价格行政管理部门的规定进行公示。未召开业主大会的，由物业服务企业根据物业服务合同的约定管理。
业主对车辆有保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订保管合同。
车辆的停放，不得占用消防通道及影响其他车辆和行人的正常通行。
公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放，不得收费。
第四十五条 业主需要装修房屋时，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将以下事项以书面形式告知有关业主：
（一）房屋装修中需要禁止的行为和注意事项；
（二）违反相关规定及产生的后果；
（三）有关业主应负的责任。
第四十六条 物业存在安全隐患，危及公共利益和他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有《物权法》规定的权利，并且履行相应的义务。业主不得以放弃权利而不履行相应的义务。
责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。
第四十七条 建设单位应当按照国家规定的保修范围和保修期限，承担物业保修责任。物业服务企业对属于保修范围和保修期内的房屋质量等问题，应当及时通知建设单位履行保修义务。
建设单位不履行或者拖延履行保修义务的，物业服务企业应当向物业主管部门反映，由物业主管部门依法进行处理。
第四十八条 业主违反物业服务合同约定、逾期不交纳物业服务费用的，由业主委员会督促其限期交纳；或者由物业服务企业依法通过民事诉讼解决。
第四十九条 建设单位或者物业服务企业违反本办法规定的，由物业主管部门按照《物业管理条例》的有关规定给予行政处罚。
第五十条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼；当事人逾期不履行行政处罚决定的，由做出行政处罚决定的行政机关依法申请人民法院强制执行。
第五十一条 本办法中对前期物业管理项目招投标管理、房屋公共部位维修资金管理、物业服务企业资质管理、物业服务收费管理等其他物业管理事项，按照国家、省、市有关规定执行。
第五十二条 本办法自2011年3月1日起施行。有效期为2年。
辽阳市人民政府办公室
二○一一年一月七日
