转发杭州市区住宅小区配套建设与综合验收管理办法(试行)的通知
浙江省杭州市人民政府办公厅
转发杭州市区住宅小区配套建设与综合验收管理办法(试行)的通知
杭政办〔1998〕29号
各区人民政府,市政府各部门、各直属单位:
市城乡建委拟定的《杭州市区住宅小区配套建设与综合验收管理办法(试行)》已经市政府同意,现转发给你们,请认真贯彻实施。在实施过程中,对反映出来的问题要及时分析研究,不断总结经验,在实践中逐步完善。
一九九八年九月十八日
杭州市区住宅小区配套建设与
综合验收管理办法(试行)
市城乡建委
(一九九八年八月七日)
第一条 为切实搞好住宅小区的综合开发和配套建设,提高住宅建设和管理水平,加强我市新建住宅小区配套建设的综合验收管理工作,根据国家、省有关规定,结合本市实际,制订本办法。
第二条 本办法适用于杭州市区内规划确定居民户数在400户以上或居住人口在1200人以上的新建住宅组团、小区和居住区(以下简称为住宅小区)。
第三条 杭州市城乡建设委员会(以下简称市城乡建委)主管住宅小区配套建设与竣工综合验收工作。市计划、规划、土管、房管、公安、消防、教育、园文、环保、市政公用、市容环卫、市抗震办及所在地区政府等有关部门,按各自的职责协同管理,做好住宅小区配套建设与综合验收工作。
住宅开发规模在组团级以下的,由市城乡建委委托所在区建设行政管理部门负责综合验收工作。综合验收结果报市城乡建委备案。
第四条 配套建设是指住宅小区内的市政公用设施、公共服务设施和绿地的建设。
市政公用设施包括道路、公交站场、环卫设施、各类公用管线(自来水、电力、电信、煤气、热力、有线电视、雨水、污水等)及相应的建筑物、构筑物。
公共服务设施包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、行政管理、物业管理和社区服务等设施。
绿地包括公园、小游园、组团绿地及其它块状、带状绿地等。
第五条 住宅小区的市政公用设施、公共服务设施和公共绿地应按《杭州市居住区规划设计规定》配套建设。
开发建设单位应根据住宅小区详细规划批准文件所确定的配套建设项目,安排足额资金,与住宅建筑同步组织实施。
第六条 统一规划、分期实施的住宅小区,应以保障先期入住居民必需的生活条件为前提进行配套建设。
市城乡建委在开发建设单位申领住宅建筑施工许可证之前,对其所提交的分期配套计划进行审批,并以此作为综合验收的依据。
第七条 共同开发同一住宅小区的开发建设单位,应当承担各自开发用地范围内按规划定点的配套项目,约定各方在配套建设方面的责任。
由一家组织、各家参与开发建设的住宅小区,组织单位负有协调各家配套建设的责任。
开发单位在住宅小区开发前必须与杭州市城建综合开发管理办公室签订配套建设的协议并落实责任。
第八条 住宅小区综合验收包含以下各项内容:
1、所有建设项目按批准的小区规划的有关专业管理及设计要求全部建成,并满足使用要求;
2、住宅配套建设项目的建设情况及其单项工程质量验收情况;
3、施工机具、临时工棚、建筑渣土、剩余建材及构件等全部拆除清运情况;
4、应拆房屋已全部拆除及拆迁居民已合理安置的情况;
5、小区市政基础设施已按规划纳入城市基础设施网络情况;
6、物业管理的落实情况。
第九条 申请住宅小区竣工综合验收,应当提交下列文件:
1、建设用地许可证、拆迁许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、修建性详细规划及其批准文件;
2、各单项工程质量等级评定文件;
3、住宅小区建筑总平面图、绿化总平面图、综合管线总平面图等竣工图纸;
4、所有单项工程按工程编号、建筑面积、用途以及设计、施工、监理单位制定一览表;
5、建设行政主管部门认为需要补充的其他资料。
第十条 住宅小区竣工综合验收按以下程序进行:
1、住宅小区建设项目全部或分期竣工,开发建设单位应向市城乡建委提出住宅小区综合验收的申请报告并附本办法第九条规定的文件资料。
2、市城乡建委在接到申请报告和有关资料的一个月内,应组织综合验收小组进行验收。验收小组一般由市城乡建委、计委、规划、房管、土管、教育、公安、消防、贸办、园文、环保、电力、电信、邮政、市政公用、环境卫生、市抗震办以及当地区政府等单位组成。
3、验收小组应当分专业审阅有关验收资料,听取开发建设单位情况汇报,进行现场检查。
各有关专业管理部门分别在《杭州市住宅小区综合验收意见书》的分栏上签署意见,并将其提交市城乡建委。
4、市城乡建委及综合验收小组根据验收情况作出客观公正的综合鉴定和评价。同时,应针对发现的问题在验收意见书上提出限期整改意见,市城乡建委要负责督促建设单位进行整改及验收工作。
5、分期建设的住宅小区可以按组团级分期验收,待全部建成后进行全面的综合验收。
第十一条 凡进行综合验收的住宅小区,除单位工程质量等评定验收外,不再进行其他单项的竣工验收。鉴于某些专业验收的重要性和特殊性,经验收小组同意,可单独进行专业验收。
第十二条 开发建设单位如对验收意见有异议,可在收到《杭州市住宅小区综合验收意见书》10日内,向市城乡建委提出申请复验。
第十三条 市城乡建委对综合验收合格的住宅小区,发给《杭州市住宅小区综合验收合格证》;对验收不合格的住宅小区,由市城乡建委责令开发建设单位限期完成整改内容,经相关专业验收小组复验合格并签署意见后,由市城乡建委发给《杭州市住宅小区综合验收合格证》。
第十四条 开发建设单位在申请房屋产权证、移交配套设施时,须提供《杭州市住宅小区综合验收合格证》。否则,有关部门不予办理产权证书,不予接收管理。
第十五条 住宅小区的配套建设项目,投资摊入售房建设成本的,其产权属于小区居民共有。经营性的配套公共建筑(商业、文娱等),投资未摊入售房建设成本的,其产权属投资者所有,并按规划要求使用。
市政公用设施由市政府按实物地价或其他形式投资,并授权有关部门接收管理。开发建设单位应根据批准文件按期移交。
第十六条 开发建设单位在取得综合验收合格证书的一个月内,向市城乡建委、计委提出移交公建配套设施的报告,经批准后向有关单位移交房屋及设施的产权。其中属临时过渡性市政公用设施的,仅移交使用管理权,待城市基础设施完备不再需要时,交还原开发建设单位,由原开发建设单位进行与土地规划性质相符的建设利用。
移交时,开发建设单位应向接收单位提交以下资料:
1、要求移交的函及批准文件;
2、住宅小区综合验收合格证书;
3、质量监督部门核发的质量合格证书;
4、整套工程竣工图和其他工程技术资料。
第十七条 除国家建设部规定的建筑工程保修期外,其他未作明确规定的设施、设备、建筑物、构筑物等,其质量保修期均为自通过综合验收之日起一年。绿化的养护期为一年。在保修、保养期内,因原建设质量原因所发生的维修、养护费由开发建设单位承担。
第十八条 小区交接双方不得无故拖延交接工作。开发建设单位在移交时应负责全部竣工工程的成品保护。接收单位不得借机向开发建设单位索要钱物和提出额外要求。一旦发现类似情况,由市纪检部门严肃查处。
因交接迟缓造成损失的,应追究责任人的责任。
第十九条 综合验收中发现的违法用地、违法建设、违法房地产交易等行为,按有关法规进行处理。
第二十条 对已竣工交付使用的住宅小区,应按本办法实施检查,检查内容为应拆除房屋和应配套建设项目的情况。未按批准的详细规划实施的,应当由原房地产开发和住宅建设单位在限期内纠正,并承担拆迁安置和有关建设费用。
第二十一条 本办法中的《杭州市住宅小区综合验收意见书》和《杭州市住宅小区综合验收合格证》,由市城乡建委统一印制。
第二十二条 本办法自市政府批准之日起施
在物权未确定情形之下“先刑后民”政策弊端的思考
长期以来在刑事和民事交叉的案件处理过程中“先刑后民”一直被执法机关和法学研究界奉为是一项解决刑民冲突问题的“基本原则”。然而，随着社会发展特别是在虚拟网络，社会主义市场经济迅猛发展的情况下，新形势新问题层出不穷，网络游戏中的虚拟物品及虚拟货币、财产，网络聊天工具的帐号，边境贸易的自发形成的煤炭交易中存在的“船头薄”交易等新的具有物权属性的物权形式在刑事犯罪和进行民事诉讼发生冲突的时候传统的“先刑后民”的模式给法院的审判工作带来很大的麻烦，不少法学专家提出:"先刑后民"从来就不是一项法制的基本原则,也不应当被作为一项法制基本原则。
案例一：利用职务之便非法倒卖短位QQ号码
南方日报新闻：QQ“靓号”是否属于刑法意义上的财产？利用职权非法获取QQ靓号进行倒卖获利40万元，是否构成职务侵占罪？据调查，犯罪嫌疑人张某于2008年9月入职腾讯公司，期间在公司即通应用部工作，负责开发、维护运营系统。2011年5月，张某利用职务之便，非法获取59995这一QQ靓号及密码，并通过犯罪嫌疑人闫某以3万元的价格在网上售卖。2011年10月至2012年3月，张某又非法获取86个QQ靓号出售给闫某，前后共获利40万元，闫某也获利约10万元。
南山检察院介绍，本案的焦点问题在于QQ靓号甚至QQ号码是否属于刑法意义上的财产？张某的行为是否构成职务侵占罪？据承办案件的检察官介绍，从司法实践来看，QQ号码是否具有刑法意义上的财产属性，现行立法没有明确，目前争议较大。但不可否认的是，张某未经授权批准擅自窃取QQ靓号，违背了职业操守，破坏了腾讯公司对QQ通讯系统的规范化管理，造成了腾讯公司网络虚拟财产资源的流失，具有一定的社会危害性。另外，张某利用职务便利，在QQ管理系统中非法控制号码管理服务器前台生成靓号的行为，仍有可能构成危害计算机信息系统安全犯罪。
在这个案例中，短位的QQ号码也就是俗称的QQ“靓号”显然不是我们物权法中所称的物，物权法第二条对物的定义是：“ 本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 ”物权法第四条又规定“物权的种类和内容，由法律规定。”从物权法的规定来看，QQ号码显然不是物权法上所称的物。
既然QQ号码不是物，那刑法上对物是如何规定的呢？刑法第二百六十四条规定“盗窃公私财物，数额较大或者多次盗窃的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；”“财物”定义的是：财物是反映一个单位进行或维持经营管理活动的具有实物形态和非实物形态的经济资源。很显然，刑法中对“物”作出了一个扩大的解释，即包括实体物，也包括非实物形态的无体物，其实无体物还是很多的，比如直接具有经济效益的：电力，具有资源性使用价值的手机电磁频谱等；QQ号则是典型的具备使用价值和价值属性的网络符号，而虚拟网络游戏中的游戏物品比如：传奇游戏中的屠龙刀，WOW游戏中的凤凰坐骑等，由于其稀有性而具有价值；在网络游戏中还存在另一种符号性的价值，比如服务器首杀的称号成就奖励等，这种荣誉性的称号在游戏生活中同样被货币化，但是上述具备财产性或是可以货币化的游戏符号或是虚拟财产能不能成为刑事犯罪的客体呢？
法无明文规定不为罪，法无明文规定不处罚！这是刑法的基本原则，从司法实践来看，QQ号码虽然具有刑法意义上的财产属性，但现行立法并没有明确具有财产性的虚拟财产、网络符号代码的受刑法保护性，因此，将盗窃QQ号码作为盗窃罪来定罪量刑显然不当，违反了刑法的基本原则。在前面的案例当中，检方最终也以危害计算机安全罪求刑定罪，这实在是一种无奈的选择。
在刑法无奈的退出的同时，我们在民法的角度来看，短位的QQ号这种具有财产性的网络符号代码其实是具备完全的财产性质的特殊物。首先，它具有物的第一属性，即可实现性，只要有计算机互联网，通过腾迅的软件就可以登录并使用，因此，QQ号是一种客观的现实存在；其次，它可以实现物权的使用、收益、处分的权利，因为QQ号可以转卖第三人所以它可以处分，QQ号通过转卖可以获得钱财，因此可以获得收益；QQ号可以使用，可以通过商用也可以个人使用，短位的QQ号其便利性和易记忆性可以无形中增加其关注值和使用效果，其使用价值无容置疑，而手机靓号的情况也基本一致，其使用价值和价值是当然存在并且可以货币实物化的。
综上所述，对于这么一种明显具有使用价值和价值的具有物权性的物权符号为什么不可以通过民法来进行规范呢？再说了，QQ号码交易的是大量的现实存在，而类似的手机号码手机特殊靓号的交易也是现实的大量存在，民法的介入也是社会发展的客观需要，我们没有理由拒绝也不能拒绝。传统的“先刑后民”的刑民冲突审判思维则限制了民法的发展，如果民法先行对QQ号码和手机靓号或是其他财产性的网络符号进行规范，那么刑事审判就会更加简单，刑法上的定罪量刑就理所应当，既然民法上已经确认了这些东西的财产性和物权性，在刑法的上的处置当然的应当适用盗窃罪定罪量刑。
因此我们得出第一个结论：在新领域特别是虚拟网络领域，“先刑后民”政策并不利于解决新形势下的刑事犯罪定罪量刑工作。
案例二：边境煤的现货买卖中“船头薄”的交易与海运提单
简要案情：简某向防城港市融X公司购进两船越南产煤炭5000余吨总计价值250万元，简某在向融X公司支付50万元现金之后谎称正在银行转帐要求融X公司先行将煤炭的“船头薄”交易给其手下，该公司办事人员信以为真便将“船头薄”交给了简某的手下，简某的手下拿到“船头薄”后便消失而简某也没有向融X公司转帐剩余的200万元货款，之后融X向警方报案简某也被抓获，但简某已经把“船头薄”以230万元的价格卖给了第三方，第三方在拿到“船头薄”后报关并拿到提货证明，试图提取煤炭但被越南船方拒绝装载。
在这个刑事案件中由于边境贸易中的一个特殊物品“船头薄”的存在让检察院陷入了困境，犯罪嫌疑人构成诈骗行为是显而易见的，但问题是，犯罪嫌疑人取得融X公司的“船头薄”之后虽然融X公司的煤炭没有完成实际的物权转移，本案的实际受害是谁？融X公司被骗走“船头薄”是不是等于被骗取了货物？向简某购买“船头薄”的第三人是不是民法中所称的善意第三人？能不能取得煤炭的物权？简某的诈骗行为是诈财行为还是诈货行为？
在这里我们首先来解释一下什么是煤炭交易中“船头薄”。事实上，边境煤炭交易中所称的“船头薄”其实是煤炭的身份证，也就是煤的出生证明，“船头薄”的第一页是船号、所属国；第二页是船长、船员；第三页是船上所装载的货物、煤产自什么地方、吨位、品名、煤炭的关键性数值（全水，分析水，热值，含硫量，灰分，挥发份，固定碳，粘结性），其中经历了那些报关检验手续等。在煤炭的现货贸易中这些手续是相当重要的，没有这些资料的煤是无法在现货市场上完成交易，以致于“船头薄”在长期的煤炭交易中形成了以“船头薄”作为提货凭证的交易习惯，其物权性直接等同于提单。提单直接代表所载货物的所有权，是一种具有物权特性的货物权利凭证，其物权效力得到世界范围内的认可，也得到法律的直接确认，而在中国东兴、防城港地区存在的煤炭交易中的“船头薄”交易是一种自发的、约定俗成的物权交易形式，其存在可以肯定得到了海运提单交易的启发，但其法律属性却从未被法律认可，也从未被司法判例或是司法解释所确认，其交易形式大量存在，并成为防城港地区水运形式下煤炭边境现货交易的主要形式。
在这个案件当中同样的存在“先刑后民”这种原则的困惑，倒过来说，如果这个案件先审民事部分，在民事判决中先行确认“船头薄”的物权属性，那么刑事审判就会变得非常简单；相反，如果先审刑事部分，在刑事审判中就会直接面对“船头薄”是不是物、拿到“船头薄”是不是就等于取得货物物权这个问题的拷问。
显然“船头薄”的物权属性是现实存在的，在防城港地区买家只要凭手上的“船头薄”就可以直接到码头提货，不会有任何的障碍，相反的，如果你想卖煤同样只需要双方交易手上的“船头薄”就可以了，只要你交出“船头薄”，就不需要再行使对码头存货的放货指令，船方也会无条件服从手上持有“船头薄”的货方的各种发货指令。但是从法律层面上来讲，从物权法的角度来说，拿到“船头薄”是不是就等同于拿到货权了呢？在民法及其司法解释中是没有“船头薄”这三个字的，甚至在百度中和词典中没有对“船头薄”的释义，更加没有任何的相关判例可以支撑这个想法，“船头薄”交易只是近年来在边境海运煤炭交易中形成的特殊交易形式。但单纯的把“船头薄”当作普通的煤炭的出生证明和出关证明似乎又无法逃避“船头薄”在整个刑事犯罪中最重要的物品和最重要的财产属性，因为在案件中下家出资购买的对象直接就是“船头薄”，并且没有一家在取得“船头薄”后去码头实地检验煤炭存在的真实性或是完成对码头中煤炭交易的放货指令，同样也没有上下家去码头或是船方交接“船头薄”上记载的煤炭的货物转移指令，“船头薄”的重要性与财产性不容回避。
我们再回顾一下历史，海运提单的物权性的来历和现在“船头薄”的发展难道不是一样吗？历史总是在适当的时候会重演，任何交易习惯的发生总是有其合理性与现实需要，海运提单的产生是这样，“船头薄”交易的产生也是这样，民法的立法不能逃避现实把自己当作把头埋进沙子的驼鸟，虽然法律有滞后性，但民法要服务和主动适应社会发展的需要，为经济社会发展提供帮助。
在这里我们得出第二个结论：在边境贸易和新形势下特殊的边贸形式案件中，“先刑后民”的刑民冲突解决政策同样不适应形势的要求，“先刑后民”的刑事政策曾经起过一定的积极作用，但是任何政策或是原则都可以有例外，也应当适应形势发展的需要适时而化，特别在我国经济社会快速发展期间适时对“先刑后民”的刑民冲突政策做出例外性规定是很有必要的。
引文：
“先刑后民” 原则的思考 重庆社科文汇2011年第1期
“先刑后民”原则将面临重大挑战 黎伟华 呼满红
物权概念二要旨:对物支配与效力排他——评物权法草案关于物权定义的规定及相关制度设计 刘保玉
试论物权法基本原则的确定——兼评《物权法(草案)》的相关规定 侯国跃
