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诉讼代理人对事实自认的法律效力/张永泉

作者:法律资料网 时间:2024-05-17 23:26:09  浏览:9134   来源:法律资料网
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诉讼代理人对事实自认的法律效力
张永泉

  根据我国民事诉讼法规定,只有离婚案件,即使有委托诉讼代理人,除确因特殊情况无法出庭的,当事人本人也应当出庭,而对于其他民事经济案件,民事诉讼法并未规定当事人必须出庭。因此,在审判实践中,大量的民事经济案件当事人委托诉讼代理人后,往往不出庭参加诉讼。开庭审理时,对案件事实的陈述和自认、法庭调查中对证据的质证、法庭辩论等均由诉讼代理人进行,审判中时常遇到诉讼代理人就不利于被代理人的事实进行自认的问题,由于我国现行的民事诉讼法尚未就诉讼代理人对事实自认的问题作出规定,1因而在审判实践中,诉讼代理人是否有权代当事人对案件事实进行陈述和自认?如何认定其法律效力?就成为一个非常复杂和困惑的问题。这些问题都是在实践中和理论上亟待解决的。本文将结合我国的审判实践,对上述问题进行探讨,提出自己的肤浅看法。
  所谓自认,是指一方当事人对于他方当事人所主张不利己的事实,在诉讼中自认为真实的一种陈述。一方当事人主张的事实一旦被对方当事人自认,就无须对事实进行举证,即免除其举证责任。法官也受该自认事实的约束,必须以该自认事实为基础作出裁判,不能作出与自认事实相反的事实认定。就大陆法系的民事自认制度而言,自认的主体并不限于当事人本人,以主体为标准,对于自认的种类,可以分为本人自认和诉讼代理人自认。本人自认应当包括当事人本人和法定诉讼代理人作出的自认,诉讼代理人自认主要是指代理诉讼的诉讼代理人和其他委托诉讼代理人所作的自认。在大陆法系的德国、日本及我国台湾地区的民事诉讼中,自认已有成熟的理论和完善的立法。我国对此尚未在理论上进行系统深入研究,在立法上的规定也是相当简单和原则的。正是由于此,有人认为根据民事诉讼法第58条、第59条及相关司法解释的规定,对诉讼代理人来讲,在具体授权的情形下,有权代为承认诉讼请求。由于立法并未明确规定诉讼代理人对事实进行陈述和自认的问题,因而也就没有对事实主张予以自认的权利。2笔者认为这种理解欠妥。诉讼代理人的权限分为两部分:一部分是一般诉讼代理权,另一部分是特别授权。对特别授权的范围民事诉讼法作了明确的规定,即承认、变更、放弃诉讼请求、进行和解、提出反诉或者上诉等必须有当事人的特别授权,否则,不能行使此范围内的权利。对一般代理的权限范围法律未作出明确的规定,应当理解为,特别授权事项以外的诉讼行为,应属于一般代理权限的范围,无须特别授权,诉讼代理人即可行使。对案件事实的陈述和自认,并非属于特别授权范围的事项,而民事诉讼法由规定诉讼代理人有权调查收集证据、进行法庭辩论,该项权利的行使必然涉及到对案件事实的陈述和自认。故此,本文认为,根据我国现行民事诉讼法的规定,诉讼代理人应当有权对案件事实代为陈述和作出自认。
  诉讼代理人代当事人陈述事实,作出自认,其法律效力如何?在讨论这个问题之前,我们有必要分析一下自认的法律性质。台湾民事诉讼法法学者陈荣宗教授认为,当事人在诉讼上的自认,其法律性质应解释为诉讼行为,从而使当事人自认的法律效果发生民事诉讼法的效果,即对方当事人对自认的事实无需举证。3对于他方主张的事实予以自认,将直接产生诉讼法上的法律效果——免予举证,这是自认的实质和目的所在。
  诉讼行为可以委托诉讼代理人代为行使,委托代理的本质要求是,诉讼代理人在代理权限独立为意思表示,而不是代言人,诉讼代理人在授权范围内所为的意思表示,均由当事人承担法律后果。诉讼代理人在诉讼中任何陈述,并不是由当事人的意思来决定的,而是由诉讼代理人自己的意志来决定。诉讼代理人对事实的陈述和自认直接由当事人承担法律后果,其法律效力等同于当事人本人对事实的陈述和自认。我国台湾地区的“司法判解”认为:诉讼代理人的诉讼行为,是基于当事人的授权而以自己的意思实施代理,并非当事人的代言人,其代理行为有错误,不以本人的意思来判断,而以诉讼代理人的意思来决定,其所为事实上的陈述,除经到场当事人本人及时撤销或更正外,其效力及于当事人本人,不得以与当事人或本人的真意不符为理由而否认其效力。4在我国审判实务中,由于长期受“实事求是”、“以事实为根据”思想的影响,在任何一个案件中总是力图追求案件的客观真实,惟恐诉讼代理人的自认不真实,所以法官往往不敢直接认定诉讼代理人对事实作出的自认,只有在当事人不否认的前提下才能认定。这种做法过分迁就当(下转第31页)(上接第25页)事人,实质上否认了诉讼代理人对案件事实作出自认的法律效力,严重影响了审判效率的提高。
  公正是审判追求的最理想的价值目标,而公正的实现必须以发现案件事实真相,或最大限度地接近案件真实为前提。因此,对诉讼代理人的自认,如果当事人认为不符合客观事实,应当有权撤销或更正诉讼代理人的自认。如日本民事诉讼法规定,5诉讼代理人对有关事实的陈述,经当事人及时撤销或更正的,不产生法律效力(第57条)。我国台湾地区民事诉讼法第72条也有类似的规定。
  当事人和诉讼代理人同时出庭参加诉讼的,在场的当事人可以及时撤销或更正,否则视同当事人的自认。但是,在当事人不参加诉讼的情况下,当事人能否事后撤销或更正诉讼代理人对事实的自认?诉讼代理人对事实的自认与当事人出庭对事实作出自认具有相同的事实效果,原则上不能事后撤销或更正诉讼代理人已经作出的自认,但诉讼代理人作出的自认与事实不符时,当事人可以撤销或更正诉讼代理人的自认。此种情况下,当事人必须就诉讼代理人的自认是由于错误并且与事实不符,负有举证责任,如果当事人没有提出证据或提出的证据不充分,不能证明诉讼代理人所作的自认与事实不符,则不能撤销自认。这样,既允许当事人撤销或更正诉讼代理人的自认,同时又有严格的条件限制;既能使撤销的负效应降低到最低程度,促进诉讼的进行,提高审判效率,又能保证最大限度地追求案件的客观真实,实现审判的公正。
  
  注释:
  1本文仅就诉讼代理人对事实自认的问题进行探讨,关于对请求的自认我国民事诉讼法明确规定必须要有当事人的特别授权,诉讼代理人只有在授权的范围内作出的自认,才能发生法律效力。参见民事诉讼法第58、59条,另见最高人民法院《关于适用〈民事诉讼法〉若干问题的意见》。
  2参见毕玉谦著:《民事证据法判例实务研究》,法律出版社1999年版,第76—77页。
  3陈荣宗、林庆苗:《民事诉讼法》,台湾三民书局股份有限公司1996年版,第493页。在学理上,诉讼上自认的法律性质,还有其他不同的认识。有人认为诉讼上的自认是当事人的意思表示,这种意思表示分为两种:一种是放弃意思表示,即当事人对于他方举证责任为免除,放弃防御权的意思表示;另一种是确定意思表示,即一方当事人对他方当事人主张的事实加以确定的意思表示。也有学者认为自认的法律性质并非意思表示,而是观念表示。参见前揭书第492页。
  4林纪东编:《新编六法全书(参照法令判解)》,台湾五南图书出版公司1986年版,第381页。
  5本文提及的日本民事诉讼法是1996年6月24日修正公布,1998年1月1日施行的新民事诉讼法,参见台湾司法院1998年6月编印的《日本民事诉讼法》。
  (作者系西南政法大学博士研究生)

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无权处分行为的效力

武汉大学法学院硕士研究生  梅瑞琦 430072


我国合同法第51条规定:无权处分的人处分他人财产,经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。这是我国立法上首次规定无权处分问题。但对于无权处分签订的合同的效力,由于条文规定较为简单,引起了学界的广泛争议。我国通说持效力未定的观点,但是此说未能解决大量存在的非现货交易的现实问题。笔者则认为将无权处分签订的合同理解为有效的合同,更有利于保持财产关系的静态安全与动态安全之间的平衡,更有利于保护当事人的利益。

  一、物权行为变动模式的选择
  关于无权处分行为的效力,我国主要的观点有无效说,效力未定说和有效说。从表面上看,这几种观点仅仅是对无权处分行为效力的认定有差异,但在更深层面上,它们的逻辑前提已然有异。他们代表着论者对我国物权行为变动模式的立法选择上认识的差异。①笔者认为对无权处分行为的效力理解时,应采物权行为有因性理论作为逻辑前提。
  (一)我国的立法例已然采物权行为有因性理论,为保持立法上的一致,应依据物权行为有因性理论来理解无权处分行为的效力。我国民法通则第72条及合同法第133条的规定,均将合同的效力与所有权的变动联系起来,将所有权的变动作为合同的直间效力。并且,合同法第130条规定的买卖合同的定义,将处分行为和负担行为联系在一起,作为合同债权行为的一部分。合同法第135条更是明确规定出卖人负有转移标的物所有权的义务。因此可见,合同标的物所有权的转移只要合同双方当事人之间达成合同的合意,即可通过交付进行,而无需再经双方当事人就合同标的物的移转即物权行为进行合意。我国的上述立法例,显然有别于采物权行为无因性理论的德国民法典,而与采物权行为有因性理论的法国民法典,瑞士民法典相仿。因此,可以认为我国的立法是奉行以物权行为有因性理论为基础的非物权行为变动模式。为保持立法精神的一致,对于我国的无权处分行为的效力,也须以此为逻辑前提进行理解。
  (二)物权行为无因性理论本身具有局限性。物权行为的无因性虽然使法律关系明确,易于判断,有助于减少交易成本,保障交易安全。但物权无因性理论将当事人的地位由物权请求权人贬为债权请求权人。在买卖合同中,买受人基于合同取得合同的标的物后,即使合同归于无效或被撤销,出卖人也只能基于债权向买受人主张不当得利请求权,而不能主张所有物返还请求权。此时,如买受人发生破产情形,出卖人只能以其债权作为破产债权参与分配,并且在第三人对买受人的财产进行强制执行时,出卖人也不能对此提起异议之诉,这显然不利于保护出卖人的利益。物权无因性理论偏重于保护交易安全,而对所有权之静态安全的保护则嫌不足。故有学者主张,应突破物权行为无因性,使之与债权行为同命运,而提出三种理论:共同瑕疵,条件关联,法律行为一体化。②甚至有学者认为,物权行为独立性与无因性之理论,原重在保护交易之安全,而现有不动产登记之绝对效力及动产善意取得制度,已足司其职,就此点而言,上述理论有无存在之价值,颇值检讨。③     
因此无论从我国的立法思想上,还是从物权行为理论上,我们都应按照物权行为有因性理论来理解无权处分行为的效力。

  二、无权处分行为的效力判断
  依物权行为有因性理论,处分行为是指以物权变动为目的所订立的债权合同。无权处分行为是指对特定标的物没有处分权的当事人所订立的,以引起标的物物权变动为目的债权合同。无权处分行为可以包括出卖他人之物,出租他人之物,以他人财产设定抵押或其他权利负担,共有人未经其他共有人同意而处分共有财产等。
  (一)关于无权处分行为的效力,我国学界通说观点为债权合同效力未定,认为无权处分人与第三人订立的合同,只有经权利人追认或无权处分人订立合同后取得处分权时才有效。但是,如果将合同作为效力未定的合同,须经权利人追认或无权处分人事后取得处分权才发生效力,则不利于保护交易第三人的利益。如果权利人不追认或无权处分人事后没有取得处分权的,无权处分人与第三人之间订立的债权合同为无效合同,那末第三人则无法取得标的物的物权,也无法向无权处分人追究其违约责任,只能要求其承担缔约上的过失责任,而缔约上的过失责任对于第三人权利的保护和救济远不足违约责任周延。
  (二)从国际立法上看,许多立法例均规定无权处分行为有效。如1994年国际私法统一协会制定的《国际商事合同通则》第3.3条第2款规定:“合同订立时一方当事人无权处置与该合同相关联之财产的事实本身并不影响合同的效力。”《欧洲合同法原则》第4.102条规定:“仅仅由于合同成立时所负债务的履行不能或由于一方当事人无权处分合同关涉的财产,合同并不无效。”上述立法均明确规定无权处分人与第三人之间订立的合同并不因合同订立之时当事人欠缺处分权而影响合同的效力。无权处分行为有效的立法规定,显然更符合现代市场经济发展的趋势。在现代市场经济条件下,合同当事人双方签订合同时,出让方往往并为现实地对合同标的物享有处分的权利,只是在订立合同后,积极取得合同标的物的处分权以履行合同,实现自己订立合同的目的。此时,出让人订立合同的行为实际上就是无权处分行为,如果否认该类合同的效力,无异于要求市场交易都必须是现货交易。这显然有悖于现代市场经济的效率要求,不利于促进市场交易,也不利于保护当事人的利益。
因此,将无权处分行为的效力理解为有效,乃较为符合现代市场经济发展的需要,更有利于保护当事人的利益,有助于物权静态安全与动态安全之间的平衡。并且,在制度层面上也没有与善意取得制度和权利瑕疵担保制度相矛盾。

  三、无权处分行为与善意取得制度
  依学界通说,善意取得制度是指动产占有人以动产所有权的移转或其他物权的设定为目的,即使动产所有人无处分动产的权利,善意第三人仍可取得动产所有权或其他物权的制度。善意取得制度的设立目的,乃在于更好地保护善意第三人的利益,但对于保护权利人的利益也大有裨益。在权利人向善意第三人主张返还请求权之前,物已因不可归责于善意第三人的原因灭失时,如无善意取得制度,则物的风险仍由权利人负担,反而对权利人不利。动产无权处分行为的效力的一般规定,直间影响到善意取得制度一般规定的制度设计,属于理应考察的前提性问题。④
  在无权处分行为有效的前提下,第三人可依有效合同要求无权处分人履行合同,交付标的物。但是第三人为恶意时,即使无权处分人已经交付标的物,也不能获得标的物的圆满物权,原权利人仍可基于物上追及力向其主张返还原物请求权。在第三人为善意的情况下,无权处分人交付标的物之前,权利人仍对标的物享有所有权,可以向无权处分人主张返还原物请求权。此时,权力人如先行取回标的物,使其所有权恢复圆满状态,则导致无权处分人履行不能,善意第三人只能依有效合同要求无权处分人承担违约责任。如善意第三人依债权请求权先行取得标的物,善意第三人则基于其“善意”,自无权处分人交付标的物时起,即可补正无权处分人的权利瑕疵取得标的物的圆满物权,使原权利人的所有权归于消灭。此时,原权利人只能要求无权处分人承担侵权责任或返还不当得利。但是,在善意第三人无偿受让标的物时,无权处分人并没有从善意第三人处取得价金,因而权利人无法向其主张返还不当得利请求权,而只能要求其承担侵权责任。该侵权责任性质为一般侵权,适用过错责任原则。如果无权处分人处分他人之物时不存在过错,不知道且不应当知道其对标的物的处分为无权处分,则将免除责任,那末权利人将无法要求其承担侵权责任。这显?
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我国合同法第74条关于撤销权的规定亦说明了善意取得须以善意第三人有偿受让为要件的必要性。该条规定:“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产,对债权人造成损害的,债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。”债权人行使撤销权的要件之一为债务人有碍于债权实现的行为。对于债务人的无偿转让行为,无论受让人是恶意还是善意,对债权人撤销权的行使都没有影响。如果善意取得制度不以善意第三人的有偿受让为必要,那末第三人基于其善意就可以取得标的物的所有权,这显然是与我国合同法关于撤销权的规定是相冲突的。因此,从以上两个层面上来看,我国将来就善意取得制度立法时,应以善意第三人的有偿受让为要件,以与无权处分和撤销权的有关规定相协调。

四、无权处分与表见代理
所谓表见代理,指本属于无权代理,但因本人与无权代理人之间的关系,具有授予代理权的外观,致相对人相信其有代理权而与其为法律行为,法律使之发生与有权代理同样的法律效果。表见代理制度的立法目的,在于保护相对人利益和交易安全,随着市场经济的发展和民法对交易安全的重视,其适用范围不断扩张。梁慧星先生在《民法总论》中介绍了两个类推适用表见代理的日本判例。⑦第一个判例是日本最高裁判所昭和44年12月19日判决。案情是,本人甲授予代理人乙以不动产担保借入金钱的权限,而代理人乙自称自己即甲本人,将该不动产出卖与第三人丙。而丙误信乙为甲,并与之订立购买契约。法院认为,代理人假称本人为权限外的行为的场合,对方相信该行为为本人自身的行为时,并非相信代理人有代理权;但就该信赖值得交易上的保护来看,与信赖代理人有代理权的场合并无二致。因此,以信其为本人自身的行为并有正当理由为限,应类推适用民法第110        条(表见代理)的规定是本人对该行为结果负责。第二个判例是东京地方裁判所平成3年11月26日判决。案情是,代理人乙超越代理权,订立金钱消费借?踉技耙员救瞬欢??瓒ǖ盅喝ǖ钠踉迹?蚪鸲罹薮螅?苑降笔氯艘?蟊救巳啡希??砣艘缘谌
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交易上有正当理由的信赖应予以保护。⑧
我国《合同法》第51条的规定,认为无权处分人为无权处分他人财产时,非经权利人追认或无权处分人于订立合同后取得处分权,合同非为有效。这实际上是从本人的角度,即从静的安全的角度来看待问题,而忽视了交易第三人的信赖利益,而且从制度层面上讲,我国关于无权处分效力的规定也与表见代理的规范意旨相冲突。代理人的无权处分行为,可适用表见代理的规定,也可适用我国《合同法》第51条的规定,适用表见代理则可得出合同有效的结论,而适用我国《合同法》第51条的规定,则可得出另一相反的结论,即合同效力未定。在不利于本人的场合,本人将会拒绝追认,而代理人又难以取得处分权,因而合同效力未定将又会在大多情况下等同于合同无效。我国法律对代理人的无权处分行为的适用并无明确规定,因此可以适用表见代理的规定,也可适用我国《合同法》第51条的规定,然因适用不同的规定竟可得出截然相反的结论,不能不说是我们法律上的缺憾。

  五、无权处分与权利瑕疵担保
  我国合同法第150条规定:“出卖人就交付的标的物,负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务,但法律规定的除外”。该条规定要求出卖人对第三人负有有权处分的担保义务。由于合同法对于违约责任在总体上采严格责任原则,在解释上应当认为,传统的瑕疵担保责任在我国合同法上已经丧失其独立性而并入了违约责任的范畴。⑥将无权处分行为的效力理解为有效,与合同法150条关于权利瑕疵担保的规定并不矛盾。
无权处分人处分他人之物时,依照合同法第151条的规定,无权处分人在受让人为恶意时免除其权利瑕疵担保的义务。因此,只有在受让人为善意时讨论权利瑕疵担保才有意义。在现实生活中可能出现受让人向出卖人主张权利瑕疵担保责任的情形大致有以下三种:(1)无权处分人处分他人之物,该物上并无设有他物权的;(2)无权处分人处分他人之物,该物上设有他物权的;(3)处分人处分设有他物权的己物。其中(1),(2)种情形属无权处分他人之物的行为。在第一种情形中,受让人善意且有偿受让财产或财产权利时,即可依善意取得制度取得标的物的所有权或其他权利,权利人不得向其主张所有物的返还请求权。此时自无适用合同法第150条规定之必要。在第二种情形中,受让人善意且有偿地受让财产或财产权利时,依善意取得制度取得标的物的所有权或其他权利,虽然此时物之所有人不能向其主张所有权的返还请求权,但是于标的物上先行设有他物权的他物权人,仍可向受让人主张权利。此时因为存在权利瑕疵,受让人可依合同法第150条规定向无权处分人要求承担权利瑕疵担保责任。在第三种情形中,善意且支付对价的受让人,依有效合同当然取得标的物的所有权或其他权利,但他物权人可向受让人主张权利。此时仍有合同?
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  综上所述,将无权处分行为的效力认定为有效,是顺应现代市场经济发展对法律的要求,有助于解决现实生活中存在的大量现实问题,有助于促进交易与平衡所有权的动态安全和静态安全。而且也有利于实现法律上的逻辑自足,从而保持体系上的完整性和法律制度间的相互协调。

注:
①王轶:《物权变动论》,中国人民大学出版社,2001年版,第204页
②王泽鉴:《民法物权·通则·所有权》,中国政法大学出版社,2001年版,第89页
③谢在全:《民法物权论》,中国政法大学出版社,1999年版,第72页
④王轶:《物权变动论》,中国人民大学出版社,2001年版,第242页
⑤孙鹏:《论无权处分行为》,载《现代法学》,2000年第4期
⑥韩世远:《无权处分与合同效力》,载《人民法院报》,1999年11月23日
⑦梁慧星:《民法总论》,法律霭嫔纾?996年版,第234页
⑧梁慧星:《民法总论》,法律出版社,1996年版,第234、235页

长沙市城市房屋拆迁管理实施细则

湖南省长沙市人民政府


长沙市城市房屋拆迁管理实施细则


长沙市人民政府令第50号

  《长沙市城市房屋拆迁管理实施细则》已经1998年12月21日市政府常务会议通过,现予发布,自1999年1月1日起实施。长沙市人民政府第4号令发布的《长沙市城市房屋拆迁管理办法》同时废止 。

   市长 杜远明

   一九九八年十二月二十八日

  第一条 为贯彻实施《长沙市城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》),确保城市房屋拆迁工作顺利进行,制定本实施细则。

  第二条 市、县(市)房地产管理局为城市房屋拆迁主管部门;长沙市城市房屋拆迁管理办公室负责本市市区城市房屋拆迁管理具体工作,县(市)城市房屋拆迁管理办公室负责本辖区城市房屋拆迁管理具体工作。

  第三条 《条例》第八条第四项规定的拆迁计划和拆迁方案应包括:拆迁范围和拆迁房屋情况、拆迁方式和实施拆迁业务人员,实施拆迁的步骤和期限,补偿、安置方式,补偿、安置资金和房屋的落实情况。

  《条例》第八条第五项规定异地安置的房屋所交验的建设工程规划许可证应是正本,购买的安置房屋还应交验购房合同和付款凭证。

  第四条 置房建设专用资金的管理和使用,按《长沙市实行拆迁安置房建设专项资金监控使用的暂行规定》(长政发(1997)35号)执行。

  第五条 房屋拆迁许可证规定的拆迁期限,根据拆迁工作量一般应在6个月以内,最长为12个月。

  房屋拆迁主管部门或同级人民政府作出裁决的,人民政府作出责令限期拆迁决定以及依法实施强制拆迁的,不受拆迁许可证规定的拆迁期限限制。

  第六条 拆迁人对拆迁范围内的危险房屋,不按规定先予拆除的,发生安全事故由拆迁人负责。被拆除房屋所有人拒签协议或被拆除房屋使用人拖延搬迁造成安全事故的,由房屋所有人或使用人承担责任。

  第七条 委托拆迁合同,应自签订之日起10日内报房屋拆迁主管部门备案。

  第八条公安、粮食、教育等部门应凭房屋拆迁主管部门出具的拆迁安置证明办理被拆迁人粮食、户口迁移和转学等手续,并不得违反国家的有关规定收取费用。

  第九条 拆迁补偿、安置协议,应使用房屋拆迁主管部门统一制定的规范性文本。拆迁人应自补偿、安置协议签订之日起10日内,将协议报房屋拆迁主管部门备案。

  签订拆迁补偿、安置协议时,被拆迁人应将房屋产权证明和合法的房屋租赁证明交给拆迁人。拆迁人应出具收件收据。

  第十条 《条例》第十八条规定的房屋产权证明,应为拆迁补偿、安置协议签订前,房屋拆迁主管部门或同级人民政府裁决前由房地产管理部门颁发的《房屋所有权证》、《房屋共有权证》或出具的房屋产权临时证明。

  第十一条 拆迁人或被拆迁人申请房屋拆迁主管部门或同级人民政府裁决的,房屋拆迁主管部门或人民政府应自受理申请之日起30日内,作出裁决。

  第十二条 拆迁人向房屋拆迁主管部门申请拆迁验收时,应交验下列文件、资料:

  (一)拆迁验收申请书;

  (二)拆迁补偿、安置明细表;

  (三)被拆除房屋产权注销证明。

  房屋拆迁主管部门自受理申请之日起10日内,应进行现场查勘,核实有关情况,符合要求的,核发拆迁验收合格证;不符合要求的,不予核发拆迁验收合格证,并书面通知申请人。

  第十三条 拆迁人和被拆迁人经协商同意按评估作价的金额进行补偿的,由双方共同申请或者委托房屋拆迁主管部门指定具有房地产评估资格的评估机构,对被拆迁人的房屋按市场比较法进行评估,并按评估结果进行补偿。评估费用按规定标准减半支付,且由拆迁人和被拆迁人各付50%。拆迁人不接受评估结果的,被拆迁人可以申请房屋拆迁主管部门进行裁决。被拆迁入不接受评估结果的,可按产权调换方式进行补偿。仍达不成协议的,由拆迁人申请房屋拆迁主管部门进行裁决。

  第十四条 以产权调换形式偿还营业性房屋后,共公共分摊面积大于原被拆除房屋公共分摊面积而增加偿还面积的,增加的面积不应大于前后公共分摊面积之差,并按重置价格结算。

  第十五条 以产权调换形式偿还房地产管理部门直管的住宅房屋,偿还建筑面积与原建筑面积相等的部分不结算差价。偿还建筑面积超过原建筑面积的部分,属于受安置住房设计户型限制或降低地域类别增加的安置住房面积不结算差价;承租人要求再增加安置住房面积的,按《条例》第三十六条规定处理。偿还建筑面积不足原建筑面积的部分按重置价格结合成新结算(见附件一)。

  第十六条 《条例》第二十九条规定的地域类别,按住宅和非住宅分别划定,在市区备为六类(见附件二、附件三),县(市)地域类别的划分由县(市)人民政府规定。

  第十七条 拆除用于公益事业的房屋及其附属物,由拆迁人给予补偿的,应接按重置价再加上重建用地的费用予以作价补偿。

  第十八条 在拆迁范围内私有房屋所有人因故不能亲自签订拆迁补偿、安置协议的,可以委托代理人与拆迁人签订补偿、安置协议,但应出具委托书。在规定的拆迁期限内无代理人的,按照《条例》第三十三条规定实施拆迁。

  第十九条 符合下列条件之一的为应当安置的被拆除房屋使用人;

  1、未出租房屋的所有人;

  2、拆迁前办理了合法的租赁手续、拆迁后租赁关系继续维持的出租房屋的承租人且具有所在城市常住户口的居民或者办理了所在城市正式登记手续的法人和其他组织。安置使用人后不再安置房屋所有人。

  第二十条 《条例》第四十三条规定的停产停业补助费(见附件四)和第四十五条规定的过渡补助费(见附件五),均按被拆除房屋的建筑面积和地域类别计算。被拆除房屋实行评估作价补偿的,不付给停产停业补助费和过渡补助费。

  第二十一条 《条例》第四十三条规定的停产停业补助费付给房屋使用人。一次性安置的,补助时间在3个月以内;过渡安置的,补助时间按实际停产停业时间确定。拆迁人应将停产停业补助费中包含的国家规定的租金(见附件六)付给房屋所有人。

  第二十二条 拆迁人按《条例》第四十五条规定付给住宅房屋使用人过渡补助费时,应将过渡补助费中包含的国家规定的租金付给房屋所有人。

  第二十三条 被拆除房屋按重置价格结合成新作价补偿的,房屋的装修装饰部分由拆迁人接规定(见附件七)予以补助。

  第二十四条 单位自行拆除内部房屋及共附属物的,应持建设项目批准文件、规划设计平面图、土地使用权证和被拆除房屋所有权证等有关资料向房屋拆迁主管部门提出书面申请,经批准发给《房屋拆迁许可证》后,方可拆除。

  单位内部房屋及共附属物被拆除后,如不变更土地使用权和房屋权属的,其补偿、安置不适用《条例》和本细则;如变更土地使用权房屋权属的,应执行《条例》和本细则。

  第二十五条 拆迁补偿中的房屋重置价格和各项补偿、补助费标准(见附件八),仅适用于本市市区;县(市)人民政府可根据本地实际另行制定标准。今后,市、县(市)物价管理部门可根据经济发展和物价变动情况,会同市、县(市)房屋拆迁主管部门适时调整房屋重置价格和各项补助费标准,并报同级人民政府批准后公布执行。

  拆迁补偿中的商品房价格,由物价管理部门核定。

  第二十六条 实施城市重点工程建设、市政工程建设,市、县(市)人民政府对房屋拆迁补偿安置另有规定的,从其规定。

  第二十七条 《条例》和本细则施行前,已按原规定办理了拆迁补偿、安置手续的不再变更。