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上海市公有住房差价交换试行办法

作者:法律资料网 时间:2024-07-10 20:12:48  浏览:8551   来源:法律资料网
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上海市公有住房差价交换试行办法

上海市人民政府


上海市公有住房差价交换试行办法
上海市人民政府




第一条 (目的)
为了规范公有住房差价交换活动,引导居民改善居住条件,活跃房地产二、三级市场,制定本办法。
第二条 (适用范围)
本办法适用于本市行政区域内居民承租的公有住房的差价交换(以下统称差价换房)。
第三条 (管理部门)
上海市房屋土地管理局(以下简称市房地局)是本市差价换房的主管部门。区、县房地产管理部门负责所辖区域内差价换房的管理工作,业务上受市房地局领导。
区、县房地产交易管理机构负责本区、县范围内差价换房手续的具体管理工作。
第四条 (差价换房的原则)
差价换房应当遵循自愿、公平和有偿的原则。
第五条 (差价换房方式)
差价换房可以采取下列方式:
(一)公有住房承租权与公有住房承租权的交换;
(二)以公有住房承租权交换商品住房或者其他住房所有权;
(三)有偿转让公有住房承租权后,购买商品住房或者其他住房。
第六条 (差价换房方式的适用)
凡独用成套的公有住房,其承租权不得采取本办法第五条第(二)、(三)项规定的方式进行差价换房。
第七条 (不得差价交换的公有住房)
下列公有住房不得进行差价交换:
(一)整幢独用的花园住宅;
(二)属部队、宗教团体所有或者在学校校园内的;
(三)产权不明晰的;
(四)在户籍冻结地区内的;
(五)已列入本市危棚简屋改造或者住房成套改造计划的;
(六)承租人拖欠租金尚未结清或者有违章搭建尚未处理的;
(七)已进入行政处罚程序,或者因纠纷已进入诉讼、仲裁程序的;
(八)需要用于落实私房政策的;
(九)依法应当由出租人收回的;
第八条 (差价换房的前提条件)
公有住房的承租人需要差价换房的,应当事先征得同住成年人的同意。
第九条 (差价换房的限制)
差价换房不得造成当事人新的居住困难。
无本市城镇常住户口的个人不得通过差价换房取得公有住房承租权;差价换房的户籍管理,按照国家和本市的有关规定执行。
第十条 (差价换房的价格)
差价换房的价格由当事人双方协商议定。
第十一条 (差价换房合同)
差价换房应当订立书面合同。
差价换房合同的示范文本由市房地局制定。差价换房的当事人应当参照示范文本订立合同。
第十二条 (差价换房的手续)
差价换房的当事人应当自合同订立之日起10日内,按照下列规定办理差价换房手续:
(一)交换承租权的公有住房在同一区、县范围内的,到公有住房所在地的区、县房地产交易管理机构办理;交换承租权的公有住房不在同一区、县范围内的,到价格高的公有住房所在地的区、县房地产交易管理机构办理;
(二)以公有住房承租权交换商品住房或者其他住房所有权的,到商品住房或者其他住房所在地的区、县房地产交易管理机构办理;
(三)有偿转让公有住房承租权的,到公有住房所在地的区、县房地产交易管理机构办理。
第十三条 (办理差价换房手续提交的文件)
当事人办理差价换房手续时,应当向房地产交易管理机构提交下列文件:
(一)差价换房合同;
(二)同住成年人签字同意差价换房的书面证明;
(三)租用公有住房凭证或者房地产权证书;
(四)户籍证明。
第十四条 (征询意见)
房地产交易管理机构收到差价换房当事人提交的文件后,应当书面征询公有住房出租人或者出租人委托的物业管理企业的意见。
出租人或者出租人委托的物业管理企业应当自收到征询意见单之日起7日内给予书面答复。不同意差价换房的,应当说明理由;逾期不答复的,视作无异议。
第十五条 (处理时限和要求)
房地产交易管理机构应当自收到差价换房当事人提交的文件之日起20日内完成处理工作。对符合条件和手续的,应当出具准予差价换房的书面证明;对不符合条件或者手续的,应当作出不予差价换房的决定,并书面通知当事人。
第十六条 (变更租赁关系)
取得公有住房承租权的当事人应当自收到房地产交易管理机构准予差价换房的书面证明之日起7日内,持有关文件向出租人或者出租人委托的物业管理企业办理公有住房租赁关系的变更手续。
第十七条 (所有权的变更登记)
以公有住房承租权交换商品住房或者其他住房所有权的,房地产交易管理机构应当在完成差价换房手续处理工作后,将有关文件移送房地产登记机构办理商品住房或者其他住房所有权的变更登记手续。
第十八条 (有偿转让价款的使用限制)
当事人有偿转让公有住房承租权的,房地产交易管理机构应当将其转让所得价款存入公有住房所在地的区、县房地产管理部门指定的银行,由银行开具购房存款单。
购房存款单应当专项用于购买商品住房或者其他住房,不得转让、质押;3年之内不得兑取现金。
当事人购买商品住房或者其他住房的,有关银行应当按照购房合同的约定,将购房存款单的款额转移交付;转移支付后的余额部分,可以由当事人以现金方式提取。
第十九条 (差价换房的税费)
市或者区、县有关部门、房地产交易管理机构应当按照有关规定收取差价换房的税费。
第二十条 (公有住房承租权担保合同的订立)
以公有住房承租权设定担保的差价房当事人,应当与债权人订立书面担保合同。
第二十一条 (公有住房承租权担保合同的登记)
公有住房承租权担保合同订立后,当事人应当向公有住房所在地的区、县房地产登记机构办理担保合同登记。
担保合同自登记之日起生效。
第二十二条 (担保所得款项的使用限制)
以公有住房承租权设定担保所得的款项,必须专项用于支付取得该公有住房承租权的价款,不得挪作他用。
第二十三条 (再作担保的限制)
已设定担保的公有住房承租权不得再作担保。
第二十四条 (公有住房权属性质)
差价换房后,公有住房所有权的权属性质不变。
第二十五条 (共用部位的使用)
差价换房后,公有住房中的共用部位仍维持原来的使用状况。
第二十六条 (拆迁安置)
差价换房后,公有住房因城市建设需要拆迁的,仍按照本市居住房屋拆迁安置的有关规定,对公有住房承租人进行安置。
第二十七条 (租金的交纳)
差价换房后,取得公有住房承租权的当事人仍应当按照本市规定的公有住房租金标准支付租金。租赁期间,本市公有住房租金标准调整的,应当按照调整后的租金标准支付租金,但不再计算住房面积超标准部分增加的租金。
第二十八条 (继续承租)
按照本办法第五条第(二)、(三)项规定的方式取得公有住房承租权的当事人,丧失民事行为能力、死亡或者其户籍迁离本市的,可以由其有本市城镇常住户口的配偶或者直系亲属继续承租,但同住人仍享有居住权。
继续承租的个人可以由当事人指定;当事人未指定的,可以参照财产继承顺序确定。
第二十九条 (试行日期)
本办法自1999年3月1日起试行。市人民政府以前发布的有关规定与本办法不一致的,以本办法为准。



1999年3月1日
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广州市女职工劳动保护实施办法

广东省广州市人民政府


广州市女职工劳动保护实施办法
广州市政府


(一九九二年二月二十五日广州市人民政府令第2号发布自一九九二年四月一日起执行)

办法
第一条 为做好本市女职工劳动保护工作,保障女职工的合法权益,根据国务院颁布的《女职工劳动保护规定》和《广东省女职工劳动保护实施办法》,结合本市实际情况,制定本实施办法。
第二条 本办法适用于广州地区范围内国家机关,人民团体,全民、集体所有制的企、事业单位,中外合资、合作和外商独资经营企业,股份制企业,乡镇企业,私营企业,个体工商业户的女职工(含固定工、合同制工、临时工)。
第三条 各级劳动部门负责对本办法的实施情况进行监督检查,各级卫生部门以及工会、妇联按其职责范围协助监督执行。
第四条 女职工在怀孕、产假、哺乳期间,所在单位不得解除或终止其劳动合同。除按《企业职工奖惩条例》规定开除或除名者外。
第五条 女职工在月经期间,所在单位不得安排其从事装卸、搬运等重体力劳动及高空、低温、冷水、野外作业。
第六条 女职工在职期间进行婚前健康检查应给予一天脱产时间,并按劳动时间计算。
第七条 女职工在怀孕期间,所在单位不得安排其从事繁重体力劳动、有毒有害作业或从事其他容易引起流产、早产、畸胎等工种作业。
第八条 怀孕七个月以上(含七个月)的女职工,不得安排夜班劳动和加班加点工作。从事体力劳动的女职工,应每天分上、下午安排两次工间休息,每次休息时间为三十分钟,按劳动时间计算。同时有五名以上怀孕女职工的单位,应设立孕妇休息室。
第九条 怀孕的女职工,从怀孕满六个月开始,应进行定期产前检查,每次检查应给予半天脱产时间,按劳动时间计算。
对从事立位作业的怀孕女职工,怀孕满六个月的,其劳动工作场所应设工间休息座位。
第十条 女职工产假为九十天,其中产前休假十五天。因难产而剖腹、III度会阴破裂者,增加产假三十天;吸引产、钳产、臀位牵引产者,增加产假十五天(前两项不能相加计算)。多胞胎生育的,每多生育一个婴儿,增加产假十五天。
第十一条 女职工怀孕流产者,其所在单位应当根据医务部门的证明,给予一定时间的产假。如女职工怀孕不满四个月流产者,医务部门要根据怀孕周期及病情,给予十五天至三十天的产假;怀孕四个月以上(含四个月)至七个月以下流产者,给予四十二天的产假;怀孕满七个月以上
者,遇死胎、死产或早产不成活者,给予七十五天的产假。
第十二条 女职工在产假期间照发工资、奖金及工资性补贴。并享受原工作岗位上应享受的福利待遇。
女职工在本单位的医疗机构或指定的医疗机构进行产前检查和分娩的,其检查费、接生费、手术费、住院费和药费,由所在单位全部负担。费用由原医疗经费渠道开支。
第十三条 女职工产假期满后,如有实际困难,由本人申请,经领导批准,可请哺乳假至婴儿一周岁。哺乳期间,由所在单位发给本人标准工资的75%和工资性补贴。
第十四条 凡有未满一周岁婴儿又符合计划生育规定的女职工,其所在单位应当在每班劳动时间内给予两次哺乳(含人工喂养)时间,每次哺乳时间为三十分钟。多胞胎生育的,每多哺乳一个婴儿,每次增加哺乳时间三十分钟。哺乳时间和在本单位内往返途中的时间,按劳动时间计算

女职工在哺乳期间,所在单位不得安排其夜班劳动或加班加点工作,不得从事国家规定的三级重体力劳动强度的劳动和哺乳期内禁忌从事的有毒有害劳动。
第十五条 女职工产假期满上班,应允许有一至两周的适应时间,使其逐渐恢复原劳动定额。如因身体状况仍不能工作的,经医务部门证明后,其超过产假期间的待遇,按照职工患病的有关规定办理。
第十六条 女职工因更年期综合症不能适应原工作时,所在单位应根据医务部门的证明,减轻其劳动量或暂时安排其他适应的工作。
第十七条 每一至二年应对女职工进行一次妇科检查。
第十八条 女职工较多的企、事业单位,应当按国家有关规定,以自办或联办的形式筹集资金,逐步建立和完善女职工卫生室和孕妇休息室、哺乳室以及托儿所、幼儿园等设施。
第十九条 企业、事业单位在新建、扩建、改建生产工作用房时,要严格按《工业企业设计卫生标准》的要求,设计、装备女工保护设施。
第二十条 实行计划生育的女职工,可按有关规定享受晚婚假、晚育假、计划生育假、节育手术假等假期及待遇。
第二十一条 女职工劳动保护合法权益受到侵害时,应按照国务院颁发的《女职工劳动保护规定》和《广东省劳动安全卫生监察办法》有关规定处理。
第二十二条 女职工因生理特点禁忌从事劳动的范围,按照国家劳动部颁发的《女职工禁忌劳动范围的规定》执行。
第二十三条 女职工违反计划生育规定的,按有关计划生育规定办理,不适用本办法。
第二十四条 本办法由广州市劳动局负责解释。
第二十五条 本办法自一九九二年四月一日起执行。



1992年2月25日
  近年来,随着经济的飞速发展,人口流动越来越频繁。不可否认人口流动频繁给社会管理带来不少问题。法院送达难也是近年来比较突出的一个问题,诸多案件常常因为各种法律文书送达困难而搁浅,我国《民事诉讼法》第八十四条规定:“受送达人下落不明,或者用本节规定的其他方式无法送达的,公告送达。自发出公告之日起,经过六十日,即视为送达。”可见公告送达的适用条件之一是“受送达人下落不明。”公告送达作为穷尽送达方式后的一种送达形式,有诸多限制。 “送达难”一直成为案子难办的重要原因,公告送达方式亟待改进。
一、离婚“送达难”的表现

  离婚案件送达难,其一难在于当事人不配合。目前交通、通信发达,人口流动性强,即使在农村也不例外。离婚案件法律文书的送达,需要当事人积极配合,如果当事人配合法院工作案件很好处理,如果不配合法院,和法院工作人员“躲猫猫”,故意隐匿自己的行踪,陷法律于尴尬之中。我国《民事诉讼法》对案件受理后送法诉状副本有时间限制,一旦当事人不配合,送达就不能及时有效的进行,于是出现一些规避法律规定的做法,如法院收到诉状副本后,违反先受理后送达的规定,却先把诉状副本送达了才给予立案。“送达难”导致一些案件常常很难在审限内办结,部分当事人对此颇为不满。司法改革的深化对程序正义的要求也越来越严格,法院如果连法律文书都送不出去如何保障程序正义。其二送达方式比较单一,目前我国民事诉讼法规定了直接送达、留置送达、公告送达等六种送达方式,种种送达方式限制较多,送达程序不简化,种类虽繁多,但这已经远远不能满足日益增长的司法需求,简单的送达方式和便捷、高效的司法改革要求相矛盾。一些新兴的送达方式亟待引入法律规范文本之中。此外送达回证的形式也需要改进,例如电话送达。这种方式成本低、效率高。电话通知后,可将电话录音或者通话记录作为送达证明记录在卷即可完成送达,还要求送达回证无形之中给法院工作带来不便。其三,简易程序不简化,当然简易不等同简化,人为的导致“送达难”。众多案件虽然适用简易程序审理,但还是参照普通程序来审理,除了没有合议庭之外,其他程序都按照普通程序来进行,简易程序怎么能简化?按照民事诉讼法设立简易程序的要旨,不外乎给当事人提供高效的司法服务。照此说来送达也应该给予简化,可是现状不是如此,法院主要的送达方式还是直接送达,法律文书送达之后还需要在送达回证上签字表示签收。而通过电话、稍口信等简单有效的方式常常不为重视。实际上民事诉讼法已经规定简易程序可以采用电话、带信等方式送达。

二、离婚公告送达的现状

  最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第151条规定:“夫妻一方下落不明,另一方诉至人民法院,只要求离婚,不申请宣告下落不明人失踪或死亡的案件,人民法院应当受理,对下落不明人用公告送达诉讼文书。”公告送达方式的效果如何?从法院受理的一些离婚案件中我们可以看出一些端倪,通常而言,公告送达的案件常常刊登在报纸上,这些报纸大多是专业性报纸,除了司法机关内部人员,社会很难接触到这些报纸,试想有谁去关注报纸上那一小块公告?把公告刊登在专业性报纸上实质上成为了一种形式。在实际生活中,把公告刊登在当地的早报、晚报上远远比专业性的报纸上强得多。

  离婚公告送达因一方当事人下落不明通常适用普通程序,但实际上从现有的法律规定上来看,“下落不明”和普通程序没有必然的联系,只是当事人起诉时一方下落不明才可使用普通程序,普通程序较简易程序有诸多的限制,然而当追求程序正义的时候我们是否多考虑一下当事人的实体权益,当公告流于形式,实质上无形之中剥夺了当事人参与诉讼答辩的权益。公告送达更像是法院在送达不能情况下的一种技术处理手段; 通过这种技术手段, 法院能够符合程序的进行裁判。贝斯勒在其《法律原则——一个规范的分析》中所指出的:“通知的权益和发表意见的机会是如此之根本,以至于只有存在最重大的理由,并且尽一切可能保护被告的利益时,才可剥夺。”许多法院在适用公告送达和缺席审判时, 忽略了当事人应该承担的举证责任, 在质证的过程中存在较大的随意性, 从而导致程序上存在瑕疵甚至影响实体处理的公正。公告送达的未必一定是下落不明,一般是根据原告所提供的材料进行裁定是否适用公告送达,法院极少进行实地调查以核实相关情况。由于法院在审查公告送达的适用条件时不够严格,使得许多实际上不具备公告送达条件的案件适用了公告送达。有些离婚公告送达的案件,法院已经判决离婚了,被告却出现了,不排除在判定当事人下落不明中,有部分诉讼参与人弄虚作假以达到离婚的目的,最高法的司法解释规定:一方当事人下落不明满两年,可以判决离婚。

  公告送达的方式不仅仅是刊登在报纸,可以在法院网站上或者其他网站上,也可以在法院周围张贴公告,但是从目前的送达情况来看多数公告通过《人民法院报》报纸刊登。登报无形之中增加了当事人的诉讼成本,不理解的当事人会以为法院在乱收费,从送达效果上来说也只是为了程序合法。程序是合法了但是当事人的实体权利却被无形之中剥夺,公告送达的一方常常因下落不明缺席审理承受不利的法律后果。婚姻案件公告送达,法院通常只需要下落不明满两年的证据就可以判决离婚上文已有叙述,但这一般而言只判决离婚只解除婚姻关系,对于子女抚养问题,夫妻共同财产的分割却采取回避的态度另案处理,这也为离婚留下一些隐患,有的当事人通过另案处理规避债务,有的当事人躲避子女抚养义务。

三、离婚公告送达的几点建议

  1、明确“下落不明”,对于“下落不明”从认定主体、认定程序、审查标准应给予一个明确的界定。最高人民法院有关司法解释明确规定,“下落不明”是指公民离开最后居住地后没有音讯的状况”。下落即着落,去处。下落不明指不知道要寻找的人或物在什么地方。那么以谁不知道为标准呢?是当事人?还是法院办案人员?对此我国民事诉讼相关规定匮乏,因下落不明而随意适用公告送达很普遍。“下落不明”标准不统一造成当事人利用法律空白,以达到有利于己方的法律后果。因此建议规定“下落不明”严格认定的条件,参照《民事诉讼法》关于宣告失踪,宣告死亡的申请条件,下落不明的适用条件是受送达人失去音讯达到一定期限(两年为宜),以当事人经常居住地为准,判断是否失去音信,对于那些和亲属有电话联系,但亲属不知其具体地址的不宜认定为下落不明;二是规范“下落不明”认定程序,形式审查和实质审查相结合,形式审查指必须有相关基层组织或公安机关的证明,实质审查是指办案人员要到被告原住所地,向住所地邻居,社区了解情况后,经核实,确实不在原住所地居住满两年音讯全无的,可以适用下落不明。必要时可以通过裁定决定是否公告送达,我国台湾地区规定法院的裁定准许就是适用公告送达必须具备的条件之一。三是明确“下落不明”的申请主体,在我国台湾地区,公告送达“必须法院已为相当之探索,仍不知应为送达之住所在何地者,始得为之。不得仅以他造当事人主观的谓其不知而隧行公示送达。至应为送达之处所是否不明,应由申请公示送达之当事人负举证责任,法院亦得依职权调查之”我国台湾地区“由申请公告送达的当事人对受送达人下落不明的事实负证明责任,并由法院作适当调查以核对相关情况的做法”值得我们借鉴。此外规范下落不明公告送达中原告的责任追究,对于故意虚构事实,隐瞒真相,谎称对方下落不明或故意提供虚假证明材料,情节严重的,可依据民事诉讼法进行制裁,对于企图通过公告送达,侵占他人财产数额较大的行为,涉嫌构成刑事犯罪的,应移交公安机关处理。四是规范法院送达程序,要慎重使用公告送达,加大对当事人申请公告送达的审查制度,确定相关责任追究制度。对于故意或重大过失造成公告送达错误的,可比照错案责任追究机制认定审判人员的责任。

  2、多种送达方式配合使用,应坚持以其它送达方式尤其是直接送达为主,以公告送达为例外情形。在选择适用何种公告方式时, 应当考虑被公告人可能知晓的地域范围。以被公告人可能的居住地、活动范围地选择公告的方式和公告的范围。要在穷尽一切其它方式确实无法送达时才可以采用公告送达,即采用公告送达必须有采用其它方式不能送达的证据,避免直接采用。根据《民事诉讼法》的规定,人民法院送达的方式有六种:直接送达、留置送达、委托送达、邮寄送达、转交送达、公告送达。这六种方式相互并存,应相互配合适用。随着科学技术的发展,公告送达的方式也不应该再局限于在法院公告栏内张贴公告、或者在报纸上刊登公告。例如通过电子邮件送达,在互联网上发布公告就会比在法院公告栏内张贴公告更具信息传递功能,并非常方便、容易管理。2002年,最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国海事诉讼特别程序法〉若干问题的解释》第55条指出:“其他适当方式包括传真、电子邮件(包括受送达人的专门网址)等送达方式。通过以上方式送达的,应确认受送达人确已收悉。”2003年,最高人民法院《关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第六条规定:“原告起诉后,人民法院可以采取捎口信、电话、传真、电子邮件等简便方式随时传唤双方当事人、证人。”因此,民事诉讼法立法应当适应新形势的需要,赋予各种新型送达方式以合法地位。

  3、公告送达应该在卷中载明原因和经过。我国《民事诉讼法》第84条规定公告送达应当在案卷中记明原因或经过。但是在实际办案过程中很好有法官将原因和经过记载到卷中之中。究其原因,主要在于绝大部分以公告送达的案件最终是以缺席判决的方式审结,公告送达的受送达人不参与诉讼,自然就不会查阅案卷。公告送达卷宗中必须详细记载适用公告程序的原因、查找认证的过程、公告的方式和过程等, 以确定推定过程符合法律规定及推定事实能够成立, 保证宣判权行使的公正性。

  4、严格区分被告下落不明和被告不明确,被告不明确不宜采取公告送达,应裁定不予受理。被告不明确不同于被告下落不明。被告明确是《民事诉讼法》规定受理案件的必备要素。原告起诉时如果不能提供被告准确地址,经过查证仍无法确定,导致法律文书不能送达。此类问题通常依据民诉法第108条之规定处理,原告的起诉不符合法定条件,在立案时发现的应当裁定不予受理,在立案后发现的应当裁定驳回起诉。这样既合理地保护了当事人的权益,也缓解了法院工作的被动局面。