北京市外销商品房管理规定
北京市房地产管理局
北京市外销商品房管理规定
北京市房地产管理局
一、为加强本市商品房外销管理，保障买卖双方的合法权益，根据北京市人民政府《关于外商投资开发经营房地产的若干规定》及有关规定，制定本规定。
二、外销商品房预售、销售，均须报北京市房地产管理局审核注册，经批准领取《外销商品房预售许可证》或《外销商品房销售许可证》后，方可进行。
三、申请办理《外销商品房预售许可证》，除须具备《北京市人民政府关于外商投资开发经营房地产的若干规定》中第九条规定的条件外，还应提交下列证件：
1．市或区县建委颁发的建设工程开工证，建筑施工合同，采暖、给排水、供电、燃气、电视接收、电梯安装等工程已确定交用日期的证明材料；
2．在本市银行开立代收房屋预售款的结算帐号、与开户银行签定的房屋预售款监管协议；
3．售楼说明书，房屋使用、维修、管理公约；
4．房屋管理受托书或协议书。
四、申请办理《外销商品房销售许可证》须具备以下条件并提交相应证件：
1．已付清全部地价款并取得《国有土地使用证》和《房屋所有权证》；
2．建筑物竣工并经北京市建筑工程质量监督部门核验合格。采暖、给排水、供电、燃气、电视接收、电梯安装等工程进入调试和核验阶段；
3．已制定售楼说明书，房屋使用、维修、管理公约；
4．已确定房屋售后管理单位。
五、房地产开发经营企业的商品房预售、销售广告、售房宣传资料均应载明预售或销售许可证号。其预售或销售许可证应在售房场所显著位置悬挂。
六、外销商品房预售、销售，买卖双方均须签订《外销商品房预售契约》、《外销商品房买卖契约》。《外销商品房预售契约》和《外销商品房买卖契约》由北京市房地产管理局统一印制。
七、《外销商品房预售契约》签定后三十日内，买卖双方须向北京市房地产管理局市场管理处（以下简称市场处）办理预售、预购登记。房屋交用之日起三十日内，买卖双方须持预售契约及有关证件到市场处办理房屋买卖过户手续。并按规定申领房地产权属证件。
八、《外销商品房销售契约》签定后三十日内，买卖双方须持买卖契约及有关证件到市场处办理房屋买卖过户手续。并按规定申领房地产权属证件。
九、《外销商品房预售契约》有效期内，买方如转让其预购的商品房，买方与转受让方应在预售契约上做背书，背书须载明转让价格。背书签字之日起十五日内，买方与转受让方须持做有背书的预售契约及双方的有关证件到市场处办理预售契约转让登记。外销商品房预售后的转让情况
由市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。
转受让方再转让的，须按前款规定办理。
十、商品房预售、预售后转让和销售均须按规定交纳税费。
十一、外销商品房预售、销售，均可以办理公证。
十二、违反本规定不按期办理外销商品房预售预购登记、买卖过户手续、预售契约变更登记、产权登记的，按《北京市房屋买卖管理暂行规定》及其他有关规定处罚。
十三、本规定自发布之日起施行。
附件一：北京市外销商品房预售契约
卖方（以下简称甲方）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
买方（以下简称乙方）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
甲方按照《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉办法》的规定，已合法取得北京市＿＿区（县）＿＿＿＿＿＿地块的土地使用权，土地使用面积为＿＿＿＿平方米，土地使用期限＿＿年，自＿＿年＿月＿日至＿＿年＿月＿日止，国有土地使用证号为
＿＿＿＿。甲方在上述地块上建设项目的名称为＿＿＿＿，现已具备规定的预售条件，经北京市房屋土地管理局批准，准予上市预售，外销预售许可证号为＿＿＿＿＿。
乙方自愿购买甲方的＿＿＿＿＿＿房屋，房屋用途为＿＿＿。甲方已于＿＿年＿月＿日收到乙方预购房屋的定金＿＿＿元。双方经友好协商，就上述房屋的预售预购事项，订立本契约。
第一条 ＿＿＿＿＿＿房屋，建筑面积为＿＿＿平方米（含共有共用面积、分摊面积、房屋状况详见附件一），国有土地使用面积＿＿＿平方米（含共有共用面积），土地使用期限自房屋产权过户之日起至＿＿年＿月＿日为止。
上述各项面积为甲方暂测面积，房屋峻工后以北京市房屋土地管理局实测面积为准。
第二条 甲乙双方同意，该商品房交付时，房屋的实际面积与暂测的差别不超过暂测面积的±＿＿％（不含）时，按照本契约第三条所述房屋售价进行结算；实测面积与暂测面积之差超过暂测面积的±＿＿％（含）时，自甲方向乙方出示北京市房屋土地管理局实测面积文件之日起＿＿
日内，乙方有权解除本契约。契约解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在契约解除后30日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方。利息按中国人民银行固定资产贷款利率（付款币种为人民币）或按中国人民银行外汇贷款利率（付款币种为
外汇）计算。
第三条 双方同意上述预售房屋售价为每建筑平方米＿＿＿币＿＿＿元，价款合计为（大写）＿＿＿币＿＿仟＿＿佰＿＿拾＿＿万＿＿仟＿＿佰＿＿拾＿＿元整（小写：＿＿＿＿＿元）。乙方同意按附件二所列的方式付款，并按期将购房价款汇入甲方指定银行帐号。乙方已支付的定金
在乙方最后一次付款时转为购房价款。甲方售楼款监管银行为＿＿＿，银行帐号为＿＿＿。
第四条 乙方如未按本契约附件二所列付款方式规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追索违约金。违约金应自本契约约定的付款之日起至实际付款之日止。每延期一天，乙方按延期交付价款的万分之＿＿（大写数字）向甲方支付延期付款违约金。
第五条 乙方如未按本契约附件二所列付款方式规定的时间付款，逾期超过＿＿日（遇法定节假日顺延）乙方未付款的，甲方有权解除本契约。契约解除自甲方书面通知送达乙方之日起生效。乙方已交纳的定金甲方不予返还。甲方将乙方已付的房价款退还给乙方。
第六条 甲方须于＿＿年＿月＿日前，将房屋交付给乙方。甲方交付房屋时，应同时提交建设工程质量监管部门出具的《工程质量竣工核验证书》。
第七条 除不可抗力外，甲方未按期将房屋交付给乙方的，乙方有权向甲方追索违约金。违约金支付时间自房屋应交付之日第二天起至实际交付日止，每延期一天，甲方按房价款总额的万分之＿＿（大写数字）向乙方支付违约金。
第八条 除不可抗力外，逾期＿＿日（遇法定节假日顺延）甲方未交付房屋的，乙方有权解除本契约。契约解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在契约解除后30日内向乙方双倍返还定金外，并须将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方，利息按中国人民银行固定资产
贷款利率（付款币种为人民币）或按中国人民银行外汇贷款利率（付款币种为外汇）计算。
第九条 因不可抗力甲方未按期交付房屋的，逾期最多不超过＿＿日，超过时，乙方有权解除本契约，契约解除自乙方书面通知送达甲方之日起生效。甲方应将乙方交付的定金、房价款及利息退还给乙方（利息计算同第二条）。
第十条 甲方交付的房屋经建设工程质量监管部门认定不合格的，乙方有权解除本契约，甲方应在契约解除后30日内向乙方双倍返还定金，并将乙方已付的房价款和利息全部退还乙方（利息计算同第八条）。
甲方交付房屋的装修、设备未达到附件三规定的装修、设备标准的，甲方同意按未达到部分的差价双倍向乙方补偿。
第十一条 甲方同意按《建设工程质量管理办法（试行）》《北京市建设工程质量条例》及有关规定，自房屋交付之日起对乙方购置的房屋进行保修。
第十二条 乙方同意在物业管理委员会未选定物业管理公司之前，其购置的房屋由甲方或甲方指定的物业管理公司负责管理。
第十三条 本契约由双方签字后，境内的应于三十日内，境外的应于六十日内，由双方持契约共同到北京市房屋土地管理局房地产市场管理处办理预售、预购登记手续。
第十四条 本契约登记后至＿＿年＿月＿日前，乙方如转让其预购的房屋，须与转受让人在本契约上背书，并按规定到北京市房屋土地管理局房地产市场管理处办理预售契约转让登记手续。
第十五条 双方同意房屋交付后三十日内共同到北京市房屋土地管理局房地产市场管理处办理房屋买卖过户审批手续。
第十六条 办理上述手续时发生的税费，由双方依照有关规定缴纳。
第十七条 本契约的订立、效力、解释、履行及争议的解决均受中华人民共和国法律的管辖，凡因履行本契约所发生的或与本契约有关的一切争议，双方同意按以下第＿＿种方式解决纠纷（用汉字填写）。
（一）因履行本合同发生的争议，由当事人协商解决，协商不成的，提交北京仲裁委员会仲裁。
（二）因履行本合同发生的争议，由当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。
第十八条 本契约未尽事项，双方可签定补充协议。
本契约的附件为本契约不可分割的组成部分，具有同等的法律效力。
第十九条 本契约正本壹式两份，甲乙双方各执壹份，副本共＿＿份，北京市房屋土地管理局存两份。
甲方（签章）： 乙方（签章）：
法定代表人： 法定代表人：
地址： 地址：
联系电话： 联系电话：
邮政编码： 邮政编码：
授权代理人： 国籍：
联系电话： 身份证号码或护照号码：
身份证号码或护照号码： 代理人：
联系电话：
签约地点：＿＿＿＿＿＿＿＿
签约时间：＿＿＿＿＿＿＿＿
预售登记机关：（章）
附件一
房产平面图
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经办人： | |
年 月 日 | 样 |
| 式 |
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附件二
付款方式
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| 样 |
| 式 |
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附件三
装修标准、设备标准及其它交用条件
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|地面： |
|天花板： |
|门窗： 样 |
|内墙： |
|外墙： |
|厨房： |
|卫生间： 式 |
|上下水交付使用时间： |
|供电交付使用时间： |
|燃气交付使用时间： |
|供热交付使用时间： |
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| 卖方： 买方： |
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附件四（一）
背书栏
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| 样 |
| 式 |
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|转让人（签字）： 转让登记机关（章）|
|转受让人（签字）：经办人： |
|转让时间： 时间： |
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附件四（二）
背书栏
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| 样 |
| 式 |
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|转让人（签字）： 转让登记机关（章）|
|转受让人（签字）：经办人： |
|转让时间： 时间： |
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附件二：北京市外销商品房买卖契约
卖方（以下简称甲方）：＿＿＿＿＿＿＿＿
买方（以下简称乙方）：＿＿＿＿＿＿＿＿
甲方按照《北京市实施〈中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例〉细则》的规定，已合法取得北京市＿＿＿＿＿区（县）＿＿＿＿＿＿＿＿地块的土地使用权，土地面积为＿＿＿＿＿＿平方米，土地使用年限＿＿＿年，自＿＿＿年＿＿月＿＿日至＿＿＿年＿＿月＿＿
日止，国有土地使用证号为＿＿＿＿。甲方在上述地块建设项目的名称为＿＿＿，现已竣工，取得房屋所有权证（房屋所有权证＿＿字＿＿号），经北京市房地产管理局审核，准予上市销售，外销许可证号为＿＿＿＿。
乙方自愿购买甲方的＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿的房屋，甲方愿意出售，甲方出售该房屋时亦同时将该房屋所占土地使用权同时转让给乙方。双方经友好协商，就上述房屋的买卖事项，订立本契约。
第一条 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿房屋，建筑面积为＿＿＿＿平方米（含共有共用面积，房屋状况详见附件），土地面积＿＿＿＿平方米（含共有共用面积），土地使用期限自房屋产权过户之日起至＿＿＿＿年＿＿月＿＿日止。
上述面积已经北京市房地产管理局测绘。
第二条 双方同意上述房屋售价为每建筑平方米＿＿＿币＿＿＿＿＿＿＿元，价款合计为（大写）＿＿币＿＿仟＿＿佰＿＿拾＿＿万＿＿仟＿＿佰＿＿拾＿＿元整（小写：＿＿＿＿）。乙方预付的定金＿＿＿＿＿＿＿＿元，在乙方支付购房价款时转为购房价款。
第三条 乙方同意在＿＿＿年＿＿月＿＿日前将购房价款全部汇入甲方指定银行。
甲方指定银行：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
银 行 帐 号：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
第四条 甲方同意在＿＿＿年＿＿月＿＿日前将房屋交付给乙方。交付时，甲方提交建筑工程质量监督部门出具的《工程质量竣工核验证书》，并办妥全部交接手续。交付地点：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
甲方同意按《建筑工程保修办法（试行）》的规定，自房屋交付之日起对乙方购置的房屋进行保修。
第五条 乙方同意其购置的房屋由甲方或甲方委托的管理公司代管。
第六条 双方同意在签定本契约后一个月内，持本契约和有关证件到北京市房地产市场管理处办理房屋买卖立契过户手续，并按有关规定申领房屋所有权证。
办理上述手续时发生的税费，由双方依照有关规定负担。
第七条 本契约生效后，除不可抗力外，甲方不按期交付房屋的，乙方有权向甲方追索违约金。违约金自房屋交付之日第二天起至实际交付日止按中国人民银行固定资产贷款利率计算。逾期超过＿＿＿＿日（遇法定节假日顺延）甲方未交付房屋的，乙方有权终止本契约。契约终止自乙
方书面通知送达甲方之日起生效。甲方除在契约终止后30日内向乙方双倍返还定金外，还须并将乙方已付的房价款及利息全部退还给乙方。利息按中国人民银行固定资产贷款利率计算。
第八条 本契约生效后，除不可抗力外，乙方不按期付款的，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本契约的约定付款之日起至实际付款之日止按中国人民银行固定资产贷款利率计算。逾期超过＿＿＿＿日终止本契约。契约终止自甲方书面通知送达乙方之日起生效。乙方已交纳的定金
甲方不予返还。
第九条 本契约由双方签字之日起生效，未尽事项，双方可另签补充协议。
本契约的附件，为本契约不可分割的组成部分，具有同等的法律效力。
第十条 本契约的订立、效力解释、履行和争议的解决，均受中华人民共和国法律的管辖。双方因履行契约引起的纠纷，应协商解决。协商不成的，任何一方均可向房地产所在地人民法院提起诉讼。
第十一条 本契约正本一式四份，甲乙双方各一份，北京市房地产管理局二份。副本＿＿份。
甲方（签字）： 乙方（签字）：
法定代表人： 法定代表人：
地址： 地址：
联系电话： 联系电话：
邮政编码： 邮政编码：
代理人： 代理人：
联系电话： 联系电话：
身份证号码： 身份证号码：
签约地点：＿＿＿＿＿＿
签约时间：＿＿＿＿＿＿
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|房屋坐落| |地 号| |
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|房屋结构| |竣工日期| |
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|质量监督部门| |
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|房产平面图 |装修标准、设备标准 |
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甲方：
乙方：
1994年2月24日
中国债法的现状与未来
崔建远 清华大学法学院 教授
内容提要: 中国债法必须完善，应当制定债法典或民法典中的债编。侵权责任法具有债法所需要的品格，应纳入债法典之中。在未来的民法典采取将合同法、侵权责任法并列设编的体系下，应当设置债法总则。中国现行债法的众多制度及规范均应完善，明确构成要件和法律效果，不宜仅有禁止性规定而无相应的法律后果。
在《中华人民共和国民法通则》( 以下简称《民法通则》) 、《中华人民共和国合同法》( 以下简称《合同法》) 、《中华人民共和国物权法》( 以下简称《物权法》) 、《中华人民共和国继承法》、《中华人民共和国侵权责任法》( 以下简称《侵权责任法》) 已经实施，《中华人民共和国民法( 草案) 》已经审议过一次的大背景下，修订《民法通则》、编纂《中华人民共和国民法典》显得十分必要且急迫，专家、学者的呼声愈来愈强烈。应中国社会科学院法学研究所之邀，为“瑞士债法百年暨中国民法立法国际研讨会”撰写本文，为立法提供参考意见，并就教于大家。
一、中国债法的现状
实质意义的债法，在中国已有多年的历史，但形式意义的债法在中国尚需建构。实质意义的中国债法，主要是《合同法》、《侵权责任法》、《民法通则》关于债权的规定( 第 84 条以下) ，以及其他法律、法规中有关债法的规范，再就是最高人民法院出台的司法解释中大量的债法规范。这些法律、法规以及司法解释承认了合同之债、无因管理之债、不当得利之债、侵权之债，以及单方允诺之债、遗赠之债等。这使得财产变动基本上有法可依。
不过，应当看到，中国现行债法对待每种债的关系有轻有重，设置的债法规范繁简不一。例如，有关合同、侵权责任的规范相对充实; 而关于无因管理之债和不当得利之债，在《民法通则》上仅仅是各有一个条文; 至于单方允诺，全国人民代表大会及其常务委员会通过的法律则根本未设规定。再者，在中国现行债法中，有相当一些条文只有禁止性规定，却欠缺相应的法律后果。这不符合法律规范应当具备构成要件和法律后果的基本要求。
从中国债法理论方面来看，共识虽有，但分歧不小。例如，有一派较有影响的学说认为，侵权责任法不属于债法。这在一定程度上影响了中国债法的顺利发展。在立法层面，虽有多数说主张设置较为详尽的债法总则，但也有两种意见很有影响，可能会成为中国债法制定的指导思想。其中，一种意见是不设债法总则，另一种意见是保持现行《合同法》总则不变，增设“拾遗补缺”作用的“小债法总则”。这会影响中国债法的科学化。
二、中国债法的未来
( 一) 需要克服的障碍
中国应当制定民法典，其中包含较为完善的债法。这是民法学者、专家的共同呼声。不过，制定什么形式的债法，债法包括哪些内容，则见解不同。
1． 制定科学的债法，必须克服侵权责任法不属于债法的理论障碍
一种意见认为，侵权行为法独立成编就使之脱离了债法体系，并以下述理由作为支撑: ( 1) 债是财产关系，债权必须具有财产性，而侵权行为引发的赔礼道歉、消除影响、恢复名誉恰恰不具有财产性，所以侵权行为法不属于债法; ( 2) 债的同一性理论是债与责任合一的理论根据，侵权行为引发的赔礼道歉、消除影响、恢复名誉，恰恰不符合债的同一性的要求; ( 3)责任不应是债的担保，侵权责任不应是债的范畴;( 4) 将侵权行为看作债，从法律关系上看混淆了义务与责任的区别; ( 5) 传统债法通则已经远远不能适用于侵权责任。对此，笔者分析与反驳如下:
( 1) 债果真均为财产法律关系吗? 无论是从债的本质及界定方面看，还是在民法发展史上，抑或是在近现代民法的立法例上，答案都是否定的，即债的关系虽然绝大多数为财产法律关系，但并非一律为财产法律关系，某些场合为非财产法律关系。
( 2) 在侵权行为人不法侵害物权、人身权、知识产权的情况下，侵权行为实施前的法律关系为绝对权关系，其后的法律关系为侵权责任关系。它们为绝对权关系与侵权责任关系之间的联系，并非债的关系与侵权责任关系的关系，不具有质的同一性，不存在适用债的同一性原理的余地。在这里，以债的同一性理论来否认侵权行为法的债法属性，文不对题。
( 3) 主张侵权责任法已从债法分离出去的观点认为，应当抛弃视责任为担保的传统观念，把握法律责任的本质特征，明确民事责任的涵义。其逻辑是，否定了侵权责任为债的担保，就是在证明侵权责任非债的范畴，至少为这种观点的确立扫清了道路。
笔者理解，这种观点在这里存在着误解，其所谓的担保包括“债法上的保证，物权法上的抵押、质押、留置”。而德国法系关于“责任为总债务的担保”中的所谓“担保”，并非指上述保证、抵押权、质权、留置权这些“特殊担保”，而是指一般财产，或曰责任财产。德国法系所谓“责任与债务相伴，不加区别，常相混淆”，是指一般财产责任与债务不加区别，一般财产与民事责任常相混淆。
既然责任为债务的一般担保，或者说总担保，指的是债务人的一般财产( 责任财产) 是债务的总担保，而非说保证、抵押权、质权、留置权等为债务的总担保（注：实际上，保证是将他人的一般财产在担保层面上拉入到债务人的责任财产中作为对特定债权的担保，抵押权、质权、留置权是就特定财产来担保特定债权，不是“债务的总担保”。），那么，仅仅阐明保证、抵押权、质权、留置权等不是债，尚未完成证明侵权责任这种“责任”并非债的一般担保的任务，也就未能说明侵权责任不是债，未能说明侵权责任法不属于债法。笔者认为，这种观点的论者肯定完不成这项任务，因为侵权责任成立恰恰是以行为人的全部财产作为其承担责任的总担保，或者依据通说的表述，行为人以其全部财产作为履行损害赔偿义务的一般担保。从这个方面说，侵权责任关系也属于债的范畴。
( 4) 主张侵权责任法不属于债法的观点归谬说。如果说侵权行为的后果产生债，对债务人来说是产生了债务( 义务) ，也就是说违反了义务又产生了义务，这样就违反了法律关系的逻辑性。事实是，先有不作为的义务，后有对不作为义务的违反，才导致义务人承担民事责任。违反不作为义务是因，民事责任是果，而不相反。对此，笔者作出如下分析与反驳:
其一，侵权行为的后果就是侵权责任，此处遵循着义务——责任的逻辑。侵权责任的成立，使得受害人有权利请求责任人承担侵权责任，责任人有义务满足受害人的该项请求，向他承担侵权责任。此处的权利、义务发生在相对人之间，权利以请求为内容，符合债权、债务的质的规定性的要求，故这些权利义务关系就是债的关系。完全遵循着“违反不作为义务是因，民事责任是果”的逻辑。
其二，如果责任者再次违法，拒不实际承担侵权责任，又产生债务不履行责任。受害人也就是债权人有权请求责任人承担债务不履行的责任，责任人有义务满足这种请求，实际承担此类责任。这类权利、义务关系再次构成债的关系。循环往复，螺旋式上升，这才是符合逻辑的。否定论者未看到这种螺旋式上升的变化规律，忽略了可以从各个层面观察、界定同一个事物的方法，未免机械、僵硬。
还要指出，《侵权责任法》成为单行法，使之易于形成相对独立的体系，相对容易且合理地排列组合各项侵权制度及规范，也可能便于《侵权责任法》的自由发展，还有形式美的意义。但是，必须看到，“某一法律领域和另一领域之间的分界线是人为的; 在一定程度上至少是任意的”。[1]186只要我们关于债及《侵权责任法》的基本理念未变，侵权责任及其法律没有像劳动合同及其法律等那样发生质变，那么，它是否成为单行法就不具有脱离债法与否的意义。
2． 消费者权益保护法不宜归入债法
鉴于德国债法现代化法将消费者关系纳入民法典，消费者权益保护法中确有相当的民法规范，中国学者也有将消费者权益保护法作为民法一部分的见解。对此，笔者表示反对，理由如下:
( 1) 《中华人民共和国消费者权益保护法》( 以下简称《消费者权益保护法》) 含有众多的管理性规定、处罚性规定，行政色彩浓厚; 在法律责任领域含有惩罚性损害赔偿( 未来修法时还应当增加召回等责任方式) ，与民法贯彻法律地位平等、意思自治、责任重在补偿的固有品格不符。若坚持民法的固有品格、纯洁性，就不宜将《消费者权益保护法》纳入民法之中。
( 2) 《消费者权益保护法》第 49 条将经营者有欺诈行为作为惩罚性损害赔偿的构成要件。其中的欺诈可被单独地、特殊地界定，不一定如同民法那样要求欺诈的构成必备故意这个要素。因为若强调欺诈的构成必须是经营者在提供商品或服务时具有故意，在相当多的案件中，消费者难以举证经营者具有故意，所以就无法基于《消费者权益保护法》第 49 条的规定请求经营者承担惩罚性损害赔偿; 在另外一些案件( 如商店出售假茅台酒) 中，假货是由个别的营销人员购入的，甚至是无意中进的货，作为法人的经营者的确不是故意出售假货，于此场合，若坚持民法关于欺诈构成的要求，买入假货的消费者也无法向经营者请求惩罚性损害赔偿，而这并不符合《消费者权益保护法》的立法本意。
( 3) 《合同法》第 113 条第 2 款不是直接规定惩罚性损害赔偿，而是将惩罚性损害赔偿的请求权规范基础导向《消费者权益保护法》第 49 条的规定。对此现象，结合其他各种理由，宜作民法没有规定惩罚性损害赔偿的解读。
( 4) 经济法作为一个与民法、行政法等部门法平起平坐的独立的法律部门，宜有自己独特的法律责任及其方式。可是，在相当长的时期内，经济法理论将行政责任、民事责任等不加改造地收入其法律责任的袋囊，并不可取。随着中国现行法逐渐地出现了惩罚性损害赔偿、产品召回、毁掉树木时在原地植树以恢复原状等责任方式，法律人可将它们收归经济法律责任的体系之中，形成的确不同于民事责任、行政责任和刑事责任的经济法律责任。从这个角度看，规定了惩罚性损害赔偿( 未来修法时宜再规定产品召回) 的《消费者权益保护法》也应当属于经济法。
( 5) 按照潘德克顿体系，民事主体均为抽象的人，不规定具体的人格。“消费者”、“经营者”显然属于具体人格，被规定于《消费者权益保护法》之中。就是说，《消费者权益保护法》在主体方面不合潘德克顿体系、风格的本质要求。经济法从不遵从潘德克顿体系，突出消费者的主体形象和地位，高扬优惠保护消费者等弱者的大旗。如此，环顾四周，将《消费者权益保护法》归入经济法较为合适。
( 二) 中国债法应当完善的内容
1． 建构中国债法，在形式方面需要制定中国债法典或中国民法典中的债编，在实质方面，需要完善、创设若干制度。大部分内容将在下文中予以说明，在此重点讨论应当设置债法总则的必要性和可行性。
( 1) 设立债法总则的必要性
其一，“概念之间的逻辑关系和上下属关系，概念之间的相对性或兼容性以及如何将整个法律材料划分为各类总体概念，简单地说就是体系，具有特别重要的意义。”[2]38 －39这是债法总则存在的理论基础之一。
其二，由于我国的法学教育多年来一直是向学生灌输抽象概括式的法律规范及其民法思维，处理系争案件的律师和法官熟悉这种思维，能够解释和适用债法总则。这也是支撑设立债法总则的重要原因。
其三，提取公因式，形成适用于各种类型的债的共同规则——债法总则，其优点是多方面的: 首先，由于在一定范围上讲，总则是自然法学家们为了得到普遍的，基本的法律原则而利用非常抽象的推理方法的结果，[3]166总则把被提取和抽象的一般性内容汇总在一起（注：应当指出，著者所谓“总则”的原意是指民法总则，不过，我认为其意义也适应于债法总则。），[3]24因而，设立债法总则可以使民法典简约，避免许多不必要的重复规定。其次，债的共同规则本应适用于合同之债、无因管理之债、侵权之债等相应领域，但若不设债法总则，只好把它们规定于某类债中，或者分而置之。如此，时常会出现准用的现象。“如果不设总则编，立法者要达到既全面又不重复的目的，就必须运用参引的技术。”（注：参见[德]布德( Budde) : 《德国民法典中的参引》，载《法律学习》1984 年，第 578 页以下。转引自[德]迪特尔·梅迪库斯: 《德国民法总论》，邵建东译，法律出版社 2000 年版，第 30 页。）这种人为地错用立法技术导致本为“适用”却不得不“准用”的现象，显然应予避免。最后，设立债法总则可以使某些制度及规则更为清晰、准确。例如，债权让与、债务承担被规定在《合同法》中，解除权、终止权是否因债权让与、债务承担而移转? 合同关系是否因此而消灭? 许多问题随之而来，且不易弄清。如果把债权让与、债务承担规定于债法总则，没有双务合同等形成的数个狭义债的关系组成的广义债的关系等因素的困扰，就比较明确地传输给人们这样的信息和规则: 债权让与就是债权的个别转让，只是原债权人退出该狭义的债的关系，如果该原债权人对债务人仍负有债务的话，这一狭义债的关系并不消灭。在该债的关系基于合同而生的情况下，该合同关系自然不会因债权让与而消灭，决定合同消灭的解除权、终止权自然不得轻易地随着债权的让与而移转。债务承担场合，问题也同样如此。再如，清偿、提存、抵销、免除原则上为一切类型的债的消灭原因，单独规定在任何一种债中，都不适当; 若每种债中都予以规定，显然是不必要的重复。理想的方案就是放置于债法总则中（注：详细论述，请见本文参考文献[4]。）。
( 2) 设立债法总则的可行性
其一，民法典把债分解为若干编，如合同法编、侵权责任法编，再设置一个债法总则编，合乎逻辑。不然，把一些不可或缺的规则，如过失的要件、清偿的规则等放置于合同法编或者侵权行为法编，反倒不合体系化的要求。其二，不当得利、无因管理虽然可形成两类独立的债，无论就其发生原因还是就其构成、法律效力着眼，它们都是与合同、侵权责任平行的制度。既然合同法、侵权责任法都独立成编了，不当得利、无因管理也应当如此处理，才合逻辑。不过，在内容方面，它们较合同法、侵权责任法终归相差悬殊; 在条文数量上，它们与合同法、侵权责任法毕竟不成比例。从立法技术的层面考虑，它们单独成编，不合形式美的要求( 尽管符合实质美) 。把它们规定于债法总则编之中，为解决问题的方案之一（注：详细论述，请见本文参考文献[4]。）。
2． 关于合同法方面的完善
建构中国债法，需要进一步完善合同法部分。所做工作，至少包括以下方面:
( 1) 将本属于债法总则的内容从《合同法》中剔除，归还于债法。客观地说，《合同法》的总则部分系特定历史条件下的产物，即当时没有民法典及债法典，许多共同的债法准则虽然为实务所急需，但法律规范却尚付阙如。在《合同法》制定之时，民法典及债法典难以在若干年内出台，于是“临需受命”，使《合同法》总则在一定程度上暂时扮演债法总则的角色，装填上若干超出其边界的实质上是债法总则的制度及规范。并且有言在先，一旦民法典及债法典制定，要“归还”本属于债法总则的制度及规范。值此制定民法典之际，应当履行上述允诺，这里也要讲“诚实信用”。如此，债法总则与合同法总则原则上就不会有交叉、重复。梁慧星教授主持的《中华人民共和国民法典草案建议稿》就是如此设计的。[4]73
( 2) 进一步完善先合同义务和后合同义务; 在解剖债之关系方面，在分别主给付义务·从给付义务·附随义务的前提下，重视附随义务的规范; 在扩张权益保护方面，进一步发展安全保障义务。需要注意，《侵权责任法》第 37 条关于“宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任”的规定的着眼点，不在于物权人、人格权人及其相应的绝对权关系，而在于营业者或其他的社会活动者及其相应的特别结合关系，加之配置此类义务的情形十分有限，因而尚难由此得出债的关系与物权关系、人格权关系趋同的结论。所以，制定债法典或民法典中的债编，仍应坚持债的相对性原则，只可在有限的领域突破债的相对性。
( 3) 增设利息之债、选择之债等规范。利息之债十分普遍，其有效或无效的判断依据，与本金之债之间的关系，与本金之债担保之间的关系，与本金之债所衍生的违约责任之间的关系，等等，都是存在疑义且亟待解决的。在选择之债中，选择权的归属、性质、存续期间和效力，选择权可否附条件，选择之债的应用领域，等等，同样需要明确。
( 4) 进一步细化合同效力制度，如区分合同不成立、合同尚未生效、合同有效、合同生效等不同情形。对此，有关司法解释有所创新、发展，但仍有完善的余地。制定债法典或民法典中的债编，应当明确合同成立、合同有效、合同生效的要件，径直规定合同不成立、合同尚未生效的法律后果，最好明确合同尚未生效可否解除以及此类合同项下的违约金条款的效力。
意向书、初步协议是一律不具有法律拘束力，还是区分情况而分别承认完全具有合同效力、部分内容具有合同效力、完全不具有合同效力，值得重视，应由债法典或民法典中的债编明确。
预约，在实务中常被应用，但其与本约的区分和特定情况下“视为”本约的标准，以及违反预约的法律责任是违约责任还是缔约过失责任，预约项下的行为债务可否强制执行等问题，日益凸显，制定债法典或民法典中的债编，应当表态，设置明确的规范。
( 5) 中国现行法没有区分合同变更与合同更改，至少在确定和贯彻债的同一性理论方面困难不小，影响到原合同项下的负担如何处理。建构中国债法，应当区分合同变更与合同更改，并丰富合同变更与合同更改的规范。在债法典或民法典中的债编中，分设合同变更制度和合同更改制度，确有必要。
