铁岭市城镇房地产中介服务管理暂行办法
辽宁省铁岭市人民政府
铁岭市人民政府令
第 9 号
《铁岭市城镇房地产中介服务管理暂行办法》业经2000年1月5日铁岭市人民政府第10次常务会议讨论通过，现予发布施行。
市长
二OOO年二月二十一日
铁岭市城镇房地产中介服务管理暂行办法
第一章 总则
第一条 为了加强城镇房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《辽宁省城镇房地产交易管理条例》、建设部《城市房地产中介服务管理规定》、国家工商行政管理局《经纪人管理办法》等有关法律、法规和规章的规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 凡我市市区、建制镇、独立工矿区范围内从事房地产中介服务的，均应执行本办法。
本办法所称房地产中介服务，是指房地产咨询、价格评估、经纪等活动的总称。房地产咨询，是为房地产活动当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动；房地产价格评估，是对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动；房地产经纪，是为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
第三条 市、县（市）人民政府房地产行政管理部门是本行政区域内城镇房地产中介服务管理的行政主管部门（以下简称房地产管理部门）。市人民政府房地产管理部门可委托清河区人民政府房地产管理部门，负责清河区城镇房地产中介服务管理工作。
第二章 中介服务机构管理
第四条 从事房地产中介业务，应设立相应的房地产中介服务机构。
房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。
第五条 设立房地产咨询机构和房地产经纪机构应具备下列条件：
（一） 有自己的名称、组织机构；
（二） 有固定的服务场所；
（三） 有一定数量的财产和经费；
（四） 从事房地产咨询业务，具备房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上；
（五） 专门从事房地产经纪业务的，应具有4名以上取得《房地产经纪人资格证》的专职人员；兼营房地产经纪业务的，应具有2名以上取得《房地产经纪人资格证》的专职人员。
第六条 设立房地产价格评估机构的人员条件、资产条件、营业范围以及审批权限等，按国家和省建设行政主管部门的有关规定执行。
第七条 设立房地产中介服务机构，应向所在地工商行政管理部门申请登记，并在领取营业执照后一个月内到登记机关所在地的市或县（市）人民政府房地产管理部门备案。
第八条 市、县（市）房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，经检查不合格的，不得从事房地产中介业务。
第九条 房地产中介服务机构必须履行下列义务：
（一） 遵守有关法律、法规、规章和政策；
（二） 遵守自愿、公平、诚实信用的原则；
（三） 按照核准的业务范围从事经营活动；
（四） 按规定标准收取费用；
（五） 依法交纳税费；
（六） 接受行业主管部门、其他有关部门的指导、监督和检查。
第三章 中介服务人员资格管理
第十条 从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学历、有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并按规定取得考试合格证书的专业技术人员。
第十一条 房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。
房地产估价师必须是经过国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师名义从事房地产估价业务。
房地产估价员必须是按省规定经过考试并取得《房地产估价员岗位合格证》的人员。未取得《房地产估价员岗位合格证》的人员，不得从事房地产估价业务。
第十二条 房地产经纪人应是具备《经纪人管理办法》规定的条件和按规定经过考试注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。未取得《房地产经纪人资格证》的人员，不得从事房地产经纪业务。
第四章 中介服务业务管理
第十三条 房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面中介服务合同。
第十四条 房地产中介服务合同应当包括下列主要内容：
（一） 当事人名称或姓名、住所；
（二） 中介服务项目的名称、内容、要求和标准；
（三） 合同履行期限；
（四） 收费标准、金额和支付方式、时间；
（五） 违约责任和纠纷解决方式；
（六） 当事人约定的其他内容。
第十五条 经委托人同意，房地产中介服务机构可以将委托的房地产中介业务转让委托给具有相应资格的中介服务机构代理，但不得增加佣金。
第十六条 房地产中介服务机构开展业务应当建立业务记录，设立业务台帐。业务记录和业务台帐应当载明业务活动中的收入、支出等项目，以及县级以上人民政府房地产管理部门要求的其他内容。
第十七条 房地产中介服务人员执行业务，可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件，可以查看现场，委托人应当协助。
第十八条 房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：
（一） 索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益；
（二） 允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；
（三） 同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；
（四） 与一方当事人串通损害另一方当事人利益；
（五） 法律、法规、规章禁止的其他行为。
第十九条 房地产中介服务人员与委托人有利害关系的，应当回避。委托人有权要求其回避。
第二十条 因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任。所在中介服务机构可以对有关人员追偿。
第五章 罚 则
第二十一条 违反本办法，有下列行为之一的，由当地人民政府房地产、物价、工商行政管理部门根据有关法律、法规和规章的规定，视其情节轻重，对责任人给予处罚：
（一） 未取得房地产中介资格擅自从事房地产中介业务的，由房地产管理部门责令停止房地产中介业务，没收违法所得，处以罚款；
（二） 伪造、涂改和转让《房地产估价师执业资格证》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》的，由房地产管理部门吊销资格证书，处以罚款；
（三） 违反本办法第十八条规定的，由房地产管理部门吊销资格证书，没收违法所得，处以罚款；
（四） 擅自确立收费项目、提高收费标准的，由物价行政管理部门责令改正、停业整顿，没收违法所得，处以罚款；
（五） 未取得营业执照擅自从事房地产中介业务的，由工商行政管理部门责令停止房地产中介业务，没收违法所得，处以罚款；
（六） 超过营业范围从事房地产中介业务的，由工商行政管理部门予以警告，没收违法所得，处以罚款；
（七） 房地产经纪活动违反《经纪人管理办法》的，由工商行政管理部门予以处罚。
第二十二条 因委托人的原因，给房地产中介服务机构或人员造成经济损失的，委托人应当承担赔偿责任。
第二十三条 房地产中介服务人员违反本办法，情节严重、构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第二十四条 房地产管理部门工作人员在房地产中介服务管理中以权谋私、贪污受贿的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第二十五条 本办法发布前从事房地产中介服务的机构，应当按本办法规定补办手续，经审查合格的，方可继续营业。
第二十六条 房地产中介服务收费范围、标准，按市物价行政管理部门的规定执行。
第二十七条 本办法由铁岭市城乡建设委员会负责解释。
第二十八条 本办法自发布之日起施行。
保外就医，是指对在服刑期间确有严重疾病的罪犯经批准取保在监所外医治的一种临时性措施。是一种监外执行刑罚的法律制度。它是法制和文明的象征，体现了我国对服刑人员的人文关怀。然而，近年来，少数罪犯及亲属为使其逃避劳动改造惩罚，利用各种关系，伪造虚假病残鉴定文书，企图逃避法律监督。
保外就医是法律赋予公民的合法权利。但正如博登海默所说：“如果我们从正义的角度出发，决定承认对自由权利的要求乃是植根于人的自然倾向之中的，那么即使如此，我们也不能把这种权利看作是一种绝对的无限制的权利。任何自由都容易为肆无忌惮的个人和群体所滥用，因此为了社会福利，自由就必须受到某些限制。” 因而法律在规定了保外就医制度，保障犯罪嫌疑人、被告人和犯罪人权利的同时，也分别规定了保外就医的适用条件。
保外就医的适用条件是“有严重疾病需要保外就医的”，但“对于适用保外就医可能有社会危险性的罪犯，或者自伤自残的罪犯，不得保外就医”。同时“对于罪犯确有严重疾病，必须保外就医的，由省级人民政府指定的医院开具证明文件，依照法律规定的程序审批。”
如果我们严格按照法律规定的条件去实施保外就医制度，那么就可以基本上达到既打击犯罪又保障人权的两重效果。然而事实并不那么简单，保外就医制度在实施过程中逐渐“变味”。
案例：广东江门获刑10年副市长靠假体检鉴定未坐牢
江门市委原常委、原常务副市长林崇中被判入狱10年，但从宣判当天起，他就开始“保外就医”，一天牢也没坐，在外“逍遥”了一年。昨日，广东省检察院通报省社区矫正法律监督工作情况时透露，是看守所串通医院为林崇中出具了假体检鉴定，使其符合保外就医条件，目前其已被收监。
据介绍，在实际情况中，监外执行服刑人员常有“消失”的情况。省检察院表示，今年以来检察机关加强了对监外服刑人员在矫正期间是否违反法律法规和有关监管规定，暂予监外执行的条件消失后是否依法收监执行等情况的监督。
通报中透露，河源某保外就医的朱某某在保外就医后就“人间蒸发”了，脱管长达10年，其于近日被抓获收监。
据统计，截至2011年上半年，广东省共有社区矫正服刑人员10469人，其中管制105人，缓刑6907人，假释1268人，暂予监外执行480人，剥夺政治权利1709人。
一、保外就医中存在的问题
1、保外就医审批不严，造成了保外就医的滥用
因为我国的法律对保外就医的规定不甚严密，在1996((刑事诉讼法》实施前一直是遵照司法部会同最高人民检察院和公安部几部门1990年颁布的《罪犯保外就医执行办法》规定办理的，因规定权威性不强，各地都相应制定了这方面的细则，操作不是很规范，各地在尺度的掌握方面差异很大，漏洞很多。虽然存在着一套严密的审批程序，但很多地区在实际操作中却无法做到。有些单位擅自降低保外就医标准，对一些不符合保外就医标准的罪犯适用了保外就医，出现一些罪犯在保外就医期间外出打工经商，看不出有什么严重疾病；有些单位甚至对自伤自残的罪犯也保外就医；这些都造成了保外就医的滥用。
2、在落实对保外就医犯的监督管理上，存在不负责任现象
一则监管机关和基层公安机关联系不够，监管机关在办理了保外就医手续后，把人保外后，没能及时送达法律文书，使保外就医的人员脱管失控；二则有些公安机关对保外就医人员的监管考查不严，定期的谈话和走访不够，甚至引起保外就医人员逃脱现象。
3、个别人徇私舞弊，致使有些罪犯利用保外就医逍遥法外
由于法律制度的不完善，有些犯罪分子企图钻法律的空子，利用病残取保逃避法律制裁，用行贿、拉关系的手段拉拢有关人员违法办理保外就医，以保代放。
4、操作程序不甚合法
《罪犯保外就医执行办法》第十二条规定：对符合保外就医条件的罪犯，实行定期保外就医制度。依据罪犯病情，可以一次批准决定保外就医时间半年至一年。期满前，监狱、劳改队、少管所应当派干警实地考查或者发函调查。需要继续保外就医的，办理延长保外就医期限手续，每次可延长半年至一年。但在现实操作中却存在着一些不合规定的做法，如“一保到底”(在刑期之内，保外就医时间上没有限制)，拖办、漏办续保手续等。
5、病残鉴定程序不规范
病残鉴定必须经过委托单位、鉴定人、出具鉴定书等一系列规范流程, 当前病残鉴定程序比较混乱, 特别在鉴定书书写方面, 有的医生仅简单写了一个疾病病名诊断, 有的只简单写了疾病特征, 根本不具备鉴定书所应有的各类基本要素, 因此医生出具的应不是鉴定书, 而是一份诊断证明, 诊断证明是否具有鉴定的效力, 缺乏法律依据。另外对于续保的保外就医人员, 狱医在没有与当事人接触的基础上, 往往仅凭当事人寄来的病历资料和就诊医院的疾病证明, 就出具保外就医意见, 这与法医鉴定有着明显的区别。同时对当事人在错案责任追究上, 法医单独对鉴定书的真实性负责, 而医生作为非鉴定人, 不负有类似鉴定人的单独法律上的义务。
6、病残鉴定医院管理混乱
刑诉法第214 条第三款规定: 对于罪犯确有严重疾病, 必须保外就医的, 由省级人民政府指定的医院开具证明文件, 依照法律规定程序审批。而在实践中大多执行的却是司法部[1990]247 号文, 该文第六条规定: “保外就医的病残鉴定由监狱、劳改队、少管所医院进行, 未设医院的, 可送劳改局中心医院或者就近的县级以上医院检查、鉴定。”根据此规定, 可进行病残鉴定的医院范围广、数量多, 虽然比较方便, 但不规范, 难管理的问题比较突出。而且这些医院无论从技术水平还是从对病残标准的理解和掌握上, 都存在较大的差异, 客观上使病残鉴定工作难以统一, 难以实现对病残鉴定的监督和制约, 使权钱交易、弄虚作假、徇私舞弊有机可乘, 导致以保代放和收监难等问题。
二、保外就医问题产生的主要原因
第一、保外就医病残鉴定制度中责任制与责任追究制不完善、不落实。
鉴定责任制度是指有关人员违反鉴定义务所应承担的法律责任。由于目前对鉴定程序未作规定，具体义务难以确立，因此，在大多数情况下，对由于不尽职守而导致错误鉴定、不及时续保、不尽考察义务的鉴定医师、保证人及相关部门人员无法追究其责任。这也给少数罪犯及其亲属钻鉴定管理的漏洞，以获取虚假病残鉴定证明提供了可乘之机。同时，也是滋生司法腐败的温床。
第二、保外就医鉴定证明不实。
表现在以下几个方面：其一、张冠李戴，弄虚作假。有的罪犯及家属利用医院管理上的漏洞，用有严重疾病的人顶替罪犯作身体健康检查，获取患病的报告单、CT、X光片等。其二、请客送礼，伪造鉴定。罪犯及亲属为了达到保外就医利用各种关系，采取请客送礼、贿赂等非法手段，拉拢腐蚀有关执法人员、医护人员，使他们违反有关法律法规，为其提供虚假化验单、报告单。使罪犯由无病变有病，由小病变大病，为违法保外就医大开方便之门。其三、无法医技能，审查流于形式。普通的执法人员或检察人员由于缺乏法医技能，无法对病残鉴定结论和病历真伪进行审查监督，使少数不法分子伪造的假病历和假鉴定瞒混过关。其四、管理混乱，责任不明。现行法律、法规缺乏对保外就医鉴定人员的技术素质和思想素质的具体要求，缺乏对保外就医鉴定小组人员组成的明确规定，造成所有劳改机关医院和县以上医院的医生人人能鉴定，个个不负责的局面。
第三、在保外就医办理过程中，缺乏有效监督机制。
1、监督失控，形同虚设。根据法律规定，批准保外就医的机关，应将批准决定抄送人民检察院审查，检察机关认为保外就医不当的，应当在接到批准决定后一月内，以书面意见送交批准机关，批准机关应当立即对该决定进行重新核查。但在实践中，有的监狱职能部门在上报保外就医时，我行我素，事前没有向检察机关(驻监检察室)证求意见，事后也不通报；有的批准机关事前、事后都不征求检察机关的意见；有的检察机关收到批准决定后，由于缺乏专业知识的法医参与，不能对批准决定进行实质性审核，导致监督失控，形同虚设。
2、应收监而未收监。监狱在对保外就医罪犯进行监督考察时，大多无法医参加，对保外就医人员病情缺乏真实性了解，使一些罪犯的病情基本好转或痊愈，仍然取保在外。
3、监狱自我考察，检察监督失控。大部分监狱对保外就医人员自行考察，从而使检察机关对保外就医人员监督失控。第四，应当续保而未及时续保。有的保外就医人员，病情未好转，需要继续治疗的，但原来的保外就医的时间已经结束，由于未及时续保，导致保外就医人员仍然取保在外，导致对保外就医人员监督失控。
第四、地域管辖差别，保外就医监督难以到位。
在外地劳改的罪犯办理保外就医后，大部分回原户籍所在地治疗。由于其监督单位与劳动改造单位没有任何隶属，病情是否治愈病，不能及时反馈到劳动改造单位，劳动改造单位对保外就医的罪犯了解甚少，使保外就医监督难以到位。如徐州市睢宁县罪犯李某被保外就医后，因为刑期较长（12年），病情痊愈后，其家人对外宣称其因病医治无效去世，并搭起灵棚，操办丧事，欺骗保外就医的监督机关。实际上，李某为逃避法律制裁，改名换姓，外出打工。由于缺少对李某的有效监督和信息反馈，至今李某仍然杳无音信，监狱无法对其收监。
第五、少数单位和干警法制观念淡薄
少数单位和干警不能严格执法是主观方面的原因。有些单位从本身利益出发，为违法保外就医开了绿灯。有些干警为经济利益驱动，徇私情、徇私利、弄虚作假，使一些不符合保外就医条件的罪犯得以保外，逃避法律制裁。
第六、执行机关任务重，警力有限。
具体负责保外就医监管考察工作的派出所，既要负责辖区内的治安和刑事案件，又要负责外来人口和重点人口的管理，再去过问保外就医罪犯在哪个医院治疗，治疗情况怎样，一些派出所民警反映心有余而力不足。
第七、群众监管名存实亡。
居民委员会和村民委员会等群监群管力量薄弱。在调查中发现，一些基层干部大都把精力放在应付日常工作和发展经济上，群监群管观念在相当一部分人的思想中已淡化甚至消失，成立帮教组织，只是挂个名而已， 有的地方甚至连挂名都没有。
三、完善保外就医制度的对策
为了加强对保外就医人员管理和监督，根据中央政法委通知要求，检察机关对保外就医工作的监督，要“变事后监督为同步监督，从程序上确保外就医工作的全过程置于法律监督之下”，如何防止违法保外就医，笔者提出以下对策：
第一、环环紧扣，同步监督。
要做好保外就医监督工作，首先要监督该保外就医鉴定医院是否为符合法律规定的指定医院，罪犯的病残鉴定是否准确、规范，呈报的材料是否齐全，程序是否规范，批准（决定）机关的意见是否得当，相关法律文书是否规范，送达是否及时。其次是监督执行机关干部是否对保外就医罪犯依法监督、管理，保外就医背后是否存在的职务犯罪案件。此外，检察机关内部监所检察部门与检察技术部门应通力合作，形成整体合力，共同监督，切实保证保外就医工作环环紧扣，同步监督，依法进行。
第二、完善鉴定组织，明确责任。
在劳改机关医院或县以上医院成立保外就医病残鉴定小组，该小组中必须要有政法机关的专职法医参加。检察机关对保外就医罪犯进行监督审查时必须有法医参加，并对法医参与监督形成制度。检察机关法医在监督审查后，应当出具病情审查报告。有关批准部门领导在审查批准保外就医时，对无检察机关法医病情审查报告的应当拒绝签字。并且对保外就医实行首办责任制，对经办保外就医审批手续的领导、干警和法医审查人员实行错办追究责任制，那个环节出了问题，板子打在那个人身上，促进经办人员严格履行法律职责。在罪犯进行身体检查时，经办干警和执法机关法医和检察机关法医应对罪犯身体检查全程监控，防止违法保外就医现象的发生。对医疗单位或个人故意提供虚假证据的直接责任人要依法追究刑事责任。对鉴定程序和鉴定结论有异议的，检察机关要及时向报请机关提出，并督促报请机关对罪犯的病残情况进行重新鉴定。重新鉴定时，检察机关应派员参加。
第三、设立异地监督机制。
监狱、看守所办理了出狱、出所手续以后，保外就医罪犯押解至居住地的县级公安机关，改造地检察机关，应把保外就医罪犯的具体情况抄送罪犯居住地的人民检察院，以便于居住地的检察机关能及时了解情况。保外就医居住地的人民检察院应加强对保外就医罪犯执行情况的检察监督，定期深入保外就医罪犯居住地，了解执行公安机关派出所（或监督机关）具体监管考察的情况是否得力，监管制度是否健全、监管措施是否落实，保外就医罪犯是否脱管，罪犯保外就医情形消失后，是否有逃避监管的情形。发现以上情况，应及时通知罪犯改造地检察机关或监狱，监狱应及时收监，如收监不及时，应通知罪犯改造地检察机关，由改造地检察机关向监狱提出纠正意见或检察建议。同时，改造地检察机关应对罪犯保外就医执行情况，建立、健全定期查制度、实地考察制度、专项检察制度等，切实保证检察机关对罪犯保外就医活动全过程，实现同步监督。居住地检察机关应在检察机关法医的参与下，每年对保外就医人员进行1-2次实地监督考察，对其所患疾病建立档案。并对违规错办保外就医的相关人员依法追究刑事责任，同时应追究检察机关监督人员和法医的失职责任，只有这样才能堵塞漏洞，防止违法保外就医的产生，维护法律的公平正义。
第四、健全并落实有关责任制和责任追究制度。
1、鉴定医院的工作人员、鉴定医师以及承担监督管理职责的公安人员，不履行相关义务，甚至弄虚作假、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，尚不构成犯罪的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
2、追究保证人的保证责任，督促保证人切实履行保证职责。如可借鉴取保候审中保证人有关责任的规定，对于不履行保证义务的，可以对保证人进行罚款。
