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　　一、 问题的提出

　　《合同法》 第二百三十条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”）第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他损害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院应予以支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”本条解释的出台，在司法解释层面上规定了承租人在优先购买权受侵害时可以获得损害赔偿的权利，但对于承租人要求损害赔偿的请求权基础及在何种情况下可以获得赔偿等均没有明确规定，相关的法律法规缺乏对于承租人优先购买权被侵害时的法律救济手段的规定。该司法解释虽然规定了承租人可以依法主张侵权的损害赔偿，但是没有规定赔偿的方式及标准，因此缺乏实际操作性。如果承租人的优先购买权遭到侵害时，承租人要求房主以什么方式赔偿？赔偿数额如何计算？这些问题还有待法律进一步明确。故对该条解释之规定，仍有讨论之必要。

　　二、损害赔偿之请求权基础

　　鉴于解释已经确定了承租人优先购买权的性质系债权，故本文不再讨论承租人优先购买权性质为物权或形成权时的请求权基础，只讨论在承租人优先购买权的性质为债权时的不同观点。

　　对损害赔偿之请求权基础，目前有不同的看法，主要有侵权责任说、缔约过失责任说、违约责任说和独立责任说等四种。

　　（一）侵权责任说

　　《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”通说认为，承租人以同等条件优先购买权的权利，系法律赋予承租人的一种强制缔约请求权。王泽鉴先生认为，在法有明文规定强制缔约的情形，该项法律系属保护他人的法律，应有第184条第2项适用。即侵害强制强制缔约请求权的，应属于侵权行为，须通过侵权责任法来进行保护。

　　（二）缔约过失责任说

　　王利明先生认为，违反强制缔约义务的，应承担缔约过失责任。其原因在于：一方面，违反强制订约义务，发生在缔约阶段；另一方面，违反强制订约义务也会造成信赖利益损失。

　　（三）违约责任说

　　梁慧星先生认为，《合同法》第二百三十条规定的房屋承租人优先购买权，只能是一种法定债权，不具有对抗租赁房屋买受人的效力。如果出租人未通知承租人而将租赁房屋卖给了别人并已办理产权过户，承租人以出租人侵害承租人优先购买权为由向法院起诉，则法院只能根据合同法的规定追究出租人的违约责任。实务界也有人支持违约责任说，认为解释第二十一条规定的损害赔偿责任不属于侵权责任和缔约过失责任，而应属于合同责任。

　　（四）独立责任说

　　有学者认为，强制缔约不宜纳入侵权责任体系，而应将其定位在与缔约过失责任、违约责任向并列的与合同相关的责任类型。崔建远先生也认为，站在立法论的立场，制定中国民法典或修订合同法时，专设法律条文集中规定缔约义务人无正当理由拒绝缔约的法律后果，亦不失为一种可以接受的方案，在保持现行《合同法》第58条的前提下，尤其如此。

　　三、未经起诉行使优先购买权而直接起诉损害赔偿的处理

　　出租人未通知承租人，擅自将房屋出售给买受人的，承租人可起诉行使优先购买权，但某些情况下，为保护善意第三人的交易安全，承租人行使优先购买权的请求将不被法院所支持。此时，承租人转而以出租人侵犯其优先购买权，要求给予损害赔偿的请求，是合理的，应当得到法院的支持。

　　然而，如果承租人未曾起诉要求行使优先购买权，直接起诉要求出租人因侵犯其优先购买权而赔偿损失的，应当如何处理？

　　承租人的优先购买权是一种形成权，只有在承租人确有行使该权利的意思，且提供与买受人同等的交易条件时，才谈得上其优先购买权被侵犯的问题。经法院审查房屋买卖已经过户且买受人为善意，驳回承租人的诉请后，承租人才能以出租人为被告提起优先购买权的损害赔偿之诉。

　　问题在于，如租赁合同并未经过登记，承租人需要承担买受人对房屋存在租赁或承租人并未放弃优先购买权已经知情的举证责任。当承租人无法取得证据时，要求其先进行一个基本无望取胜的诉讼，无疑对承租人不公，增加了当事人的诉讼成本，也造成了司法资源的浪费。

　　笔者认为，在上述情况下，不应以未曾起诉行使优先购买权而一概驳回。法院应当首先追加买受人为无独立请求权的第三人，经过庭审查明买受人是否善意。如查明买受人为善意，承租人主张其有意行使优先购买权并能证明其有能力提供同等条件，而出租人又无法举证证明承租人已放弃行使优先购买权的，当可认定承租人的优先购买权因出租人的过错而无法行使，支持承租人对出租人赔偿损失的诉请。如果查明买受人为恶意，则应当向承租人进行释明，告知其变更诉请为行使优先购买权并追加买受人为被告。如承租人经释明后拒绝行使优先购买权的，可视为其无意行使该权利，则出租人不存在对其优先购买权的侵害，其主张出租人赔偿损失的诉请也就应当不予支持。

　　四、对买受人是否善意的认定标准

　　一般认为，对买受人的善意与否，应当根据租赁合同是否登记、买受人是否知晓租赁事实判断。但笔者认为，即使买受人知道房屋已经租赁，其未必明知承租人有行使优先购买权的意图。承租房屋只是行使优先购买权的条件，权利的真正行使尚取决于承租人的意思表示。故如买受人虽知道租赁事实存在，但善意地相信承租人已放弃或无力行使优先购买权，则其信赖利益和交易安全应当受到法律保护。

　　对于买受人是否知道租赁事实的判断标准，首先取决于租赁合同是否登记，租赁合同经过登记，则推定买受人应当知情。此外，根据交易习惯，购买房屋之前买方必定要前往看房。对承租人居住使用的房屋，买受人在看房时是很有可能发现房屋已被承租的。如买受人未前往看房即进行买卖并过户，则其与出租人串通的可能性较大，此时可推定买受人为恶意。当然，如出租人克意隐瞒房屋租赁的事实，选择承租人不在房屋内的时机带领买受人看房，或买受人在承租人占有房屋之前已经看房完毕，或买受人过去就对房屋情况熟知而无需看房，则其可能无法发现房屋在交易时已被出租。对此，法院应根据双方提供的证据、陈述细节上的逻辑性、是否符合常理等因素判断原告是否经过看房而对租赁事实知情。

　　对于已知租赁事实的买受人是否知道承租人有意行使优先购买权的判断标准问题，在已知房屋租赁的情况下，善意的买受人均应当对承租人是否行使优先购买权予以关注。因此，买受人应当就其合理信赖承租人已放弃行使优先购买权承担举证责任。有观点认为，买受人应当直接联系承租人并征询其意见，或至少曾对直接联系进行过合理的尝试，方可证明为善意。但实践中买受人往往缺乏直接联系承租人的条件，其只能依据出租人的说辞或提供的证明判断承租人的态度，并依靠出租人的中介和承租人交涉，故不宜直接联系承租人与否作为判断标准。笔者认为，应当以出租人是否曾向买受人提供可合理信赖的承租人表示放弃优先购买权的证明，来判断买受人对此是否为善意。

　　五、损害赔偿的数额确定

　　本文认为，出租人侵害承租人优先购买权，使得承租人无法购买租赁房屋的，承租人要求出租人承担赔偿责任的范围，应包括以下几个方面：

四川省成都市政府


成都高新技术产业开发区内联企业的暂行规定

　（１９９１年７月９日　市政府令第１４号）



第一章 总 则
第一条 为鼓励省内外企事业单位和其他经济组织到成都高新技术产业开发区（以下简称开发区）联合或独立经营企业，更好地发挥开发区“示范窗口”的作用，促进开发区建设和内联企业外向型经济的发展，根据国家有关法律、法规和政策，特制定本规定。
第二条 开发区发展内联企业的基本任务是：把开发区的良好环境和优惠政策，同内联企业的资源、技术、人才等优势结合起来，发展高新技术产业，引进外资，扩大出口，促进开发区与内联企业的改革开放、科学技术进步和经济繁荣。
第三条 开发区发展内联企业要在自愿的基础上，坚持“扬长避短、形式多样、互利互惠、共同发展”的原则，正确处理国家、地方、企业、职工以及联合各方的关系和利益。

第二章 内联的目标和形式
第四条 开发区内联的对象主要是省内外具有法人资格的高新技术企事业单位。
第五条 发展内联必须以开发区总体现划为依据，围绕着以下目标进行：
（一）积极兴办外向型的、技术先进的工业项目，特别是对国内的原材料、半成品以及具有地方特色的传统产品进行精加工、深加工增值出口的项目，对国内的名优产品移植到开发区进行升级换代、扩大出口创汇的项目，以及替代进口的项目。
（二）有利于增强开发区的经济实力，改善开发区的投资环境，更好地吸引外资，引进先进技术和科学管理经验，促进开发区产业结构布局合理化的项目等。
第六条 开发区内联企业可以采取合资经营、合作生产、来料加工等多种形式。联营的方式可以有：
（一）内朕企业与我市企业在开发区联营；
（二）内联企业与省内外其他企业在开发区联营；
（三）内联企业在开发区独资经营；
（四）内联企业参加开发区内经批准实行股份制经营的大型企业集团；
（五）开发区内企业之间的联营。

第三章 内联企业的设立、变更与终止
第六条 内联企业与我市企业在开发区兴办联营企业，内联企业一方需持企业的法人和法定代表人证明文件及资金来源证明文件，经与我市企业洽谈、签约后，连同项目的申请书、可行性研究报告、合同和章程，一并报成都高新技术产业开发区管理委员会（以下简称开发区管委会）审
批。
第八条 内联企业在开发区独资兴办企业，或内联企业与省内外其他企业在开发区联合兴办企业，需持企业的法人和法定代表人证明文件及资金来源证明文件，连同项目的申请书、可行性研究报告和章程以及联合双方协议，一并报开发区管委会审批。
第九条 开发区企业之间联合兴办企业，其项目的申请书、可行性研究报告、合同和章程，须经联合各方的主管部门审查，再报开发区管委会批准。
第十条 开发区管委会自收到全部文件之日起，一个月内决定是否批准。
第十一条 内联项目获批准后，须在三十天之内到工商行政管理部门办理注册登记。逾期一月者，经开发区管委会重新认可，仍可进行登记。
第十二条 内联企业多方应按合同规定缴交各自的出资额或提供合作条件。逾期未履行的，按合同法有关规定予以不同处理。
第十三条 内朕企业增设分支机构，变更经营范围和经营方式，转让或合并，须报开发区管委会批准，到工商行政管理部门办理登记或变更登记。
第十四条 内联企业合同期满不再续约，或合作期间因其他事项提出终止合同，应报原批准机关批准解散，并在清偿完债权和债务后，到工商行政管理部门办理注销登记。剩余的资产按合同规定处理。

第四章 优惠政策
第十五条 内联企业经认定为高新技术企业的，按照国务院《关于批准国家高新技术产业开发区和有关政策规定的通知》（国发［1991］12号）规定执行。
第十六条 内联企业按联合各方的原属地分产值、分利润。内联企业分得的利润，按原属地政府有关部门的规定，向原属地缴纳所得税或申请减免所得税。
第十六条 内联企业缴纳的流转税（即产品税、增值税、营业税），年终结算时按30％比例返还内联企业原属地。
第十八条 内联企业的产品，委托区外企业加工后再在区内经过实质性加工，并由开发区内企业经营出口的，享受区内企业出口产品的待遇。
第十九条 内联企业的固定资产折旧年限，可缩短为四至七年，用于高新技术产品生产的仪器、设备，第一年折旧允许达到30％。
第二十条 内联企业生产经营所需的水、电、气、运输、通讯等收费标准，按开发区内其他企业相同标准计收。
第二十一条 内联企业的固定资产投资，可纳入开发区的基建计划，不占用原属地的固定资产规模控制指标。内联企业生产经营所需的流动资金，可与开发区企业一样在开发区银行申请贷款，享受同等的利息水平和其他优惠规定。
第二十二条 内联企业设立后，可按税收管理权限报经批准后，在一定期限内减免土地使用税。

第五章 综合管理
第二十三条 劳动人事管理
（一）内联企业的职工编制，由开发区管委会根据企业情况审批确定，纳入计划、劳动部门年度计划管理。
（二）内联企业有权自行确定机构设置、用工形式、用工管理、工资分配制度以及保险、福利制度。
（三）内联企业新增职工，经内联企业提出，开发区管委会审批同意，由企业在现行政策规定范围内自行组织招收。
（四）内联企业派进入员的数额，企业向主管部门申报编制时，应先报开发区管委会批准。
第二十四条 户口管理
（一）内联企业的派进入员，经开发区管委会批准后，凭管委会的批文前往公安部门办理暂住户口。
（二）内联企业合作期在五年以上，固定资产在一百万元以上，正式投产（不含筹建、试产阶段）一年后经济效益良好的，原属地派进的部分领导和技术管理骨干，确属工作需要，由开发区管委会负责审批，可将户口迁入开发区。
第二十五条 财务管理
内联企业的工资、奖金和财务制度，应遵循市人民政府和开发区的有关规定，并接受市财政、税务、审计部门的检查监督。
第二十六条 因公出国、赴港澳审批管理
内联企业派进的人员，确在企业中担任实职，且工作关系已转入开发区的，其因公出国或赴港澳的审批手续，按开发区企业人员对待。

第六章 附 则
第二十六条 本规定自发布之日起施行。



1991年7月9日